L’une des préoccupations majeures des locataires est aujourd’hui d’accéder à un logement décent et de s’y maintenir alors que celle des bailleurs semble être le risque locatif. Cette situation conduit à demander toujours plus de garanties aux locataires (niveaux de revenus, cautions etc…) et représenterait un obstacle majeur à la mise sur le marché de centaines de milliers de logements vacants.

Or, la réalité du risque locatif est connue, ce risque est évalué à 2% ce qui signifie que dans 98% des cas les relations locatives se déroulent sans problème. Le risque locatif est donc plus un sentiment qu’un risque économiquement avéré.

Les pouvoirs publics conscients de cette situation insatisfaisante travaillent actuellement à la mise en place d’une garantie du risque locatif (GRL) plus efficace sur le parc locatif privé. Aujourd’hui, cette dernière est limitée à certaines populations et s’articule autour d’un dispositif assurantiel.

La CLCV appelle à la création d’un fonds de garantie universel et mutuel s’appliquant à l’ensemble des relations locatives. Seul un tel dispositif universel, simple et lisible sera efficace, et évitera de retomber dans les travers liés à l’alignement sur les minimas sociaux.

Ce fonds pourrait être financé par le dépôt du mois de caution versé par les locataires, une contribution des bailleurs évaluée à 0,75% du revenu locatif (qui n’auraient plus à acheter des assurances) et par l’Etat. Placé, rémunéré à 4% et géré paritairement par les bailleurs et les locataires, il supporterait le risque locatif et les risques de dégradation tout en assurant le recouvrement des impayés.

Les avantages attendus sont particulièrement importants : faciliter, en sécurisant les bailleurs, la mise sur le marché de nombreux logements vacants ce qui aura pour effet immédiat d’augmenter l’offre, de détendre les prix et la pression pesant sur les locataires.

I- les données économiques

Les différentes études effectuées par le service « Économie, Statistiques et Prospective » (SESP) du Ministère de l’Écologie, du Développement et de l’Aménagement Durables, le groupe de travail « couverture logement universelle » du Conseil National de l’Habitat (CNH) ou par l’Agence Nationale Pour la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction (ANPEEC) font état de statistiques intéressantes quant au nombre de locataires du secteur libre, du montant moyen des loyers ou du coût des dégradations constatées lors du départ du preneur. Aussi en ressort-il que:

- le parc locatif privé à usage d’habitation principale se compose de 6,54 millions de logements; 

- le montant total des loyers versés par les locataires du parc locatif privé en 2006 est estimé à 37,6 milliards d'euros, soit une progression de 6,8% par rapport à 2005. En s'appuyant sur une progression identique entre 2006 et 2007, on peut estimer à 40,2 milliards d'euros le montant total des loyers versés par les locataires du parc locatif privé en 2007; 

- le montant des impayés représente 2.1% du quittancement annuel, mais ce taux passe à 1,5% sur une période de 24 mois et le taux d’impayés définitifs est de 1% chez les bailleurs professionnels. Nous retiendrons pour notre analyse un taux annuel d’impayés (hors recouvrements) de 2.1% et un taux d’impayés définitifs (non recouverts) de 1% pour le parc locatif privé;

- le montant moyen facturé par les bailleurs privés à la suite des états des lieux de sortie est d’environ 275€, soit en valeur actualisée 2007 environ 320€ (taux d’actualisation de 3% par an). Dans le parc privé, en 1999, la durée moyenne de location était de 3,8 années. A supposer que ce taux ait peu varié, il conduit à estimer le nombre d’emménagements par an sur le parc locatif privé à environ 1,72 millions en 2007. De fait, le montant total annuel de dégradations facturé dans le parc privé peut être estimé à environ 550 millions d’euros par an;

- les assurances risque locatif du marché couvrant les loyers impayés, les dégradations, les frais de litige et selon les cas la vacance locative, ont un taux qui varie entre 2.75% et 4%. Le taux proposé par les assurances dans le cadre des nouveaux contrats GRL est de 2.5%, mais ce taux est compensé par l’Etat ou le 1% logement selon la nature du locataire.

L'étude de ces données démontre que la création d'une garantie des risques locatifs, applicables à tous les bailleurs est économiquement viable.

Le parc locatif privé à usage d’habitation	6,54 millions de logements
Montant total des loyers annuels versés	40,2 milliards
Montant des impayés hors recouvrement Montant des impayés définitifs	2,1% soit 844 millions 1% soit 402 millions
Montant annuel des dégradations	320€ / logement pour 1,72 millions d’emménagements annuels soit 550 millions

II- Les besoins de financement d’une garantie universelle de risque locatif

En prenant l’hypothèse d’un taux d’impayés de loyer (hors recouvrements) de 2.1%, le risque annuel d’impayés représente un montant total de 844 millions d’euros sur l’ensemble du parc locatif privé, mais le risque d'impayés de loyer définitifs (1%) représente un montant total de 402 millions d’euros sur l’ensemble du parc locatif privé. Cette somme reste donc à financer.

Comme on l'a vu, le risque annuel de dégradations représente un montant de 550 millions d’euros sur l’ensemble du parc locatif privé. On peut estimer à 90% les cas où les frais de réparation sont inférieurs au dépôt de garantie. On peut donc recouvrir auprès des locataires un montant total de 495 millions d’euros de frais de dégradation, ce qui laisse 55 millions, également à financer.

La mise en place d’une garantie universelle sur les impayés de loyer et les dégradations du parc locatif privé implique donc:

- d’assurer le versement annuel de 844 millions d’euros aux bailleurs au titre des impayés de l’année;

- d’assurer le versement annuel de 550 millions d’euros aux bailleurs au titre des dégradations constatées en fin de bail.

III- Proposition de financement

Le financement d’un tel système pourrait être réalisé de la façon suivante :

- la création d’un fond abondé par les locataires au travers de leur dépôt de garantie (1 mois de loyer), soit un fond de 3.35 milliards. Basé sur l’hypothèse d’une rémunération à 4%, ce fond pourrait générer un financement annuel d’un montant de 134 millions d’euros;

- la mise en place d’une contribution annuelle des bailleurs au taux de 0.75% du loyer annuel, qui représenterait un financement annuel de 301,5 millions d’euros;

- l’utilisation de financements provenant du 1% logement et de l’Etat pour un montant total de 51,5 millions d’Euros.

A titre d’illustration, pour un loyer mensuel de 583 Euros, soit 7 000 Euros annuel, le bailleur via sa cotisation annuel de 0,75% contribuerait à cette garantie de risque locatif à hauteur de 52,5€ annuellement, le locataire via son dépôt de garantie (placé et rémunéré à 4%) à hauteur de 23€ annuellement, le 1% logements et les autres organismes à hauteur de 8.5€ annuellement. Pour les bailleurs, cette cotisation de 0.75% représenterait une économie annuelle de 122,5€ par rapport au contrat GRL et de 227,5€ par rapport à un contrat du marché.