| |
Le texte définitivement adopté
prévoit un droit de préemption du locataire fixé au moment de l’achat en bloc de
l’immeuble, pour tous les immeubles de plus de 10 logements, si l’acquéreur de
l’immeuble ne maintient pas le statut locatif pendant 6 ans au moins.
Au terme de deux lectures
par le Sénat, deux articles seulement sur les cinq que comporte la
proposition de loi restaient en discussion. La commission mixte paritaire a
apporté deux modifications ponctuelles au texte adopté en deuxième lecture par
le Sénat.
L'une est rédactionnelle. L'autre supprime, afin de prévenir les contentieux, la
précision introduite par le Sénat imposant que l'auteur du diagnostic technique
sur l'état de l'immeuble vendu en bloc n'ait pas, avec l'un des locataires
concernés, de lien de nature à mettre en cause son impartialité ou son
indépendance.
En réalité, la seule divergence entre les deux assemblées tenait au nombre de
logements de l'immeuble vendu en bloc au-delà duquel le nouveau droit de
préemption doit s'appliquer.
Le Sénat avait, dès la première lecture, entendu privilégier le seuil de plus de
dix logements pour deux séries de raisons :
- d'abord, un souci de protection des propriétaires personnes physiques. Le
phénomène des ventes en bloc d'immeubles de logements suivies d'une division par
lots en vue de la vente de ces derniers est, dans la grande majorité des cas, le
fait de propriétaires institutionnels. C'est donc la pratique de cette catégorie
de bailleurs qu'il convient d'encadrer, sans que soient pénalisées les personnes
physiques propriétaires de petits ensembles de logements privés qu'ils mettent
en location ;
- ensuite, la volonté d'assurer la cohérence juridique de l'ensemble des textes
encadrant les ventes à la découpe dans lequel la présente proposition de loi a
vocation à s'insérer. Les dispositifs actuels s'appliquent en effet à des
immeubles de plus de dix logements. Ce seuil est retenu par l'article 11-1 de la
loi du 6 juillet 1989, qui permet la reconduction du bail pour une durée
inférieure à la durée légale normale, lorsqu'un congé pour vente est délivré par
un bailleur de certains secteurs locatifs. Il l'est également par les accords
collectifs du 9 juin 1998, rendu obligatoire par décret, et du 16 mars 2005.
Le droit de préemption du
maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l’immeuble est
renforcé.
Après l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, il est inséré
un article L. 210-2 ainsi rédigé :
« Art. L. 210-2. – En cas de vente d'un immeuble à usage d'habitation, la
commune peut faire usage de son droit de préemption pour assurer le maintien
dans les lieux des locataires. »
Des dispositions plus précises ont également été ajoutées
concernant les cessions de parts ou d’actions de sociétés.
Par rapport au texte
initial déposé par Madame Martine AURILLAC, de nombreuses mesures fiscales et
financières ont été ajoutées complétant ainsi l’article 1584, l’article 1594 F
quinquies du code général des impôts.
I. – Après l'article 1584 du code
général des impôts, il est inséré un article 1584 bis ainsi rédigé :
« Art. 1584 bis. – Le conseil municipal peut, sur délibération, réduire le taux
de la taxe additionnelle aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité
foncière jusqu'à 0,5 % pour les mutations visées au 1° du 1 de l'article 1584,
lorsque les conditions suivantes sont réunies :
« 1° La mutation s'inscrit dans le cadre d'une opération consistant :
« a) Soit en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à
l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection
des occupants de locaux à usage d'habitation ou le droit de préemption prévu à
l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les
rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre
1986 ;
« b) Soit en la vente d'un ou plusieurs lots, consécutive à la mise en
copropriété d'un immeuble en raison de l'exercice, par l'un des locataires ou
occupants de bonne foi, du droit de préemption prévu à l'article 10-1 de la loi
n° 75-1351 du 31 décembre 1975 précitée ;
« 2° La mutation porte sur un logement occupé ;
« 3° L'acquéreur s'engage dans l'acte d'acquisition à affecter le logement à la
location pendant une période minimale de six ans à compter de la date
d'acquisition.
« Les dispositions de l'article 1594 E sont applicables. »
II. – Après l'article 1594 F quinquies du même code, il est inséré un article
1594 F sexies ainsi rédigé :
« Art. 1594 F sexies. – Le conseil général peut, sur délibération, réduire le
taux de la taxe de publicité foncière ou des droits d'enregistrement jusqu'à 0,5
%, lorsque les conditions suivantes sont réunies :
« 1° La mutation s'inscrit dans le cadre d'une opération consistant :
« a) Soit en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à
l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection
des occupants de locaux à usage d'habitation ou le droit de préemption prévu à
l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les
rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre
1986 ;
« b) Soit en la vente d'un ou plusieurs lots, consécutive à la mise en
copropriété d'un immeuble en raison de l'exercice, par l'un des locataires ou
occupants de bonne foi, du droit de préemption prévu à l'article 10-1 de la loi
n° 75-1351 du 31 décembre 1975 précitée ;
« 2° La vente porte sur un logement occupé ;
« 3° L'acquéreur s'engage dans l'acte d'acquisition à affecter le logement à la
location pendant une période minimale de six ans à compter de la date
d'acquisition.
« Les dispositions de l'article 1594 E sont applicables. »
III. – Dans la première phrase du I de l'article 1840 G ter du même code, les
mots : « ou de taxe de publicité foncière » sont remplacés par les mots : « , de
taxe de publicité foncière ou de taxe additionnelle aux droits d'enregistrement
ou à la taxe de publicité foncière ».
La dernière partie de la loi
complète la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Le premier alinéa de l'article 11-1
de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est complété
par une phrase ainsi rédigée :
« Quand ce congé pour vente intervient moins de deux ans avant le terme du bail,
la reconduction du bail est de droit, à la demande du locataire, afin de lui
permettre, dans tous les cas, de disposer du logement qu'il occupe pendant une
durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente. »
Le II de l'article 15 de la loi n°
89-462 du 6 juillet 1989 précitée est ainsi modifié :
1° Dans le septième alinéa, le mot : « troisième » est remplacé par le mot : «
quatrième », et les mots: « de l'article 1er de la loi n° 53-286 du 4 avril 1953
modifiant la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et
codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires
ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel » sont remplacés
par les mots : « de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de
l'habitation » ;
2° Le dernier alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée :
« En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour
vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290
du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à
la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et
rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé. » ;
3° Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :
« Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation
de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au
premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre
1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation. »
Le cinquième alinéa (a) de l'article 25-1 de la même loi est ainsi rédigé :
« a) Dans le septième alinéa du II, les mots : "ni aux actes portant sur les
immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la
construction et de l'habitation" ne sont pas applicables ; ».
Le projet de loi définitif peut
être consulté sur :
http://ameli.senat.fr/publication_pl/2005-2006/306.html
Source :
http://www.senat.fr/dossierleg/ppl04-406.html
1er juin 2006
|
|
