L'UNPI a présenté cette semaine "le livre blanc de la propriété immobilière". Par ce document l'UNPI a cherché à regrouper un certain nombre d'informations objectives sur le logement afin de dégager des analyses et des pistes de propositions pour sortir de la crise du logement.

l'UNPI émet des propositions pour le parc privé dans deux axes; tant dans le domaine des rapports locatifs que de la fiscalité et propose des pistes de réflexion pour le parc public.

Des propositions pour le parc privé

Face au constat de déséquilibre de la relation locative, l'UNPI estime qu'il faut renégocier la loi sur les rapports locatifs de 1989. Le cadre des négociations devra, dans un premier temps, se situer hors de la tutelle des pouvoirs publics. En nous appuyant sur la concertation, nous proposons de fonder ainsi un nouvel équilibre. Si le constat du déséquilibre est patent, nous sommes convaincus qu'il ne penche pas toujours au détriment du même contractant. Lors de la signature du bail, le déséquilibre est au détriment du locataire (trop de documents lui sont demandés par exemple) ; en revanche, pendant la durée du bail, c'est le bailleur qui est en situation de faiblesse. Lors du congé, c'est le bailleur qui est aussi en situation de faiblesse.
En conséquence, lorsque le bailleur signe un bail de 3 ans, il s'engage en réalité à vie, sauf à invoquer des motifs de congé extrêmement encadrés.
Il faut donc faire des propositions qui visent à rééquilibrer l'ensemble des étapes du contrat : entrée dans les lieux, vie du bail et congé. En effet, si le bailleur est sûr de récupérer facilement son bien, il sera plus souple pour consentir un bail.

Redonner plus de liberté contractuelle permettra de susciter une offre nouvelle parmi le parc existant.

Voici donc une série de propositions dont l'ensemble comporte une cohérence et qui ne peuvent pas toutes être isolées. Mais on aura compris qu'elles peuvent être négociées car elles sont un appel au débat.

Pour un congé sans motif
L'appréciation de la réalité des motifs est une source de contentieux qui empoisonne les rapports locatifs et qui encombre les tribunaux. Ce problème doit trouver une solution « par le haut ». En complément du système actuel, nous proposons d'élargir les motifs de préavis réduit du locataire et en contrepartie d'ouvrir la faculté au propriétaire de donner congé sans motif avec, dans certains cas, indemnité de relogement.

L'UNPI propose de distinguer deux situations. Dans un premier bail, le bailleur pourrait donner congé sans motif, sauf à devoir respecter un préavis long. Dans les baux suivants, le bailleur pourrait donner congé sans motif, mais avec un préavis plus court, et avec une indemnité de relogement.
Le bailleur pourrait ainsi par exemple donner congé avec un préavis long, de 9 mois en fin de bail.
De plus, pour les baux suivants, un préavis plus court, à tout moment, sans motif, mais assorti du versement d'une indemnité au locataire (voir le tableau ci-après). Ces mesures sont liées et en complément des dispositions existantes.

Assouplir le congé pour le locataire et pour le bailleur
Alors que le bailleur s'engage pratiquement à vie, le locataire part quand il veut. Le délai de préavis de trois mois exigé du locataire n'est pas toujours respecté. Nous proposons que le locataire puisse partir dans de nombreux cas, avec un délai de préavis court et que le propriétaire puisse récupérer son bien plus simplement. Ce nouveau système assurerait ainsi au locataire une plus grande mobilité, en lui permettant de donner congé avec un préavis d'un mois et permettrait au propriétaire plus de souplesse dans la gestion de son patrimoine.

Forfaitiser des charges
La liste des charges locatives doit être revue, elle est basée sur un texte très ancien, qui est aujourd'hui obsolète en raison de l'évolution des techniques.

Sur accord des parties lors de la signature du bail, il doit pouvoir être possible de convenir d'un forfait de charges. Les consommables (eau, électricité, gaz, chauffage) seraient payés directement par le locataire. Mais l'entretien des équipements serait compris dans un forfait. Le bailleur s'occuperait ainsi de la conclusion des contrats avec les prestataires (entretien des chaudières, ramonage des cheminées, etc.). Ce système aurait plusieurs avantages : simplicité, réduction des contentieux, meilleur entretien des équipements, amélioration de la sécurité, connaissance du prix réel du logement et de la charge locative...

Calculer rapidement le coût des réparations locatives

Pour accélérer la remise en état des lieux lors du départ d'un locataire, il faut pouvoir recourir à des grilles de vétusté et de prix de travaux. Cela permettrait un calcul rapide des sommes restant dues au bailleur au titre des réparations locatives et donc d'accélérer le remboursement du dépôt de garantie au locataire.

