La mesure des prix immobiliers : de nombreuses sources, diversement exploitées (septembre 2007)

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La mesure des prix immobiliers : de nombreuses sources, diversement exploitées

La délégation du Sénat pour la planification, présidée par M. Joël Bourdin (UMP, Eure), publie un document d’information sur la mesure des prix immobiliers, distinguant les indices provenant de l’activité des professionnels (notaires, agents immobiliers) et les informations fournies par la puissance publique. Constatant qu’il existe des divergences entre les deux principaux outils de mesure des prix immobiliers (les indices Notaires-Insee et FNAIM), la délégation suggère un rapprochement entre acteurs, dans l’optique d’une comparaison approfondie des bases de données et méthodes utilisées. Elle recommande par ailleurs de promouvoir l’information immobilière de source publique, à partir des sources fiscales et foncières, qui pourraient être mieux utilisées. Elle souhaite ainsi plus de transparence au service des acquéreurs.

La transaction immobilière implique de multiples intervenants : l’agent immobilier, le banquier, l’assureur, le notaire, le fisc, la conservation des hypothèques, le cadastre… Cependant deux sources statistiques seulement sont exploitées : l’agent immobilier et le notaire. Il en résulte une information satisfaisante et des gisements prometteurs qui restent à mettre en valeur.

Les prix des transactions immobilières font l’objet de maintes attentions et analyses, en raison de leurs nombreuses incidences économiques et sociales. Observés par les prévisionnistes, ils sont interprétés, notamment pour déterminer s’il existe ou non une bulle spéculative, c’est-à-dire une évolution des prix injustifiée au regard des facteurs fondamentaux. Or la plupart des études publiées à ce sujet font état de lacunes dans la mesure des prix immobiliers2, notant qu’il existe peu de repères historiques pour juger de la situation actuelle, même si des séries ont pu être reconstituées par des chercheurs.
Certes, il existe un système de « publicité foncière » qui consiste en la transmission de tous les actes aux conservations des hypothèques, qui dépendent de l’administration fiscale. Toutefois cette publicité foncière n’assure pas la transparence d’un marché où les prix sont, par tradition, confidentiels. Il aura fallu attendre le retournement du cycle immobilier au début des années quatre-vingt dix, pour inciter les professionnels et les autorités publiques à une plus grande rigueur dans la mesure des prix immobiliers. Cette évolution n’est pas totalement achevée.
Pour l’analyse, les indicateurs immobiliers existants peuvent être distingués selon qu’ils
proviennent des informations détenues par les professionnels (essentiellement les notaires et les agents immobiliers) ou qu’ils sont fournis par la puissance publique.

I. Les chiffres fournis par les professionnels

Il s’agit principalement des deux indices relatifs à l’immobilier ancien publiés d’une part par les notaires associés à l’INSEE et, d’autre part, par la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM).

A. Les indices Notaires-INSEE

Les indices Notaires-INSEE sont les indices de référence en matière d’évolution des prix de l’immobilier dit ancien (c’est-à-dire de plus de cinq ans ou connaissant une deuxième mutation). Avant leur mise en place au plan national, il n’existait, du point de vue de la statistique publique, qu’une enquête annuelle du ministère de l’Équipement, sur un échantillon représentatif des mutations enregistrées par les services fiscaux, mais qui publiait avec retard des prix moyens et non des indices. Par ailleurs, un indice du prix des appartements anciens était calculé régulièrement pour Paris depuis 1984, sur la base des données enregistrées par les notaires. A partir de 1997, le Conseil supérieur du Notariat et l’INSEE se sont rapprochés pour élaborer un indice de prix pour l’ensemble des logements anciens.

