Article 19 A (nouveau)
(Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété dans des immeubles bâtis)

Imputation des frais de relance en cas de recouvrement d'une créance par un syndicat de copropriétaires

Le texte adopté par l'Assemblée nationale

Sur proposition de M. Gérard Hamel, les députés ont adopté un article additionnel permettant de mieux préciser une dérogation aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.. En vertu de l'article 10-1, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, peut faire reposer sur le seul copropriétaire « défaillant » les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement d'une créance justifiée à son encontre. Les modifications adoptées par les députés précisent que sont visés notamment à ce titre les frais de mise en demeure, les frais de relance et les frais de prise d'hypothèque.

Propositions de la commission

La commission estime que cette évolution est totalement légitime car il n'est pas acceptable que les copropriétaires en règle par rapport à leurs obligations supportent les dépenses liées aux « payeurs indélicats ». Celle-ci vous propose, par un amendement, de compléter cet article pour permettre une autre dérogation aux dispositions de l'article 10 de la loi de 1965.

En effet, préalablement à la vente d'un lot de copropriété, le syndic est tenu d'accomplir plusieurs tâches spécifiques en lien avec la mutation immobilière, qui se traduisent par l'élaboration de documents individualisés. Ces documents, tout particulièrement « l'état daté » (article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967), sont destinés à informer les parties à la vente et le notaire sur les sommes versées ou à verser par le syndicat, et à communiquer au vendeur et à l'acquéreur une information sur les procédures en cours, sur l'état de l'immeuble et sur d'autres renseignements administratifs. Il est légitime que ces honoraires soient supportés par le seul vendeur puisque ces prestations sont effectuées à son seul profit. Or, actuellement, ces honoraires doivent être répartis entre tous les copropriétaires, comme l'a rappelé récemment la Cour de cassation (Arrêt de la troisième chambre civile du 11 octobre 2005, pris sur le fondement de l'effet relatif des contrats). En conséquence, il est nécessaire de prévoir dans la loi que les honoraires afférents aux prestations que le syndic effectue pour l'établissement de « l'état daté » sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Article 19 B (nouveau)
(Article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)

Simplification des obligations comptables des « petites copropriétés »

L'Assemblée nationale a, sur proposition de son rapporteur, adopté un article modifiant les règles comptables relatives aux copropriétés.

Le droit en vigueur

Depuis le vote de la loi SRU, l'établissement des comptes des syndicats de copropriétaires obéit à des règles comptables spécifiques (Article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ) définies par décret. En outre, cette loi a transformé le compte des recettes et dépenses, qui ne prenait en compte que les charges réellement payées et les recettes réellement encaissées, en véritable compte de résultat ou compte d'exploitation générale retraçant les charges d'un exercice, qu'elles aient été réglées ou non, et les appels de fonds, qu'ils aient été encaissés ou non. Comme le soulignait notre collègue Pierre Jarlier dans son rapport pour avis, cette réforme avait pour objectif d'obliger les copropriétés à tenir ce document « au fil de l'eau », c'est-à-dire au fur et à mesure de l'intervention de l'exigibilité des charges et produits, et non de leur règlement, et de transformer leur système comptable en véritable comptabilité d'engagement.

Malgré la définition de ce nouveau corpus juridique, il y a maintenant plus de cinq ans, force est de constater que celui-ci n'est toujours pas entré en vigueur. En effet, le décret d'application devant définir les règles comptables n'a été publié que récemment (Décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires), ce qui a d'ailleurs conduit votre rapporteur à être l'auteur de trois amendements, chacun dans le cadre d'un projet de loi différent, tendant à repousser le délai d'entrée en vigueur de ces dispositions. Aux termes de l'article 19, celles-ci devraient être applicables à compter du 1^er janvier 2007.

Selon l'article 10 du décret du 14 mars 2005, les charges pour opérations courantes et les charges pour travaux et opérations exceptionnelles doivent faire l'objet d'une double présentation, par nature et par ventilation analytique par catégories de charges. C'est ce point de la comptabilité en partie double qui serait remis en cause par l'article 19 B.

