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Table ronde organisée le jeudi 4
mai 2006 dans le cadre de l’assemblée générale de la Fédération des coopératives
d’Hlm en présence de Philippe FOLLIOT (député UDF du Tarn, membre du Conseil
fédéral de la FNSCHLM), Marc-Antoine JAMET (Maire de Val de Reuil,
Vice-Président du Conseil régional de Haute-Normandie), Yves JEGO (Député de
Seine-et-Marne, Président de l’association française pour l’accession à la
propriété), Marie-Noëlle LIENEMANN (Députée européenne, présidente de la FNSCHLM)
et Bruno MAILLARD (Directeur des organismes et services d’intérêt général du
Crédit coopératif).
Michèle ATTAR
La table ronde à laquelle vous assisterez est consacrée à l’évolution des
projets d’accession sociale. Yves Jégo, qui a été un des initiateurs de la
charte des maisons à 100 000 €, y participera. Nous accueillons également
Philippe Folliot, Marc-Antoine Jamet et Bruno Maillard qui représente le Crédit
coopératif.
Le Gouvernement a lancé la charte de la maison à 100 000 € en décembre 2005.
Dans un premier temps, Marie-Noëlle Lienemann va exposer les raisons pour
lesquelles nous nous sommes associés à ce dispositif.
Marie-Noëlle LIENEMANN
La Fédération a cru nécessaire de signer cette charte, dans la mesure où nous
souhaitons être partie prenante à toutes les opérations d’accession sociale à la
propriété et contribuer à leur réussite. L’accession sociale à la propriété doit
en effet prendre toute sa place dans la politique du
logement et dans les politiques de développement local. La première maison à 100
000 € a été réalisée avec la participation de l’une de nos coopératives, malgré
les difficultés de ce type d’opérations. Il serait intéressant de multiplier ces
opérations dans de telles conditions. Pour autant, ces opérations ne doivent pas
conduire à ériger des maisons au rabais. La charte des maisons à 100 000 € est
très explicite à ce sujet.
En fait, ces opérations peuvent réussir à la condition que la participation
des collectivités locales soit forte, mais nous ne sommes pas certains que
celles-ci soient disposées à le faire. De plus, il convient de faire en
sorte que ces maisons ne se substituent pas entièrement à la politique nationale
de l’accession à la propriété, d’autant plus que nous sommes défavorables à la
politique d’étalement urbain.
Michèle ATTAR
Yves Jégo, quel est l’état actuel du dispositif et quelle est votre opinion ?
Yves JEGO
Les maisons à 100 000 € rencontrent un succès au-delà de l’espérance de ses
initiateurs.
La charte telle qu’elle a été souhaitée par le Gouvernement réunit un panel
relativement large de partenaires et suit une certaine philosophie qualitative.
Je rappelle qu’auparavant, les programmes d’accession à la propriété qui ont été
lancés ont obtenu de bons résultats en termes médiatiques, mais des résultats
médiocres sur le plan de la qualité. La qualité devrait donc être un préalable.
Par ailleurs, les maisons à 100 000 € ne doivent pas être le seul outil de
relance de l’accession sociale à la propriété. Elles ne sont qu’un moyen à
utiliser dans des conditions particulières, notamment sur le plan financier.
Par le biais de cet outil, nous souhaitons prouver que les ménages aux revenus
les plus modestes peuvent accéder à la propriété, alors qu’ils en étaient exclus
jusqu’à aujourd’hui. Cet outil permet également de fédérer les acteurs locaux.
Enfin, l’idée qui a présidé à la création des maisons 100 000 € était de
permettre aux accédants de contracter un crédit sur 20 ou 25 ans, avec des
mensualités de l’ordre de 400 à 500 € et un apport personnel maximal de 2 000 €.
Les premières expériences qui ont été menées avec les ADIL montrent qu’un
grand nombre de personnes souhaitent accéder à la propriété sans en avoir les
moyens, tandis que d’autres ménages n’avaient pas conscience de leur possibilité
d’accéder à la propriété avant d’être informés par l’ADIL. Le programme des
maisons à 100 000 € n’est pas une réponse unique à l’accession sociale à la
propriété. Ces maisons sont aussi ce que les opérateurs et les élus locaux
en feront. Il convient de laisser une marge d’adaptation importante au niveau
local, dans la mesure où les pressions foncières sont plus ou moins fortes selon
les secteurs. L’idée est de promouvoir des bâtis de qualité, ouverts au plus
grand nombre de ménages modestes. La politique locale pourrait passer par une
augmentation du nombre de propriétaires. De nombreux maires sont intéressés par
ce concept mais souvent, ils se sont engagés dans d’autres formules.
