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Le Sénat vient d’adopter en seconde
lecture le projet de loi Borloo portant engagement national pour le logement. Ce
texte reviendra en deuxième lecture à l’assemblée nationale du 30 mai au 8 juin.
Plusieurs articles de ce texte concernent la copropriété et les charges
récupérables. Certains d’entres eux ont été votés par le Sénat en seconde
lecture conformément au vote en première lecture par l’assemblée nationale et
peuvent donc désormais être considérés comme définitifs. D’autres éléments ont
été ajoutés par le Sénat.
L’article 18 quater de la loi ENL modifie l’article 23 de la loi n° 83-462 du
6 juillet 1989
La loi de 1989 prévoyait comme charges récupérables les dépenses d’entretien
courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose
louée.
Cet article serait ainsi
complété par la phrase suivante :
«sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur
dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux
conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation
qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et
parmi les opérations occasionnelles, la réparation et le remplacement de petites
pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour
dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en
fonctionnement normal des appareils ».
Depuis plusieurs années, la cour de cassation interprète d’une manière
particulièrement restrictive les charges récupérables.
De nombreux contentieux posaient problème notamment pour la récupération des
charges correspondant à une entreprise de nettoyage intervenant dans l’immeuble,
la charge ne pouvant être récupérée sur le locataire qu’à partir du moment où
l’entreprise dans le cadre de sa facturation dissociait le coût réel de son
intervention, de sa marge bénéficiaire, ce qui rendait donc impossible la
récupération de cette charge.
L’article 18 quater de la loi ENL prévoit d’ajouter à l’article 23 de la loi
de 1989 et à l’article L.442 – 3 du CCH la clause suivante :
« Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le
cadre d’un contrat d’entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises
acquittée par le bailleur ».
Concernant plus précisément la répartition des charges entre copropriétaires,
l’article 19 A de la loi ENL prévoit la modification de l’article 10-1 de la loi
du 10 juillet 1965
en précisant « sont
imputables au seul copropriétaire concerné :
a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de
mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en
demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un
copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de
justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer
pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux
d’un lot ou d’une fraction de lot. »
Concernant enfin les charges en immobilier d’entreprise, celles-ci sont
récupérables en fonction des clauses du bail et la totalité peut donc être
récupérée sur le preneur, cela étant, il apparaît que le montant des charges
dans les années à venir ne peut que considérablement augmenter en fonction des
nouveaux textes en vigueur que ce soit dans le cadre des mises en conformité des
ascenseurs ou des accessibilités pour les différents handicaps. La prudence est
donc dans l’élaboration des nouveaux baux même si la provision sur charge n’est
prévue qu’en annexe d’indiquer que celle-ci sera vraisemblablement lors des
régularisations à venir augmentée à partir du moment où le preneur supporte
notamment les mises en conformité sur les parties communes.
Source :
www.afac-formation.com
AFAC –
association pour la formation et l'aide à la connaissance
11 mai 2006
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