Ventes à la découpe: adoption du texte en commission mixte paritaire (avril 2006)

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Ventes à la découpe: adoption du texte en commission mixte paritaire

Le Sénat a examiné la proposition de loi « Aurillac » en deuxième lecture, et l'a adoptée, le 29 mars dernier, dans une rédaction différente de celle retenue par l'Assemblée nationale le 15 décembre 2005, ce qui a rendu nécessaire le recours à une commission mixte paritaire.

La commission mixte paritaire a procédé à l'examen des dispositions de la proposition de loi restant en discussion concernant le droit de préemption des locataires.

Article 1er (art. 10-1 [nouveau] de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, art. L. 210-2 [nouveau] du code de l'urbanisme) : Institution d'un droit de préemption au profit des locataires ou occupants de bonne foi lors d'une vente en bloc d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de dix logements.

Le Sénat avait procédé à quelques modifications plus substantielles, parmi lesquelles figurent :

- l'augmentation de cinq à dix logements du seuil au-delà duquel le dispositif de préemption proposé trouvera à s'appliquer ;

- la fixation du point de départ de l'engagement de prorogation du bail à la date de signature de l'acte authentique de vente, en lieu et place de la date de délivrance du bien ;

- la garantie d'indépendance de l'architecte ou du contrôleur technique non seulement par rapport au propriétaire, mais également à l'égard des locataires concernés ;

- l'extension de l'incitation fiscale, en cas d'acquisition d'un logement occupé, à la vente consécutive à la mise en copropriété d'un immeuble en raison de l'exercice par un des locataires du droit de préemption institué par l'article 1er de la proposition de loi.

M. Christian Decocq, rapporteur pour l'Assemblée nationale, a jugé raisonnable de prévoir que l'architecte ou le contrôleur doit être indépendant à l'égard du propriétaire ou de son mandataire, dans la mesure où cet architecte ou ce contrôleur sera choisi et rémunéré par le propriétaire ou son mandataire, il est en revanche excessif d'exiger l'absence de lien avec l'un des locataires concernés. Il a appelé l'attention des commissaires sur l'effet pervers de cette exigence, les locataires pouvant éventuellement se prévaloir d'un lien qu'aurait l'un d'eux avec la personne ayant établi le diagnostic technique pour contester la validité du diagnostic ainsi que celle de la notification de l'offre de vente. Il a proposé sur ce point de retenir la rédaction de l'Assemblée nationale, celle adoptée par le Sénat créant une insécurité juridique pour les propriétaires qui feront réaliser des diagnostics techniques.

La Commission a maintenu le seuil de dix logements adopté par le Sénat et a adopté l'article 1er dans la rédaction du Sénat, avec la modification rédactionnelle proposée par M. Christian Decocq, rapporteur pour l'Assemblée nationale, de supprimer la mention de l'indépendance de l'expert à l'égard de l'un des locataires.

Article 1er bis (art. 1584 bis [nouveau] et 1594 F sexies [nouveau] du code général des impôts) : Réduction des taux des droits d'enregistrement lorsque l'acquisition d'un logement vendu par lots comporte un engagement de ne pas donner congé au locataire :

M. Christian Decocq, rapporteur pour l'Assemblée nationale, a précisé que le bénéfice du dispositif fiscal proposé à l'article 1er bis, dans la rédaction de l'Assemblée nationale, ne serait pas étendu à la personne qui souhaite acquérir un immeuble en bloc sans s'engager à proroger les contrats de bail en cours. Il a reconnu qu'il était possible que le solde des logements non préemptés lors d'une telle vente puisse être éventuellement acquis par d'autres personnes pouvant légitimement prétendre au bénéfice de l'avantage fiscal. Il a pour cette raison proposé de retenir la rédaction du Sénat, sous réserve de l'adoption d'une modification rédactionnelle.

La Commission a alors adopté l'article 1er bis dans la rédaction du Sénat, avec la modification rédactionnelle proposée par M. Christian Decocq, rapporteur pour l'Assemblée nationale.

Les conclusions de la CMP seront soumises en séance aux députés le 9 mai.

Ce texte permet aux locataires de bénéficier d'un droit de préemption au moment de l'achat en bloc de leur immeuble, sauf si l'acquéreur s'engage à maintenir leur logement sous statut locatif pendant au moins six ans.

Il renforce par ailleurs le droit de préemption du maire, qui pourra l'exercer pour maintenir les locataires sur place. Il permet enfin aux municipalités d'abaisser les droits de mutation lorsque l'acquéreur d'un logement occupé s'engage à ne pas donner congé pendant une période de six ans.

Source : http://www.senat.fr/rap/l05-306/l05-3060.html#toc0
11 avril 2006

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