Tous les programmes aux acronymes incompréhensibles n’ont aucune vocation
marketing : notamment, ni la majorité des élus ni la majorité des Français ne
connaissent pas le PSLA, alors que les demandes sont réelles. Il appartiendra
aux ADIL d’orienter les demandeurs vers les dispositifs les plus appropriés.
Dans la commune que je représente, une société coopérative a réalisé un travail
remarquable dans l’accession à la propriété, ce dont je ne peux que vous
féliciter. Les diverses primes que pourraient accorder les collectivités locales
permettraient de diminuer les coûts.
Par ailleurs, je tiens à souligner que le prix de 100 000 € est un prix qui
tient compte de l’ensemble des coûts. Cependant, cette opération n’aura pas de
caractère durable, compte tenu de l’évolution actuelle des prix. Je tiens à
votre disposition le guide du montage des maisons à 100 000 €, qui offre une
première approche de ce dispositif. Ce guide sera l’occasion pour un certain
nombre de maires de prendre conscience de la possibilité de s’inscrire dans un
processus volontariste de l’accession à la propriété. Enfin, un site Internet
sera mis en ligne prochainement.
Michèle ATTAR
Le PSLA n’a aucune vertu marketing. En revanche, il dispose d’une vertu
financière qui repose sur un taux de TVA à 5,5 % et l’exonération de la taxe
foncière sur les propriétés bâties. Nous plaidons pour que ces deux outils
bénéficient du même type d’avantages.
Yves JEGO
Ces deux dispositifs ne s’opposent pas. A ce sujet, il est important de noter
que le dispositif PSLA est désormais ouvert aux zones Anru.
Michèle ATTAR
Philippe Folliot, les dispositifs du PSLA et les maisons à 100 000 €
répondent-ils aux attentes des citoyens ? Pouvons-nous espérer une aide des
collectivités locales dans un contexte de poursuite de la décentralisation ?
Philippe FOLLIOT
Je partirai d’un constat : les enquêtes d’opinion montrent que l’accession à la
propriété reste un objectif majeur, notamment pour les jeunes. Ce désir
d’accession à la propriété est présent partout en France, et a fortiori dans les
zones rurales où le coût du foncier est plus faible que la moyenne,
contrairement à l’Ile-de-France. Au regard des évolutions prévisibles, notamment
du régime des retraites, l’accession à la propriété peut répondre à certaines
inquiétudes vis-à-vis de l’avenir, en particulier les ménages dont les retraites
seront plus faibles.
Par ailleurs, il est important de noter que 5 Français sur 10 sont
propriétaires de leur logement, contre 9 sur 10 en Espagne. Nous devons trouver
les moyens d’augmenter la part des propriétaires. Plusieurs solutions sont
envisageables (comme l’accession à la propriété dans le logement neuf et dans
l’ancien), mais elles sont très différentes en fonction des territoires : les
problématiques sont en effet très diverses selon que l’on vit à Paris, dans les
métropoles régionales, dans les villes moyennes et dans les zones rurales.
Actuellement, il est impossible de transférer un trop grand nombre de charges
sur les collectivités sans porter atteinte à leurs capacités d’intervention. Il
me semble que les maisons à 100 000 € et les PSLA, notamment, méritent d’être
étudiés et promus comme ils le méritent. Pour autant, il existe d’autres pistes.
