Le 97e congrès UNPI doit apporter des clés supplémentaires pour améliorer la relation entre les deux parcs privé et public de logements.

 

Les deux premières tables rondes sont consacrées au thème « Propriétaire : le devenir, le rester ».

Les débats, animés par Michel Ravelet, permettent de mettre en exergue plusieurs problématiques. Le développement d’un nouveau type d’investisseurs, jeunes, qui n’ont pas la même perception du rapport à la pierre que les propriétaires de longue date et pour lesquels le challenge va consister à les maintenir dans l’immobilier pour une stabilité du parc locatif privé.

De nouvelles trajectoires et cycles de vie se mettent en place, notamment avec la mobilité professionnelle et l’augmentation du nombre des divorces ou séparations de couples. L’accession à la propriété et l’investissement dans l’immobilier de ces ménages ainsi que l’accession tardive des « séniors » ne sont pas aidés.

Le volontarisme des propriétaires est mis à rude épreuve avec l’augmentation des obligations réglementaires qui pèsent sur eux, une fiscalité galopante et très assise sur la propriété et l’absence d’assurance de récupérer leurs biens  donnés en location. Le rêve « Devenir propriétaire » se heurte à une dure réalité.

Faut-il aménager ou non la loi de 89 ?

La question est posée au représentant de l’État qui n’y est pas favorable or, pour les propriétaires, le déséquilibre est total et en faveur des locataires.
Une liberté contractuelle est souhaitée. Il faut repenser le lien entre propriétaires et locataires. Trop de législation tue les ambitions des investisseurs, réduit le rythme de la construction et crée une insuffisance de l’offre locative. Dans un système de liberté, le locataire est responsabilisé.

Sur le sujet des expulsions, si chacun reconnaît qu’il est normal qu’un propriétaire soit payé lorsqu’il héberge un ménage en situation d’impayé ou en situation d’expulsion prononcée, le représentant de l’État considère qu’il faut prévenir les expulsions en solvabilisant les ménages.

L’amélioration du taux de rotation des ménages dans le parc public est également à l’étude. Pour accompagner le droit au logement opposable, le parc HLM ne peut seul suffire à atteindre les objectifs d’un logement pour tous.

Le parc privé doit faire la jointure mais si les propriétaires privés font un effort, ils doivent avoir une contrepartie financière. Mais laquelle ?

Un statut du bailleur entrepreneur est souhaité par les propriétaires qui louent et entretiennent leur patrimoine comme des professionnels : un amortissement des équipements, la suppression de l’ISF sur les biens loués et une fiscalité sur le résultat net sont demandés.

Il faut être prudent avec l’accession à la propriété des ménages les plus modestes dans un contexte de hausse des prix de l’immobilier et de remontée des taux d’intérêt. Vouloir une France de propriétaires est louable mais il ne faut pas négliger le parc locatif privé qui est le seul à permettre une réelle mobilité. L’Espagne, souvent montrée en exemple pour son taux de propriétaires, souffre de l’absence d’un parc locatif obligeant les jeunes à vivre chez leurs parents.

Le foncier est un des éléments primordial de la politique du logement en France.
L’étalement urbain est lié au problème de la programmation urbaine par les politiques. Il faut trouver le bon niveau de gouvernance de cette programmation. Les maires ne devraient plus avoir le pouvoir de décision en urbanisme.

La troisième table ronde a pour thème « Propriétaire : responsable et citoyen ».

Plusieurs pistes de réflexion se dégagent. Les propriétaires jouent aujourd’hui un rôle social reconnu dans la population. Ce qui leur manque, c’est une reconnaissance de l’État et des collectivités locales. Les propriétaires immobiliers ne peuvent être absents de la révolution écologique prônée par le Grenelle de l’environnement. Les aides pour l’amélioration du bâti ne doivent pas être concentrées sur la seule construction neuve. Des exemples allemands sont présentés qui visent des réhabilitations très exigentielles  en terme de standard énergétique.

Il faut penser le logement autrement. Comment diminuer l’impact énergie dans la gestion du logement ? Les aides au logement doivent tenir compte de la notion de charges globales. Des outils fiscaux doivent être trouvés, des pistes sont dégagées comme le COS énergétique aujourd’hui facultatif à rendre obligatoire, des aides de la part des communes, des prêts bonifiés de la part des établissements bancaires, un amortissement énergétique dans l’ancien, une baisse des droits de mutation en cas de travaux énergétiques réalisés… Les économies  de charges réalisées suite à des travaux d’isolation, d’installation d’équipements économes en énergie… doivent être récupérées par le locataire et le bailleur. Faut-il associer le locataire à la dépense ? Faut-il créer un IRL adapté aux travaux réalisés ?

Christine Boutin, ministre du Logement et de la Ville, reconnaît les liens privilégiés tissés avec l’UNPI depuis cinq mois. Elle souhaite réhabiliter l’image de la propriété privée, reconnaît le rôle majeur joué par les propriétaires et n’aime pas l’injustice qui leur est faite.
Elle approuve le souhait d’une meilleure représentation dans les CESR. Pour engager la France dans le XXIe siècle, elle s’appuie sur deux piliers : le travail et le logement. En effet, comment s’insérer sans un toit ? Elle considère le logement comme une chaîne qui nécessite une solidarité entre tous les acteurs et rappelle les objectifs du Président de la République : construire 500 000 logements par an, atteindre le chiffre de 75 % de propriétaires et la mise en oeuvre du droit au logement opposable (DALO).
Sa détermination est totale sur le DALO et elle mobilisera toute la chaîne du logement : « Je suis le ministre de l’ensemble du logement ». Elle souhaite un partenariat entre le parc public et le parc privé et ce dernier sera mobilisé. Elle demande que les logements privés bénéficient d’une fiscalité aidée pour accompagner le DALO.
Face au Grenelle de l’environnement qui apporte son lot de nouvelles obligations dans le bâtiment, Christine Boutin s’interroge sur les conditions financières à créer, sur la mobilisation des entreprises et des professionnels et s’inquiète pour les « petits » propriétaires qui devront contribuer à l’amélioration du parc de logements : « Je vais travailler pour intégrer les obligations du Grenelle de l’environnement dans le logement. La cohérence sera essentielle pour préserver le pouvoir d’achat des propriétaires ».
Quant à la cession temporaire d’usufruit, elle œuvre pour rendre ce dispositif plus attractif et souhaite convaincre les organismes d’HLM à s’engager dans cette formule innovante. Mais d’autres mesures s’imposent : la GRL doit prendre tout son essor « Je vous engage tous à prendre cette assurance », les charges de gardiennage sont à l’étude, la première échéance pour la mise aux normes des ascenseurs sera repoussée au 31 décembre 2010. Enfin, elle confirme qu’elle souhaite préserver l’équilibre des rapports locatifs et encourager l’investissement dans l’immobilier : « Rien ne sera décidé sans vous ». En revanche, sur le sujet des expulsions, si elle juge anormal que des logements soient occupés sans versement d’un loyer au propriétaire, elle indique que la solution sera apportée à ce problème dès lors que l’on aura construit, en suffisance, toute sorte de logements.