Le texte adopté par l'Assemblée nationale

En vertu des dispositions adoptées par les députés, les copropriétés comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces et dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs serait inférieur à 15.000 euros, ne seraient pas obligées de tenir leur comptabilité en partie double. En conséquence, les engagements de ces copropriétés pourraient être constatés en fin d'exercice.

Propositions de la commission

La commission n'est pas convaincue par les arguments présentés par les députés pour justifier cette dérogation. Certes, elle comprend les objectifs de simplification des obligations comptables des petites copropriétés poursuivis par cet amendement. Cette volonté avait, au demeurant, été exprimé par notre collègue Pierre Jarlier au moment de la discussion du projet de loi « SRU ». La commission estime néanmoins que cet article présente plus d'inconvénients que d'avantages. Elle propose la suppression par un amendement.

Tout d'abord, la protection des intérêts comptables du syndicat de copropriétaires se trouve renforcée par la tenue et la présentation de ses comptes en partie double. Loin d'être purement formelle, cette contrainte permet de connaître avec précision l'état réel de la comptabilité d'un organisme à un instant donné, en intégrant des flux certains même si non encore matérialisés. Elle permet donc d'engager des dépenses ou d'exiger des recettes au vu d'une situation de trésorerie véritablement transparente et réellement en phase avec la réalité comptable. Elle donne, par là même, la possibilité aux copropriétaires, à l'occasion de leur assemblée générale, de se prononcer « en temps réel » sur les comptes de leur copropriété.

Par ailleurs, il est permis de s'interroger sur l'opportunité de modifier les dispositions afférentes de la loi SRU alors que ses mesures d'application, attendues depuis plus de cinq ans, sont aujourd'hui en passe d'entrer en vigueur. Une telle modification induirait la nécessité d'un nouveau décret d'application, dont on peut craindre que la rédaction et la publication soient tout aussi longues.

En outre, la mesure adoptée par les députés pourrait aboutir paradoxalement, sous couvert de simplification, à une complexification du régime de comptabilité applicable aux syndics. Ce dernier se scinderait en effet en deux, selon que la copropriété considérée comporte plus ou moins de dix lots et gère un budget prévisionnel triennal supérieur ou inférieur à 15.000 euros. On imagine aisément les effets de seuil qui s'en suivraient, obligeant les syndics à connaître précisément le régime leur étant spécifiquement applicable et à adapter leurs pratiques comptables en conséquence, celles-ci étant donc susceptibles de varier à relativement brève échéance pour des considérations parfois purement conjoncturelles.

A cet égard, les critères de détermination des « petites copropriétés » auxquels il est fait référence -nombre de lots et montant du budget prévisionnel- sont arbitraires et critiquables, en tant que tels. Après avoir longtemps réfléchi sur ce point, la commission relative à la copropriété a d'ailleurs renoncé à dégager de tels critères objectifs, écartant notamment celui du budget prévisionnel comme sujet à fortes variations.

Enfin, le degré de contrainte et de technicité de la comptabilité en partie double, présenté par les auteurs de l'amendement comme justifiant son adoption dans l'optique d'une simplification des obligations des petites structures syndicales, est largement contestable. Ces petites copropriétés sont justement celles dont les opérations de trésorerie sont peu importantes et relativement faciles à retracer. Au surplus, la tenue d'une telle comptabilité ressort d'une gestion budgétaire de bon sens dont la rationalité devrait normalement s'imposer d'elle-même, quelle que soit l'extension de la copropriété. En tout état de cause, il serait sans doute envisageable que les services ministériels compétents, dans un souci pédagogique, mettent à disposition des plus petites copropriétés un guide énumérant et expliquant les obligations comptables auxquelles elles sont soumises.

Article 19 C (nouveau)

Privilège spécial immobilier du syndicat de copropriétaires

L'Assemblée nationale a, sur proposition de M. Jean-Yves Le Bouillonnec, adopté une précision relative au privilège spécial immobilier.

Le droit en vigueur

L'article 2103 du code civil énumère les créanciers qui bénéficient du privilège spécial immobilier, c'est-à-dire d'un droit de priorité en cas de vente d'un immeuble.