Notamment, des locataires qui occupent leur logement depuis leur construction
parfois depuis 40 ans, sans avoir posé aucune difficulté, ne pourraient-ils pas
avoir droit à la propriété ? Dans le milieu des coopératives HLM, nous avons
permis aux familles à revenus modestes d’accéder à la propriété : à Mazamet, 650
familles ont ainsi accédé à la propriété malgré des salaires très faibles, en
faisant en sorte que les loyers des logements HLM soient plus ou moins bas et
que les coûts d’accession soient des plus intéressants. Ces opérations nous ont
permis de privilégier des schémas de responsabilité : en effet, les locataires
d’un logement qui ont la perspective d’en devenir les propriétaires ont tendance
à mieux entretenir leur logement et à adopter un comportement plus positif
envers leur environnement immédiat et avec les représentants de l’organisme
d’HLM. De plus, cette formule a permis à ces familles d’accéder à la propriété
avec une différence d’effort financier mensuel très faible par rapport à ceux
des locataires. Il est vrai que la durée des prêts s’est considérablement
allongée, pouvant atteindre 20 à 25 ans. Ainsi, il serait intéressant
d’apprécier l’opportunité de relancer ce type de formule et les sociétés
coopératives pourraient jouer un rôle majeur en la matière.
En outre, il convient de prendre en compte la plus forte mobilité
professionnelle : le principe de location accession doit être maintenu, mais
il convient de tenir compte des cas de rupture de contrat de travail : une
quote-part du capital épargné par l’organisme HLM pourrait servir d’apport dans
le cadre éventuel d’une accession à la propriété dans la zone géographique de
destination de la personne exerçant sa mobilité professionnelle. A mon sens,
ce type de solution est pertinent, et je proposerai des amendements qui
permettront d’aller dans ce sens. Ainsi, nous opérerons un retour aux sources,
après l’abandon de la formule de location - accession, faute d’un cadre
juridique adapté. Nous pourrons alors promouvoir l’accession à la propriété sur
l’ensemble du territoire national, notamment en faveur des ménages les plus
modestes.
Michèle ATTAR
A présent, Marc-Antoine Jamet va évoquer le mécanisme de location - accession.
Marc-Antoine JAMET
Je suis le maire de la plus jeune commune de France (créée en 1978), la plus
grande mais aussi la plus pauvre des régions Haute-Normandie et Basse-Normandie.
L’indice du nombre de propriétaires est censé faire partie des indices de
développement. Il est possible de se référer aux exemples de l’Albanie, où 97 %
sont propriétaires, et de la Suisse, qui n’en compte que 35 %. La situation du
logement peut également être caractérisée par le nombre d’expulsions dans une
commune. En matière de logement, les CSP les plus élevées semblent ne pas
afficher pas le même désir d’accéder à la propriété. A titre personnel, je ne
souhaite pas que la propriété appelle nécessairement des situations de
précarité.
En outre, la commune que je représente est composée de 92 % de logements
sociaux. Je ne suis pas certain que le désir de devenir propriétaire soit
réellement un processus individuel. Le fait que la Déclaration des droits de
l’homme et du citoyen ait introduit le droit de la propriété en France peut
expliquer que la propriété soit ancrée dans les habitudes des familles. La
transmission des biens étant très difficile, investir dans la pierre apparaît
comme une épargne de précaution.
Par ailleurs, je suis très inquiet par l’élévation de la durée des crédits, qui
peut rendre les propriétaires des « locataires de capitaux » auprès des
établissements bancaires. Il est vrai que les abus de certains établissements
spécialisés dans les crédits à la consommation ont pu mettre des ménages dans
des situations de grande précarité.
D’un point de vue urbanistique, le problème de la propriété est celui du
mitage de l’espace. La maison à 100 000 € ne respecterait pas réellement les
problématiques de l’aménagement du territoire, où l’espace doit être géré de
manière plus économe. Dans la commune de val de Reuil, le passage des tours
d’habitation à un habitat pavillonnaire pose des difficultés.
Quid ensuite de la mobilité sociale et de la rigidité géographique ? Les 8 000
emplois qualifiés de la commune que je représente sont occupés essentiellement
par des personnes qui ne résident pas dans la commune. Or en s’endettant pour
devenir propriétaire, la flexibilité et la vulnérabilité vis-à-vis du travail
sont plus importantes. En cas de difficultés économiques, soit on perd son
emploi, soit on accepte le changement avec tous les coûts que cela comporte.