1. Les bases de données

L’indice Notaires-INSEE est fondé sur deux bases de données notariales, qui intègrent environ 520.000 mutations chaque année :

- la base BIEN (base d’information économique notariale), gérée par la Chambre interdépartementale des notaires de Paris, de la Seine-Saint-Denis et du Val de Marne (CINP), qui couvre l’Ile-de-France ;

- la base PERVAL, mise en place à partir de 1994 pour la province et gérée par la société du même nom, filiale du Conseil supérieur du notariat.

Les bases notariales étant alimentées sur le fondement du volontariat, elles ne sont pas

exhaustives. En juin 2006, leur taux de couverture sur 12 mois glissants est estimé à 63 % pour l’ensemble du territoire français, à 80 % en Ile-de-France et à 56 % en province, avec des variations importantes d’un département à l’autre. La Corse et les collectivités d’outre-mer, dont les taux de couverture sont faibles (respectivement 19 % pour les départements d’outre-mer, 35 % pour la Haute-Corse et 37 % pour la Corse du sud), ne sont pas prises en compte pour le calcul des indices. Quoi qu’il en soit, le montant du taux de couverture n’est pas un bon indicateur de la représentativité de l’indice. Ce qui importe, c’est, d’une part, que le nombre d’enregistrements soit supérieur à un certain seuil et d’autre part, que les actes enregistrés dans la base soient représentatifs de l’ensemble des transactions. De fait, les études réalisées par l’INSEE n’ont pas mis en évidence de biais significatif.

Le prix d’une transaction est saisi dans la base à partir des données inscrites dans l’acte de vente. Les documents envoyés par les études notariales sont des photocopies des actes augmentés d’un papillon comportant quelques renseignements supplémentaires tels la surface du bien et les principales caractéristiques des logements. La description des biens, qui entre en jeu dans le calcul de l’indice, n’est toutefois pas toujours exhaustive, avec des taux de non-réponse élevés pour certaines caractéristiques.

Le délai d’intégration dans les bases est de trois à quatre mois. Ce délai pourrait être raccourci à l’avenir et l’exhaustivité des bases pourrait être améliorée grâce à la généralisation de la télétransmission des données.

2. Le calcul de l’indice

Les indices Notaires-INSEE sont des indices trimestriels base 100 au quatrième trimestre 2000. Ils portent sur les biens :

- libres d’occupation au moment de la vente (ou occupés par le vendeur) ;

- acquis en pleine propriété par une vente de gré à gré (hors adjudications) ;

- destinés à un usage strict d’habitation ;

- ne constituant pas une surface atypique.

Le prix retenu est le prix net vendeur (hors droits de mutation, frais dits de notaire et frais d’agence).

Les indices sont calculés selon la méthode des indices « hédoniques ». Ces indices rendent compte de l’évolution de la valeur d’un panier de logements de référence. La valeur de ce panier est estimée à partir des transactions effectivement effectuées à chaque période. Les indices ainsi calculés sont transmis par la CINP et par PERVAL à l’INSEE qui les valide et calcule l’indice national. En Ile-de-France, des indices Notaires-INSEE sont publiés pour Paris et pour chaque département. En province, seules les régions Provence-Alpes-Côte d’Azur et Rhône-Alpes ainsi que les agglomérations de Lyon et Marseille ont leur propre indice labellisé « Notaires-INSEE », c’est-à dire validé par le conseil scientifique créé dans le cadre des conventions passées entre le notariat et l’INSEE. Des indices Notaires-INSEE globaux sont par ailleurs publiés, pour les autres agglomérations (indice des agglomérations de plus de 10.000 habitants et indice des agglomérations de moins de 10.000 habitants). La publication d’indices pour d’autres régions et d’autres agglomérations est envisagée.

La source notariale pourrait permettre le calcul d’un indice national des prix du neuf. Mais un tel indice n’est pas envisagé pour le moment par l’INSEE. Il nécessiterait la mise en place d’une méthode spécifique distincte de celle établie pour la mesure des prix de l’ancien.

B. Les indices FNAIM

Les chiffres publiés le plus rapidement dans les médias sont ceux de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM). Comme les indices Notaires-INSEE, ils sont relatifs au marché de l’ancien.