Restituer le dépôt de garantie
 

Le dépôt de garantie devrait pouvoir être restitué plus rapidement au locataire en fin de bail, mais à condition qu'un système de calcul des réparations locatives à partir d'une grille de vétusté par exemple, puisse être utilisé (cf. point précédent). L'objectif à viser est que la restitution du dépôt de garantie et la remise des clés soient concomitantes.

Garantir les risques locatifs

La garantie des risques locatifs doit être mise en place, mais à condition d'être généralisée et d'être financée de façon tripartite par l'Etat, les bailleurs et les locataires. Son institution suppose aussi d'intégrer les divers dispositifs existants (LocaPass, FSL, aides des collectivités et divers organismes...).

Mieux régler les conflits

Les commissions de conciliation fonctionnent bien. Il faut donc en élargir la compétence.
En voici un exemple. Dans le cas d'impayés, il faut pouvoir apprécier si le locataire est ou non de bonne foi. L'UNPI propose à cette fin d'attribuer cette compétence aux commissions de conciliation. En effet, il ne faut pas que le propriétaire soit le seul juge pour apprécier si le locataire est ou non de bonne foi. Une commission représentant les divers intérêts en présence doit pouvoir apprécier la situation - Si le locataire est de mauvaise foi, c'est-à-dire s'il ne règle pas son loyer alors qu'il en a les moyens financiers ou s'il crée des troubles dans l'immeuble, il doit pouvoir être expulsé rapidement après la saisine du juge des référés.
- Si le locataire est de bonne foi, il doit pouvoir bénéficier des procédures d'aide. L'objectif est de mieux valoriser les locataires de bonne foi et de leur permettre, mais à eux seuls, d'accéder à la garantie des risques locatifs. Rappelons que le financement de la GRL doit impérativement être tripartite (Etat, bailleurs, locataires, cf. point précédent).

Conforter les commissions
 

Ces commissions sont le lieu idoine pour la conclusion d'accords collectifs. Dans certaines régions, elles aboutissent à des accords fructueux, il faut donc les encourager à développer cette part de leur activité. Les représentants des bailleurs, de même que ceux des locataires, participent au fonctionnement de nombreuses commissions. Les représentants de l'UNPI se rendent ainsi régulièrement aux commissions de conciliation des baux d'habitation, des baux commerciaux, mais aussi aux commission d'évaluation fiscale ou des expulsions... Tout cela est utile mais demande du temps. Nos représentants font parfois 80 kilomètres pour se rendre à ces réunions. Or nous travaillons à titre bénévole. Devant la multiplication de ces instances, il faut se poser la question de l'indemnisation du temps passé. Nous demandons donc que les structures (et non les personnes) soient remboursées des frais ainsi engagés.

Réformer l'expulsion

Pour redonner confiance aux bailleurs privés, il convient par ailleurs de modifier la législation sur l'expulsion. Drame humain pour le locataire, drame humain pour le bailleur, l'expulsion ne peut plus se poursuivre comme actuellement. Priver de longs mois un petit retraité de son moyen de subsistance n'est pas acceptable. Priver de son logement sans relogement un locataire involontairement privé de ressource n'est pas non plus une solution. La procédure d'expulsion doit être totalement revue.

Créer un statut du bailleur social

Afin de mettre en place une vraie politique de l'habitat social privé et d'un secteur conventionnel, il convient de créer un statut du bailleur social tant pour l'investisseur que pour le bailleur disposant déjà de logements. En contrepartie de loyers maîtrisés, le bailleur disposerait d'avantages fiscaux.

La fiscalité

La fiscalité est trop lourde et trop complexe.
L'enquête diligentée par l'UNPI et rendue publique en mars dernier a démontré que les bailleurs étaient découragés d'investir dans le logement en raison de l'excès de fiscalité. Ils demandent en priorité la diminution des impôts locaux et la suppression de UISF Ce dernier impôt étant devenu un impôt immobilier, le nombre de contribuable étant passé de 179 000 en 1997 et bientôt 500 000, par l'effet de la hausse des prix de l'immobilier.