La maison à 100 000 €, pour laquelle Jean-Louis Borloo a réalisé un geste très
important, n’est pas uniquement un problème individuel. Que deviennent en effet
« ces rues de propriétaires » ? L’apprentissage de la co-propriété et de la
maintenance peut générer d’importantes difficultés. L’exonération de la taxe du
foncier bâti est une mesure annoncée, mais qu’en sera-t-il des communes des plus
pauvres ? La commune de Clichy-sous-Bois dispose d’une budget inférieur de 9 M€
à la moyenne nationale ! Par ailleurs, le prix de la maison à 100 000 € est
annoncé comme un prix « tout compris » mais souvent, ce prix n’inclut notamment
pas le coût du terrain.
Cela pose le problème du financement des collectivités locales, qui connaissent
d’importantes difficultés dans le cadre de la deuxième phase de la
décentralisation. De ce point de vue, le logement social est une des réponses
possibles, mais il doit faire l’objet d’une modernisation, de même que les
opérations de renouvellement urbain. Quid des zones en dehors de l’Anru ? Quid
enfin de véritables parcours résidentiels ? Lorsque les garanties sont
inexistantes, elles fragilisent les gens plus qu’elles ne les confortent.
Michèle ATTAR
Je vous suggère d’apprendre à nous connaître, car tous les problèmes que vous
avez évoqués ont été traités, par des réponses en termes de densité et par la
lutte contre l’habitat diffus, notamment.
Yves JEGO
Le dispositif des maisons à 100 000 € inclut l’ensemble des coûts, y compris
celui du terrain et de l’aménagement d’un jardin. Pour autant, ce dispositif
ne constitue pas une réponse unique et adaptée à l’ensemble des problématiques.
En tant qu’élu local depuis 20 ans, je peux affirmer que les solutions ne
peuvent qu’être partielles.
La propriété n’est pas ce que l’on peut faire de pire pour les concitoyens. Les
élus ont pour rôle d’écouter les demandes de leurs concitoyens. Or l’aspiration
principale des Français est bien d’accéder à la propriété. Il me semble que nous
devons les aider à réaliser leur rêve.
Marie-Noëlle LIENEMANN
Ces débats auront sans doute lieu de nouveau lors des prochaines élections
présidentielles. Il convient de dépasser des points de vue trop opposés et de
consentir à d’importants efforts en termes de conviction.
Quelles sont les attentes des Français ? Nous recensons actuellement 1,3
million de demandeurs de logements locatifs, et une part beaucoup plus faible de
demandes de logement en accession. Nous avons besoin tant de logements
sociaux, que de logements en accession, sur l’ensemble du territoire national.
En outre, il nous faut convaincre que l’accession sociale est social, et non
uniquement au regard de ceux qui en bénéficient. Or les autorités publiques,
notamment la DGHUC, entretiennent le doute à ce sujet. Nous avons donc un
travail de conviction à faire ! Les élus socialistes évoquent souvent la
spéculation, mais c’est un faux problème car de nombreux ménages qui n’étaient
pas issus des couches populaires se sont souvent enrichis avec des aides
financières de l’Etat.
La sécurisation n’est toujours pas optimale, mais nous attendons beaucoup de nos
partenaires afin de consolider la sécurisation, d’autant plus que les taux
d’intérêt restent très bas. Or les risques de surendettement et d’insolvabilité
seraient plus élevés en cas de remontée des taux d’intérêt. Certes, 95 % des
Espagnols sont propriétaires, mais leur situation deviendrait « catastrophique »
en cas de retournement de la conjoncture immobilière. En France, les ménages
dont les revenus sont équivalents à 2 SMIC pouvaient s’engager dans des crédits
immobiliers mais à présent, l’accession à la propriété de ces ménages est
devenue beaucoup plus délicate.
Il convient de communiquer avec conviction sur le rôle de l’accession sociale
à la propriété et il ne faut pas l’opposer au logement social. La Suède
affiche un certain équilibre entre les propriétaires et les locataires. A titre
personnel, j’ai toujours été réticente à la vente de logements HLM, compte tenu
d’une part des coûts de copropriété et d’autre part de la pénurie du logement
locatif social.
Je souhaiterais, par ailleurs, savoir si les collectivités locales ont pris
l’aide à la pierre comme compétence. De plus, le volet social est-il évoqué dans
les nouveaux documents d’urbanisme et dans l’affirmative, sous quelle forme ?