1. La base de données

Ces indices sont calculés à partir des transactions enregistrées par les agents immobiliers adhérents, soit 62 % des agents immobiliers, d’après les informations fournies par la FNAIM. Ils couvriraient actuellement 140.000 transactions par an (contre 520.000 pour les bases notariales), à comparer aux 800.000 transactions annuelles de logements anciens10. La banque de données immobilières de la FNAIM rassemblerait aujourd’hui plus de 800 000 références concernant des ventes réalisées sur le territoire métropolitain depuis 1995.

Par rapport à l’indice Notaires-INSEE, l’indice FNAIM est fondé sur un ensemble plus restreint de transactions, puisque lui échappent toutes les mutations réalisées de particulier à particulier, ou par l’intermédiaire d’un notaire ou d’un agent immobilier non affilié à la FNAIM. Ce champ plus restreint représente-t-il un biais sur le plan statistique ? Ce serait le cas si, au cours du cycle, les transactions intermédiées évoluaient différemment des transactions réalisées de particulier à particulier. Un tel biais n’est pas vérifiable, puisque le mode de réalisation de la transaction n’est pas renseigné dans les bases notariales.

L’indice FNAIM présente l’avantage d’être très réactif puisque les prix sont enregistrés sans délai au moment de leur formation, à la signature de la promesse ou du compromis de vente. Or le délai moyen entre cette première formalité et la vente elle-même est en moyenne de 100 jours (3,3 mois). Les indices FNAIM reflètent donc l’évolution du marché avec un trimestre d’avance sur les indices Notaires-INSEE, ce qui explique qu’ils soient considérés comme des indicateurs avancés de la conjoncture immobilière.

Par ailleurs, les indices FNAIM sont publiés presque immédiatement (au début du trimestre suivant) alors que les indices Notaires-INSEE sont publiés un trimestre plus tard.

2. Le calcul de l’indice

La méthode repose sur des moyennes pondérées d’indices élémentaires calculés à partir de prix moyens.

Des indices élémentaires reflètent l’évolution des prix par type de biens au sein de chaque espace géographique (ville, département, région). Ces indices sont agrégés entre eux selon des coefficients de pondération, calculés en fonction de la part des transactions pour un type de bien donné et pour une région donnée dans l’ensemble des ventes FNAIM sur longue période.

Dans le calcul de l’indice national d’évolution des prix des appartements, les coefficients de pondération utilisés représentent la part des transactions pour un type de bien donné et pour une région donnée dans l’ensemble des ventes enregistrées depuis 1995. Dans le calcul d’un indice d’évolution des prix pour une région donnée, les coefficients représentent la part des transactions pour un type de bien donné et pour un département donné dans l’ensemble des ventes de la région depuis 1995.

Ce mode de calcul vise à corriger les effets de structure. D’après la FNAIM, l’enregistrement d’un volume important de données permet également de « gommer » les effets de qualité.

L’indice (base 100 au 1er trimestre 2000) est publié mensuellement et accompagné de lettres de conjoncture trimestrielles.

C. Comparaison des deux indices

1. Des divergences notables

Les indices Notaires-INSEE et FNAIM sont censés refléter une même réalité. Toutefois, ils sont fondés sur des sources et calculés selon des méthodes distinctes. De fait, ils divergent assez significativement : d’après la FNAIM, les prix des logements anciens ont augmenté de 85 % entre 2001 et 2006 ; d’après l’indice Notaires-INSEE, cette augmentation est plutôt de l’ordre de 95 %.

2. Des divergences inexpliquées

Cette discordance des deux indices pourrait résulter :

- soit d’un biais dans la collecte d’informations pour l’un ou l’autre indice : un tel biais n’a toutefois jamais été mis en évidence ;

- soit des choix de méthode des indices.

