La CNAB souhaite par ses propositions accompagner les pouvoirs publics dans leur double objectif de création de logements et d'amélioration énergétique. Les administrateurs de biens se trouvent au cœur du dispositif de l'habitat. Or, ce secteur est aujourd'hui partagé entre différentes autorités publiques. Aussi, pour plus de cohérence, la CNAB souhaiterait avoir un seul interlocuteur unique et demande la nomination d'un délégué interministériel au logement privé.

PROPOSITIONS

Statut de la Copropriété / Assemblées générales

Assouplir les règles de majorité par une modification de la loi du 10 juillet 1965. Un appui auprès du ministre de tutelle de la copropriété (Ministère de la Justice) permettrait de simplifier et alléger le statut de la copropriété, devenu un carcan périmé pour :

• sécuriser les décisions prises par l'assemblée générale en unifiant les délais de recours.

• encourager les plans d'entretien par un fonds de réserve obligatoire.

• créer des logements par surélévation, aménagements de combles, et extension de surfaces. Ces travaux nécessitent des autorisations rapides d'assemblée générale.

DPE - Diaqnostic de performance énergétique

Rendre le diagnostic de performance énergétique obligatoire pour tous les logements d'ici 2012. Les mesures actuelles ont insuffisantes pour avoir une vision globale du bâti en France et adapter les mesures à prendre.
Opter pour un diagnostic thermique global de l'immeuble (et non uniquement sur un lot)
Joindre le DPE aux avant-contrats de vente, à consulter dès constitution du dossier de prêt
Associer le locataire à la performance énergétique. En tant que consommateur final, il doit à la fois être responsabilisé sur la baisse de la consommation, et bénéficier des économies réalisées.
Inscrire dans le carnet d'entretien tout ce qui est fait en faveur des économies d'énergie.

Travaux et équipements communs

Intégrer les préoccupations de développement durable
Choisir un contrat collectif d'entretien des chaudières individuelles. Préférer le chauffage collectif au chauffage individuel (ergonomie générale du bâtiment). Favoriser l'installation de compteurs de calories.
Opter pour les compteurs d'eau individuels, l'occupant ayant connaissance de sa consommation personnelle maîtrisera mieux sa consommation
Rendre obligatoires les travaux sur les parties privatives lorsqu'ils sont en cohérence avec des travaux sur les parties communes (ravalement de façade / isolation des fenêtres).
Classer en parties communes tout ce qui participe à la performance énergétique de l'immeuble (exemple : les fenêtres)
Donner l'autorisation permanente au syndicat des copropriétaires de pouvoir vérifier les installations individuelles (radiateurs, ventilo-convecteur...)

Choix des entreprises

Pour une obligation de mise en concurrence qui ne soit pas exclusivement fondée sur le prix. Que les appels d'offres contiennent une clause « environnement / énergie ».

Finances de la copropriété

Pour un fonds de réserve obligatoire : Inscrire l'entretien du logement dans une démarche pérenne en instituant dans chaque immeuble un plan prévisionnel d'entretien, d'une durée de 5 ans. Amortissement ou déductibilité du fonds de réserve pour chacun des copropriétaires.
Prévoir un financement des charges de l'immeuble dans les instruments de prêts proposant un endettement à long terme pour l'achat d'un bien immobilier. Le plus souvent, les prêts bancaires sont octroyés sans anticipation des charges futures. Il en résulte des difficultés de paiement des travaux.
Harmoniser les taux de crédit d'impôt.

Gestion de l'immeuble en copropriété

Réviser le contrat de copropriété, pour un nouveau contrat de gestion globale de l'immeuble portant sur les parties communes et les parties et équipements privatifs dès lors qu'ils contribuent à réduire la consommation et les rejets de co2, pour autoriser le syndic à remplir des missions pour le compte d'un copropriétaire, pour permettre une gestion dans la durée.
Apporter une assistance du conseil syndical : Suggérer la présence d'un délégué/conseil « environnement » dans les conseils syndicaux des copropriétés
Assouplir le carcan de la loi du 6 juillet 1989 pour une meilleure concertation locative. 30% des occupants sont locataires, mais le statut les ignore, et le syndic n'a actuellement pas les moyens de les connaître. Il faut favoriser des relations plus simples et organisées entre le locataire, la copropriété et le syndic.
Insérer dans le carnet d'entretien tout ce qui relève du développement durable

Vie sociale dans l'immeuble / rôle des concierqes / services à la personne

Revaloriser le rôle des gardiens concierges, véritable lien social dans les immeubles. De nombreuses loges ont été transformées en garages à poussettes et à vélos (et il est rare que des constructions neuves en prévoient), privant ainsi les occupants de ce relais efficace du syndic qu'est le gardien.
Aménager ainsi la Convention Collective.
Favoriser l'intégration de conciergeries et locaux sociaux dans les programmes immobiliers (par une baisse des taxes locales).

 

L'administration de biens est une profession « pivot », dans un domaine sensible, l'habitat 90% des copropriétés sont gérées par des professionnels. Le syndic, le gérant, l'administrateur, sont situés au cœur des décisions en faveur d'un développement durable, étant au contact de près de la moitié de la population, des diverses entreprises intervenant dans la maintenance immobilière, des fournisseurs d'énergie et des collectivités locales (mairie, région) et pouvoirs publics. Le secteur du bâtiment constitue le plus gros consommateur d'énergie (46%) et l'un des principaux émetteurs de gaz à effet de serre (20%). Le parc de logements existants constitue le principal gisement d'économie. Par ailleurs, la qualité de vie des habitants et l'harmonie des relations sociales doivent se trouver réunies avant tout dans le domaine de l'habitat.

 

CNAB

Premier syndicat de la gestion immobilière, la Confédération Nationale des Administrateurs de Biens regroupe 1400 administrateurs de biens spécialisés dans la gestion immobilière. 35% appartiennent à un groupe et 65% sont des cabinets indépendants, la plupart de moins de 20 salariés. Répartis au sein de 28 chambres régionales couvrant tout le territoire national ; les membres de la CNAB gèrent un tiers du parc de logements privés en France et 40% du secteur de la copropriété.