Philippe FOLLIOT
Les ménages peuvent s’en sortir par le haut, c’est-à-dire par l’accession
sociale, soit par le bas, en d’autres termes par l’exclusion. Actuellement le
niveau du turn-over dans le parc des logements HLM est inférieur à 5 %. De ce
point de vue, l’accession à la propriété peut être une réponse.
Monsieur Jamet a fait notamment référence aux cadres qui semblent accepter plus
facilement la location. Souvent, ces locataires sont par ailleurs propriétaires
d’une résidence secondaire, la résidence secondaire étant considérée comme un
lieu de rencontre familiale. Certains cadres peuvent également acquérir des
résidences à vocation professionnelle.
Enfin, il me semble que les aides à la pierre et les aides à la personne doivent
être rééquilibrées, les aides à la personne ayant monopolisé les efforts de l’Etat
et des collectivités locales depuis 30 ans. Or le coût des aides à la personne
conduira à d’importantes difficultés de financement. Au contraire, une politique
volontariste d’aides à la pierre n’aura de conséquence que sur le marché.
Michèle ATTAR
Le rééquilibrage s’opère en matière d’accession à la propriété, comme l’ont
montré les récentes mesures visant à étendre le zonage Anru. Monsieur Folliot,
l’EPIC que vous représentez a-t-il intégré la compétence logement ?
Philippe FOLLIOT
La Communauté d’agglomération de Castres-Mazamet n’a pas intégré la compétence
logement.
Marc-Antoine JAMET
Les situations des collectivités locales sont très hétérogènes. Dans une ville
où le taux de vétusté des logements HLM est supérieur à 50 %, où le taux de
chômage y atteint 23 % et où la majorité de la population a moins de 20 ans, la
question de la propriété y est secondaire. Pour autant, il est nécessaire de
répondre aux problèmes du logement social, les attentes des habitants étant
nombreuses.
La communauté d’agglomération de Louviers-Val de Reuil a pris la compétence
logement. Cependant, le financement des aides à la pierre pourrait poser des
difficultés sur le plan budgétaire.
Yves JEGO
La compétence logement n’a pas été imposée aux élus de la communauté de communes
dont je suis le représentant.
Michèle ATTAR
Monsieur Maillard, un certain nombre de questions se posent, mais pourriez-vous
répondre à la proposition de Philippe Folliot concernant la location accession ?
La vente à terme a toujours été de la vente et non un dispositif de location
accession. Pour autant, cet outil peut être une base de travail intéressante
pour relancer l’accession sociale.
Les durées de prêt se sont allongées, mais il n’y a pas eu autant d’innovations
dans le secteur bancaire que dans celui des coopératives, mais également de la
part des pouvoirs publics. Par exemple, le risque pour la banque est nul dans le
cadre des ventes sécurisées. Nous n’avons jamais reçu d’offres de la part du
secteur bancaire dans le cadre des dispositifs sécurisés qui ont été mis en
place.
Pourriez-vous également répondre à la question de Monsieur Jégo, concernant la
hausse de la durée des prêts ? Quelle est la durée réelle de l’amortissement des
prêts immobiliers ?
Enfin, les taux d’intérêt risquent de remonter et que proposez-vous face à cette
remontée des taux ? Il deviendra de plus en plus difficile de rendre solvables
les ménages aux revenus modestes.
Bruno MAILLARD
Nous sortons effectivement d’une conjoncture de taux extrêmement favorable.
Toutefois, pour parvenir à une mensualité de l’ordre de 400 à 500 €, il est
nécessaire d’allonger la durée des crédits.
D’une manière générale, les banques ont réussi à trouver des ressources et la
formule qui pourra régler le problème de l’accession sociale repose sur le prêt
à durée ajustable. Il me paraît difficile d’améliorer la situation des
ménages modestes par un autre moyen, dans un marché où les taux sont les plus
favorables. De plus, la procédure des crédits administrés est réglementée, et
elle échappe donc au marché pur. Cela étant dit, les garanties pourraient donner
lieu à une économie, de même que les frais de dossier. Nous sollicitons l’aide
des coopératives pour définir les candidats spécifiques à l’accession, afin de
sécuriser davantage les établissements bancaires, qui ignorent la situation des
emprunteurs. Il est donc possible de jouer sur les mécanismes de garantie.