Seul un rapprochement des acteurs, dans l’optique d’une comparaison approfondie des bases de données et des méthodes utilisées, serait susceptible d’apporter à l’avenir une explication aux divergences constatées. Ces travaux n’ont pas été réalisés à ce jour.

II. Les chiffres publiés par les ministères

Les multiples interventions publiques dans le domaine de l’immobilier (délivrance de permis de construire, perception de droits de mutation, cadastre…) devraient permettre la remontée d’informations exhaustives et fiables. Mais cette source ne semble pas exploitée à sa juste mesure.

A. Les chiffres du ministère en charge du logement

Le ministère en charge du logement diffuse des données relatives à la construction et à la commercialisation de logements et locaux neufs. Des prix moyens sont publiés, mais il n’existe pas, pour le logement neuf, d’indice comparable à ceux qui sont calculés pour l’immobilier ancien.

Le service économie, statistiques et prospective (SESP) de la Direction des Affaires économiques et internationales (DAEI) du ministère de l’écologie, du développement et de l’aménagement durables publie des statistiques sur la construction :

- d’une part, la base de données SITADEL recense les informations relatives aux autorisations de construire (permis délivrés) et aux mises en chantier transmises par les Directions départementales de l’équipement et par les communes instructrices. Cette base fournit des données mensuelles concernant le nombre et la surface des logements et locaux (à usage autre que d’habitation) autorisés et commencés ;

- d’autre part, une enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN) est réalisée chaque trimestre par les cellules statistiques des directions régionales de l’équipement auprès des promoteurs sur les programmes de logements neufs destinés à la vente aux particuliers d’au moins cinq logements.

Cette enquête indique des prix de vente qui sont des prix moyens « à la réservation » (avec dépôt d’arrhes), exprimés en euros pour les maisons et en euros/m2 pour les appartements. Ces prix étant des prix moyens, ils sont affectés par la structure des ventes et par la qualité des logements mis en vente chaque trimestre. L’ECLN est actuellement en cours de refonte et pourrait permettre de calculer un indice des prix du neuf en collaboration avec l’INSEE, mais cette évolution n’est envisagée qu’à long terme.

Intuitivement, on peut supposer qu’il existe une relation forte entre les prix de l’ancien et ceux du neuf, bien qu’il faille aussi prendre en compte l’impact du coût de la construction. En l’absence d’étude théorique sur la relation entre prix du neuf et prix de l’ancien, et dans un contexte où il est difficile de comparer ces prix en raison de l’hétérogénéité des sources et méthodes, le ministère indique néanmoins que les tendances des prix du neuf ont probablement suivi, de manière atténuée, celles du prix des logements anciens16. De fait, le prix moyen des maisons neuves a doublé entre 1996 et 2006. Le prix moyen en euros au m2 des appartements neufs s’est accru de 70 % au cours de la même période. C’est moins que l’accroissement des prix de l’immobilier ancien puisque ceux-ci ont plus que doublé sur la période (+ 140 % environ d’après l’indice Notaires-INSEE).

B. Les données fournies par la Direction générale des impôts (DGI)

Les sources fiscales et foncières sont sans doute les plus fiables et les plus exhaustives de toutes, mais elles sont insuffisamment exploitables à des fins d’information économique. Le bureau M2 (statistiques, études et simulations fiscales) de la DGI prend en charge la diffusion des renseignements statistiques concernant les droits d’enregistrement (droits de mutation, taxe de publicité foncière).

Mais ces données, qui résultent d’une simple agrégation comptable, ne permettent pas de connaître l’évolution des prix immobiliers. En effet, la comptabilité fiscale ne distingue que deux régimes de droits de mutation : un régime « droits à 0,60 % » (neuf et assimilé, y compris marchands de biens) et un régime « autres droits » (ancien et assimilé). Ces régimes recouvrent à la fois des immeubles à usage d’habitation et d’autres biens (terrains, immeubles à usage agricole ou commerciale…), sans qu’il soit possible de distinguer entre ces différents types d’immeubles.