Le texte adopté par l'Assemblée nationale

Le dispositif de l'article 19 C donne au syndicat des copropriétaires le bénéfice du privilège spécial immobilier, en cas de faillite commerciale ou civile, sur les charges dues par le failli ou par son liquidateur. En pratique, un tel dispositif a pour objet de faire échapper le privilège spécial immobilier, qui garantit le paiement des charges dues par un copropriétaire en redressement ou en liquidation judiciaire, aux effets de la procédure collective. Son adoption permettrait au syndicat des copropriétaires de disposer d'un droit de priorité sur l'ensemble des autres créanciers en cas de liquidation judiciaire.

Propositions de la commission

La commission s'interroge sur la portée de ce dispositif et souhaiterait, à ce titre faire plusieurs observations.

En premier lieu, elle constate que cet article porte atteinte, sans raison objective, à l'égalité entre les créanciers, qui constitue un principe fondamental du droit des procédures collectives.

En second lieu, le syndicat des copropriétaires dispose déjà, pour obtenir le paiement des charges, en plus des voies de recouvrement de droit commun, de procédures particulières et rapides en application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, la commission relève que sur le fondement de l'article 24 de la loi du 26 juillet 2005 (Loi n° 2005-842 du 26 juillet 2005 pour la confiance et la modernisation de l'économie), le Gouvernement est actuellement en train d'élaborer une ordonnance sur la réforme des sûretés et des hypothèques. Dès lors, le vote dans le cadre du projet de loi « ENL » de mesures y ayant trait risquerait de poser des problèmes de coordination avec les modifications actuellement à l'étude. Même si sur le fond, votre commission ne souscrit pas à la réforme proposée par l'article 19 C du projet de loi, elle souligne qu'un tel débat trouverait plutôt sa place au moment de la ratification de cette ordonnance.

Tels sont les motifs de l'amendement de suppression.

Article 19 D (nouveau)

Unions coopératives

Toujours sur proposition de M. Jean-Yves Le Bouillonnec, les députés ont voté un article additionnel autorisant certaines catégories de syndics à se regrouper en unions coopératives.

Le texte adopté par l'Assemblée nationale

 Le paragraphe I dispose que les syndicats coopératifs, les syndicats gérés par un copropriétaire syndic non professionnel et les associations syndicales libres peuvent constituer entre eux des unions coopératives ayant pour objet de créer et de gérer des services destinés à faciliter leur gestion, même si les immeubles ne sont pas contigus ou voisins.

 En vertu du paragraphe II, ces unions coopératives ne pourraient être propriétaires des biens nécessaires à leur objet. Leurs adhérents seraient représentés à l'assemblée générale de l'union par leurs présidents ou par leurs syndics. L'assemblée générale élirait, pour un mandat d'au plus trois ans ne pouvant donner lieu à rémunération, les membres du conseil d'administration parmi les représentants des syndicats ou des associations syndicales libres.

 Le paragraphe III indique que chaque syndicat ou association syndicale libre décide, parmi les services proposés par une union coopérative, ceux dont il veut bénéficier. Il précise enfin que les unions coopératives ne sont pas soumises aux dispositions du décret du 17 mars 1967 (Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) relatives aux unions de syndicats de copropriétaires.

La commission demande d'adopter cet article sans modification.

Article 19
(Article 75 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000)

Report des nouvelles obligations comptables des copropriétés

Cet article a été adopté par le Sénat en première lecture sur proposition de la commission. Il se compose de deux paragraphes. Le premier proroge de trois ans le délai avant lequel l'assemblée générale des copropriétaires a la possibilité, dans des conditions de majorité plus souples, de décider les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. Cet alinéa n'a fait l'objet d'aucune modification de la part des députés.

Le second paragraphe repousse d'un an, au 1^er janvier 2007, l'entrée en vigueur des nouvelles règles comptables s'appliquant aux syndicats des copropriétaires. L'Assemblée nationale a voté, sur ce paragraphe, une modification rédactionnelle qui n'appelle aucune observation de la commission.