Il faut donc supprimer cet impôt, en commençant par diminuer l'assiette de la résidence principale, en instituant un quotient familial et encourager la détention d'actifs locatifs à long terme en exonérant les 3/4 de la valeur des biens proposés en baux à long terme à loyer maîtrisés.
Par ailleurs, d'autres mesures pourraient être prises pour redonner de la fluidité au marché du logement.
Sans entrer dans de longs développements sur ce sujet, indiquons simplement que pour dynamiser le marché du foncier, il faut poursuivre la réflexion sur la dissociation du foncier et du bâti et sur le développement des baux emphytéotiques.
Aménager le régime fiscal des bailleurs, refondre les règles des rapports locatifs, ce sont deux conditions essentielles pour permettre l'émergence d'un secteur « conventionnel » situé entre un parc privé libre et un parc public social.

C'est ce qui permettrait de rétablir la confiance et de susciter le développement d'une offre à loyers accessibles, dont les Français ont un besoin impératif.

Les bailleurs ne demandent pas mieux que d'être véritablement partie prenante de la politique du logement, mais ils veulent rester libres afin de pouvoir contracter librement.

Des propositions pour le parc public

Pour résoudre la crise du logement, il faut évidemment s'appuyer concomitamment sur le parc public et sur le parc privé, car les deux sont complémentaires.

Mais le parcours résidentiel est aujourd'hui bloqué. Il est donc indispensable de le rétablir. Quand on sait que 54 % des Français disposent d'un revenu inférieur à 1380 euros par mois, l'urgence de l'amélioration du parcours résidentiel apparaît encore plus nettement. On entend beaucoup parler de l'ascenseur social, mais pas assez du parcours résidentiel.

Cette amélioration doit s'accompagner d'une réouverture du parc public afin de permettre aux personnes de passer du parc social au parc intermédiaire puis au parc libre ou à l'accession.

Cette évolution suppose de mettre en place les outils d'une meilleure occupation du parc public.
Puisque le parc public est un parc «administré» et non un parc libre, ses propres règles doivent être appliquées.

Mieux occuper le parc public

Parallèlement à la réforme du secteur privé, il faut réformer en profondeur les conditions d'occupation du parc public pour le conforter dans sa vocation : le logement des personnes les plus démunies. Il est en effet anormal que des personnes qui ont dépassé les plafonds de ressources puissent bénéficier leur vie durant d'un, droit au maintien dans les lieux. Il n'est pas davantage admissible qu'un locataire ayant eu une famille nombreuse puisse continuer à bénéficier de longues années d'un grand logement alors qu'il se retrouve seul. Les conditions d'occupation du parc public doivent être adaptées à la situation actuelle du locataire. Comment admettre que 10 du parc, soit 450 000 logements, soient occupés par des locataires qui dépassent les plafonds de ressources ?

Il faut ici rappeler quelques éléments fondamentaux :
- La solidarité nationale doit être exercée par tous, mais c'est à l'Etat d'assurer le logement des personnes les plus fragiles. Le parc public, financé par le contribuable, doit répondre à sa vocation première : loger les plus démunis.
- A traitement fiscal identique, le parc privé est en mesure de fournir du logement social. Pour augmenter l'offre de logements à loyers accessibles, il faut donc alléger la fiscalité du bailleur privé, et créer un statut du bailleur privé social tant pour l'investissement que la détention d'immeubles.

Rappelons que l'investissement privé peut répondre rapidement à la demande alors que le parc public subit de lourdes contraintes administratives pour passer du stade de la décision de construire à la réalisation.

La gestion du parc est également moins coûteuse lorsqu'elle est assurée par le secteur privé.

L'UNPI propose donc que les conditions d'occupation d'un logement public fassent chaque année l'objet d'une vérification par le bailleur. Lorsqu'un logement est attribué à une personne, il ne doit pas passer à une autre. Les locataires qui ne respectent plus les conditions d'accès au parc social, doivent les quitter pour libérer des logements en faveur de ceux qui en ont le plus besoin.

Il faut revoir régulièrement les conditions d'occupation du logement en relation avec les critères suivants : revenus et patrimoine du locataire, sous-occupation (taille des logements), fausse occupation.

Dans cet objectif, le locataire devrait justifier chaque année de ses revenus, de son patrimoine, et de la composition de sa famille. S'il ne respecte plus les conditions d'accès, le droit au maintien dans les lieux ne doit plus s'appliquer.

Refonder une location locative équilibrée dans le parc privé et revoir les conditions d'occupation du parc public : telles sont les deux pans d'une réforme du logement qui permettrait de fluidifier le marché et contribuer à résoudre la crise du logement.

Source : www.unpi.org
Livre Blanc de l'UNPI - 13 septembre 2006 (Union des chambres syndicales de Propriétaires et copropriétaires)