La comptabilité fiscale ne permet pas de connaître le nombre de logements vendus, encore moins leurs caractéristiques telles que superficie, nombre de pièces etc. Toutefois, la comptabilité fiscale peut être exploitée :

- d’une part, une reconstitution des assiettes a été effectuée, par division des montants perçus par leur taux (cf. fig. 4) : en 2005, l’assiette reconstituée des droits de mutation a augmenté de 15 %, ce qui est compatible avec l’augmentation des prix immobiliers selon l’indice Notaires-INSEE (+ 14,8 %), mais plus difficilement conciliable avec l’estimation de la FNAIM17 (+ 9,8 %) ;

- d’autre part, les données fiscales sont utilisées pour estimer le taux de couverture des

bases notariales, par comparaison département par département entre la base taxable et les montants figurant dans les bases notariales. Ce calcul comporte des approximations, puisque la comptabilité fiscale ne permet pas d’isoler le produit des droits sur les seules transactions de logements anciens.

Par ailleurs, il existe au niveau départemental un fichier informatique dénommé OEIL (observatoire des évaluations immobilières locales) qui a pour objet le contrôle des déclarations de valeurs vénales. Toutefois, ces évaluations sont jugées trop sporadiques pour se prêter à une exploitation statistique. Ce fichier n’est pas centralisé, son utilisation est hétérogène et les concepts utilisés sont spécifiques et inappropriés au calcul d’un indice de prix.

Enfin, les informations transmises par les notaires aux conservations des hypothèques ne sont pas non plus exploitées à des fins statistiques. L’informatisation des conservations des hypothèques a été réalisée (fichier informatisé de la documentation juridique sur les immeubles ou FIDJI) mais elle ne permet pas non plus, en l’état, de calculer un indice de prix des logements. Cette source est potentiellement la plus prometteuse, mais sa mobilisation ne serait possible qu’au prix d’évolutions qui ne sont pas envisagées à l’heure actuelle. Au surplus, une évolution des systèmes d’informations ne donnerait pas à court terme le recul historique nécessaire à la construction d’indices fiables.

En définitive, en dehors des statistiques publiques sur la construction et la commercialisation de logements neufs, les indices existants sont issus de sources privées, c’est-à-dire calculés à partir de données fournies sur la base du volontariat par les professionnels de l’immobilier. Les deux indices des prix des logements anciens existants sont fondés sur un champ étendu mais non exhaustif de données et sont construits selon des méthodes sophistiquées permettant de corriger les évolutions
des effets structurels et qualitatifs :
- les indices Notaires-INSEE reposent sur la base de données la plus large, mais ils ont
l’inconvénient d’être publiés avec un certain retard ;
- les indices FNAIM, d’une publication plus rapide, se fondent sur une base de données moins complète ; leur mode de calcul détaillé ne fait pour le moment l’objet que d’une publication succincte.
Un rapprochement des acteurs serait utile pour déterminer les raisons de fond à l’origine des divergences existant entre les deux principaux outils de mesure des prix immobiliers.
S’agissant des logements neufs, les marges de progression sont encore plus grandes puisqu’il n’existe pas, à ce jour, d’indice retraçant de façon satisfaisante leur évolution « pure », corrigée des effets de qualité.
Enfin, le caractère économiquement et socialement sensible du prix des logements devrait inciter à promouvoir l’information immobilière de source publique. A cette fin, les sources fiscales et foncières pourraient être mieux utilisées.
Demeure également posée la question de la qualité de l’information transmise aux agents de marché, en particulier aux acquéreurs individuels qui n’ont pas facilement accès aux éléments d’information sur les prix concrètement pratiqués dans les zones où ils projettent des achats.

Pour consulter l'étude complète

Source : www.senat.fr
Service des Études économiques et de la Prospective
La Délégation pour la planification du Sénat - septembre 2007

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