J’ai ensuite entendu la présentation du projet qui a été réalisé par le Logis
Breton. L’idée du projet de logement modulable en fonction de l’évolution de
la famille, qui permet d’améliorer les conditions d’amortissement du prêt, me
semble très pertinente.
En ce qui concerne la location accession, dont les sociétés coopératives ont été
les promoteurs, la technique des crédits bonifiés est totalement abandonnée
aujourd’hui. L’aide via la bonification de prêts n’est pas dans l’ère du temps,
ne serait-ce que parce que les conditions du système bancaire ont évolué. Dans
les PSLA, l’offre de logements dépend de l’influence des élus, qui est très
importante. Du point de vue de la demande, le PSLA est promu par les
coopératives : il n’est donc pas un produit grand public.
Marie-Noëlle LIENEMANN
Je m’interroge beaucoup sur la réaction de l’Etat en cas de remontée des taux
d’intérêt. Celui-ci devra trouver des solutions nouvelles, reposant notamment
sur des bonifications de prêt. Je ne résous pas à l’idée que les liquidités
disponibles sur les livrets A ne puissent pas être utilisées pour acquérir un
logement. Ne faudrait-il pas créer des systèmes de prêts bonifiés assis sur une
part prédéfinie des fonds disponibles sur les livrets A ?
Quel est ensuite votre point de vue sur les conséquences d’un relèvement des
taux d’intérêt ? Quand bien même les taux d’intérêt ne remonteraient pas de
manière brutale, les risques seraient nécessairement plus importants en cas de
retournement de conjoncture.
Bruno MAILLARD
Le taux variable peut être piégeant dans la conjoncture actuelle. Nous savons
concevoir des produits qui sont assortis de mécanismes de sécurité. Il nous
appartiendra d’être le plus clair possible vis-à-vis
des emprunteurs. Ces produits existent, mais en cas de tendance haussière, les
moyens de protection seront plus difficilement mis en œuvre.
Marie-Noëlle LIENEMANN
On parle de la nécessité de sécuriser les prêts immobiliers, contre le phénomène
de la précarisation de l’emploi. Quels produits permettront d’atteindre cet
objectif ?
Bruno MAILLARD
Les banques doivent, avec les coopératives, prévoir la possibilité de négocier
pour définir une solution amiable, en cas de difficulté financière d’un
particulier. A mon sens, les coopératives doivent prendre cet engagement avec
les banques.
Marie-Noëlle LIENEMANN
Les pouvoirs publics devraient apporter leur soutien aux coopératives par des
solutions structurantes.
Bruno MAILLARD
Cette capacité de négociation ne doit pas être considérée comme une exigence :
il doit s’agir au contraire d’une contractualisation équitable.
Michèle ATTAR
Nous croyons profondément au bien-fondé des partenariats public/privé et nous
avons des propositions à faire en ce sens à l’ensemble de la classe politique,
dans la perspective des prochaines élections présidentielles.
Yves JEGO
Il convient de trouver un équilibre entre les différents axes, ce qui permettra
de régler la pénurie du logement, récurrente depuis l’appel lancé par l’Abbé
Pierre... Cela nécessite de l’imagination et du pragmatisme : il existe des
solutions qui sont à l’image de la diversité de notre pays et des attentes de
nos concitoyens. Les fédérations telle que la vôtre peuvent être force de
proposition et votre travail sera très utile. Je vous conseille donc de mettre à
profit la période pré-électorale pour faire avancer ce dossier.
Marc-Antoine JAMET
Je partage totalement cette conclusion. Le logement repose sur une dynamique qui
s’appuie sur des hommes et sur des professionnels. Ce type de rencontres permet
d’obtenir une telle dynamique.
Philippe FOLLIOT
Je partage également les propos selon lesquels les difficultés sont multiples :
elles appellent donc des solutions adaptées. J’ai l’intime conviction que les
coopératives HLM auront les capacités à identifier et à prendre des mesures
appropriées.
Chers collègues administrateurs, je ne peux que vous conseiller de poursuivre
vos efforts en ce sens.
Source :
www.hlm.coop
Fédération nationale des sociétés coopératives d'Hlm -
18 mai 2006
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