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Comme en 2004, le bâtiment doit sa
bonne tenue au logement. Si l’année 2004 avait été caractérisée par un niveau
exceptionnel de mises en chantier, l’année 2005 dépasse encore ces résultats,
avec 410 000 logements. C’est ainsi la meilleure année depuis 25 ans.
Les autres secteurs de la
construction progressent plus modestement. La production neuve du bâtiment non
résidentiel s’accroît légèrement : + 0,4 % en volume. Le dynamisme de la
commande privée est contrebalancé par le fléchissement de la commande publique,
qui avait atteint un niveau record en 2004. L’ensemble des travaux d’entretien-amélioration
est en hausse de + 1,5 %, comme l’année précédente. Cette activité est soutenue
par le maintien de la TVA à taux réduit et les facilités d’accés au crédit. La
construction crée des emplois salariés pour la neuvième année consécutive (49
000).
Le seuil symbolique des 400 000
logements commencés a été largement dépassé en 2005. Avec plus de 410 000
logements, il s’agit d’un record inégalé depuis 25 ans. Il faut remonter à 1980
pour retrouver un chiffre supérieur. L’année 2004 avait déjà atteint, avec 362
000 logements mis en chantier, un niveau supérieur aux estimations les plus
optimistes établies à partir des données disponibles en 2003.
Depuis 2003, les mises en chantier de logements ont fortement accéléré
(graphique 1). Après une période de stabilité de 2000 à 2002 (+ 0,1 %), elles
augmentent en 2003 (+ 3,8 %) pour devenir très dynamiques en 2004 (+ 15,3 %) et
en 2005 (+ 13,1 %). Cette forte expansion du logement neuf est surtout le fait
des logements collectifs. Le nombre de mises en chantier de logements collectifs
progresse très fortement : + 23,9 % en 2005 après + 20,2 % en 2004, de tels
rythmes n’ayant jamais été atteints durant ces 25 dernières années. La
construction de maisons individuelles, toujours prépondérante avec 230 000
unités, continue de progresser mais son taux de croissance ralentit : + 5,8 %
(après + 12,2 % en 2004).
Plusieurs conditions favorables accompagnent ce dynamisme de la construction de
logements neufs. Tout d’abord, les acheteurs de logements neufs bénéficient
d’une offre abondante de crédits. Le crédit à l’habitat des ménages progresse à
un rythme d’environ 10 % par an depuis 2003 : l’offre de financement à taux
variables se développe (35 % des nouveaux emprunts en 2005 contre 23 % en 2003)
; la durée des prêts s’allonge, elle passe de 12,3 années en 1995 à 16 années en
2004 ; les taux d’intérêt restent à un niveau bas, tant à court terme qu’à long
terme. Ensuite, les dispositifs de soutien à l’investissement locatif, qui
contribuent au dynamisme des mises en chantier de logements collectifs,
connaissent un franc succès : selon une enquête de la Fédération des promoteurs
constructeurs, leurs ventes de logements à des investisseurs bénéficiant du
dispositif d’amortissement « Robien » atteint 68 600 unités en 2005, en
progression de 10,6 % par rapport à 2004. Enfin, l’expansion du marché
s’explique par les effets démographiques de la décohabitation et du
vieillissement, et les achats en plus grand nombre de non-résidents.
Dans ces conditions de pression de la demande, la hausse des prix des logements
neufs s’est encore accélérée en 2005 : + 9 % pour les maisons neuves (après +
6,5 % en 2004) et + 11 % pour les appartements (après + 8,6 % en 2004). De 1998
à 2005 la hausse cumulée des prix est de 65 % pour les maisons neuves et de 46 %
pour les appartements (graphique 2). Dans le même temps le prix des maisons
anciennes a augmenté de 95 % et celui des appartements anciens de 109 %. De 1992
à 2001, l’indice du coût de la construction (ICC), qui mesure le prix de
production des logements, évoluait en phase avec le prix final des logements
neufs, mais depuis l’écart se creuse. Au moins deux raisons à cette divergence
peuvent être invoquées : les tensions sur les logements anciens se diffusent à
la construction neuve et les autres composantes du prix de vente, en particulier
le prix du terrain, augmentent plus vite que le prix de production.
La situation financière des ménages est devenue plus tendue en 2005, leur dette,
qui ne dépassait pas 50 % de leur revenu disponible brut en 1996, a atteint 64 %
en 2005. Mais ce taux d’endettement des ménages français reste très inférieur à
celui des ménages britanniques (150 %) ou espagnols (130 %).
D’après les autorisations de permis de construire délivrées en 2005 et début
2006, le nombre de logements neufs mis en chantier devrait demeurer au-dessus de
400 000 en 2006, compte tenu des délais d’ouverture de chantiers.
Source :
Insee Première n°1083 - La construction en 2005 : la
prospérité du logement se confirme
Juin 2006
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