"Il est à noter que le relèvement des taux d’intérêt observé depuis 2006 s’est traduit par un tassement des prix dans de nombreux pays européens. En outre, vers la fin de l’année, les turbulences sur les marchés financiers à la suite de l’effondrement du segment des crédits hypothécaires sub-prime aux Etats-Unis ont accru le niveau d’incertitude. Dans ce contexte, l’édition 2008 de l’Analyse du logement en Europe constitue une publication incontournable dans le secteur immobilier". Yolande Barnes, responsable des recherches en matière d’immobilier résidentiel, Savills.

Les éléments majeurs

• La hausse des prix de l’immobilier a largement ralenti en Europe, avec un recul enregistré en 2007 dans certains pays, notamment l’Allemagne et l’Irlande.

• Les marchés immobiliers européens ont connu un déclin marqué de l’activité depuis l’été.

• Plutôt que la restriction du crédit de l’automne, le relèvement des taux d’intérêt constitue la principale cause de ralentissement, dans la mesure où la disponibilité des crédits immobiliers demeure satisfaisante. Les perspectives 2008 sur les marchés immobiliers dépendent de l’évolution des taux d’intérêt.

• Les fortes variations en glissement annuel dans des pays tels que la Pologne reflètent l’évolution au cours du seul premier semestre 2007, car les plus-values anticipées ont été amputées à compter de la fin de l’été.

• Un recul localisé des prix de l’immobilier est attendu en 2008, mais l’ampleur du revirement à la baisse devrait s’avérer beaucoup moins importante que celle du début des années 1990.

• Le marché immobilier britannique est le mieux placé en Europe. Les réductions de taux d’intérêt devraient entraîner une stabilisation des prix en 2008.

En France, l’expansion prolongée de l’immobilier a subi un coup d’arrêt durant l’été 2007. Les prix des logements anciens sont restés stationnaires, ou ont enregistré de légères baisses après le mois de juin. Les prix des maisons anciennes se sont plus ou moins maintenus, alors que ceux des appartements ont quelque peu reculé. Le chiffre de fin 2007 est estimé à 4% (voire même 5%), variable toutefois selon les régions, le marché parisien demeurant le plus soutenu. La confiance quant à la poursuite de la hausse des prix semble s’éroder.

L’étendue du ralentissement des prix est sans doute surprenante, eu égard à la vigueur relative de l’économie et au coup de pouce à la demande donné par le président Sarkozy dans le cadre de la réalisation de ses promesses électorales par le biais de la
réintroduction partielle de la déduction fiscale des intérêts des emprunts immobiliers. Toutefois, le fléchissement économique, le relèvement des taux d’intérêt, les restrictions accrues en matière de crédit et le moral en baisse des consommateurs ont
contrebalancé cette incitation fiscale.

Les niveaux élevés récents de la construction de logements freinent en outre la progression des prix. Par ailleurs, le coût relatif de la propriété par rapport à la location est en hausse, car les loyers n’ont augmenté que modérément ces dernières années. Par conséquent, étant donné que près de 40% des ménages vivent en location, la plupart préfèreront louer plutôt que d’acheter, tant que les prix des logements demeurent si exorbitants comparés à leur niveau d’il y a plusieurs années. L’évolution de la situation semble par ailleurs actuellement incertaine. Un effort politique est prévu pour la construction de logements sociaux.

Les pouvoirs publics ont régulièrement offert de généreux dégrèvements afin d’encourager les particuliers à investir dans le secteur locatif, et le gouvernement en place instaure des réductions d’impôt supplémentaires. Toutefois, la demande de la part des investisseurs ne semble pas être au rendez-vous.

La présente Analyse RICS du logement en Europe (édition 2008) est diligentée et publiée par la RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors),  qui représente le plus grand organisme professionnel du monde dédié à l’immobilier, au secteur foncier, à la construction et aux questions de respect de l’environnement qui s’y rapportent. Forte de ses 140 000 membres, la RICS est la source d’informations qui fait autorité quant aux pratiques de référence et à la protection des consommateurs dans le domaine immobilier.

Consulter la synthèse de l'étude : European Housing Review 2008 summary (French)