Dans son ensemble, l’année 2007 a finalement bien confirmé ces tendances du marché : la progression des loyers s’est ainsi établie à 2.6 %, dans un marché plus calme que durant les années 2004 à 2006. La hausse des loyers en cas de relocation qui avait été de l’ordre de 7.0 % en moyenne de 2001 à 2004, a progressivement diminué pour descendre à 5.7 % en 2007.

Les tendances récentes des marchés locatifs privés

Le temps des hausses rapides de loyer paraît donc maintenant terminé. Les tendances des marchés sur les premiers mois de 2008 le confirment : certes, les mois d’hiver ne sont guère propices à l’envolée des loyers de marché, mais cette année le ralentissement est plus prononcé qu’à l’habitude.

Le rythme annuel de progression des loyers n’est plus que de 0.7 % contre 1.2 % en 2007 à la même époque. Et la mobilité résidentielle recule encore pour s’établir à 28.2 % contre 28.5 % en 2007 à la même époque : le repli devient préoccupant, au risque de conduire vers un blocage des marchés.
D’ailleurs, afin de mettre en location les biens sur un marché « détendu » (la hausse des loyers en cas de relocation est de 4.8 % en ce début d’année), l’effort d’amélioration et d’entretien des relocations s’élève à nouveau.

Pour 31.6 % des villes, les loyers baissent sur un an en ce début d’année 2008 :

• la baisse est de moins de 1 % pour 8.4 % des villes : Valence (- 0.3 %), Versailles (- 0.4 %), Paris 17ème (- 0.7 %), Montpellier (- 0.8 %), Brest (- 0.9 %) … ;

• elle est de 1 à 2.5 % pour 12.8 % des villes : Cachan (- 1.6 %), Saverne (- 1.6 %), Vaulx en Velin (- 1.8 %), Marseille (- 2.0 %), Paris 4ème (- 2.2 %) … ;

• elle est de 2.5 à 5 % pour 6.7 % des villes : Colmar (- 2.7 %), Le Havre (- 2.7 %), Nancy (- 3.7%), Paris 16ème (- 4.0 %), Aix en Provence (- 4.4 %), … ;

• elle est de 5 % et plus pour 3.7 % des villes : Evreux (- 5.0 %), Paris 6ème (- 5.1 %), Paris 7ème (- 5.5 %), Meaux (- 5.9 %), Paris 3ème (- 6.4 %), …

Mais pour 68.4 % des villes, les loyers augmentent en ce début d’année 2008 :

• la hausse est de moins de 1 % pour 13.5 % des villes : Annecy (+ 0.1 %), Epinal (+ 0.2 %), Toulouse (+ 0.3 %), Strasbourg (+ 0.4 %), Rennes (+ 0.5 %), … ;

• elle est de 1 à 2.5 % pour 17.6 % des villes : Vichy (+ 1.0 %), Paris 13ème (+ 1.1 %), Tarbes (+ 1.2 %), Tours (+ 1.5 %), Angers (+ 2.4 %), … ;

• elle est de 2.5 à 5 % pour 21.9 % des villes : Lambersart (+ 2.5 %), Belfort (+ 3.0 %), Nantes (+ 3.1 %), Metz (+ 4.1 %), Bobigny (+ 4.4 %), … ;

• elle est de 5 % et plus pour 15.4 % des villes : Paris 12ème (+ 5.2 %), Caen (+ 5.9 %), Paris 1er (+ 6.6 %), La Rochelle (+ 6.3 %), Suresnes (+ 6.7 %), …

La mobilité résidentielle des ménages

Depuis 2006, en dépit de la poursuite du ralentissement de la hausse des loyers, le taux de mobilité résidentielle recule : il s’établit à 28.2 % au début de l’année 2008, soit à un de ses plus bas niveaux depuis dix ans. Certes il devrait se redresser quelque peu en cours d’année, lorsque le marché locatif privé sera sorti de sa torpeur hivernale. Pour l’heure, néanmoins, le repli du marché correspond à une contraction de l’ordre de 100.000 logements par an.

L’évolution des loyers de marché

Dans le contexte des hésitations qui ont entouré le marché en 2006 (conjoncture économique morose, dégradation du climat social, (très) faible progression du pouvoir d’achat, …), la hausse des loyers a ralenti de manière sensible (+ 3.4 %). Depuis le début de l’année 2007, alors que la mobilité résidentielle se réduit (exprimant bien en cela les hésitations et les difficultés rencontrées par la demande), le ralentissement de la hausse des loyers se confirme : + 2.6 % en 2007 et + 0.7 % sur un an au début de l’année 2008.

 

Dans l'ensemble, ce sont les loyers des petits logements qui progressent le moins rapidement, la demande pour ce type de produit ayant été (fortement) pénalisée par la dérive des aides personnelles au logement :

• ainsi depuis le début de l’année 2008, les loyers des studios et 1 pièce ont diminué de 0.2 % (contre + 3.6 % en moyenne chaque année, entre 1998 et 2008) ;

• les loyers des logements de 2 pièces ont augmenté dans la moyenne avec + 0.9 % (contre + 3.7 % en moyenne chaque année, entre 1998 et 2008) ;

• les loyers des logements de taille moyenne ont en revanche augmenté à un rythme un peu plus rapide que l'ensemble : + 1.4 % pour les 3 pièces (contre + 3.7 % en moyenne chaque année, entre 1998 et 2008) et + 1.5 % pour les 4 pièces (contre + 3.0 % en moyenne chaque année, entre 1998 et 2008) ;

• il en a été de même pour les loyers des plus grands logements (les 5 pièces et plus) : + 1.3 % (contre + 2.5 % en moyenne chaque année, entre 1998 et 2008).

L’effort d’amélioration et d’entretien des logements

En 2007, alors que le marché connaissait de nombreuses hésitations (nouveau ralentissement de la hausse des loyers, faiblesse de la mobilité résidentielle), l’effort d’amélioration et d’entretien s’est redressé pour s’établir à son niveau le plus élevé constaté depuis dix ans. Même si les perspectives de retour sur investissement ne sont pas excellentes, la réalisation de travaux permet aux bailleurs de répondre aux exigences de qualité de la demande et contribue à la réduction du risque de vacance prolongée des biens remis sur le marché.

L’année 2008 a commencé suivant le même scénario : un nouvel accroissement de l’effort d’amélioration et d’entretien, sur un marché plus difficile que par le passé et qui enregistre un nouveau ralentissement de la hausse des loyers et la faiblesse de la demande (la mobilité résidentielle diminue encore).
L'effort d'amélioration et d'entretien du parc est alors le plus élevé pour les 3 et 4 pièces avec plus de 25 % des relocations concernées, en moyenne, chaque année. Cet effort s’établit aussi à un haut niveau pour les petits logements (2 pièces et moins) avec de l’ordre de 24 % des relocations concernées. Et il est le plus faible pour les 5 pièces et plus, avec « seulement » 22.0 % des relocations présentées sur le marché après la réalisation de travaux.

CLAMEUR : un outil de mobilisation des références locatives du marché privé
Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux : tel est l’objectif du partenariat qui a conduit l’Anah, Bouygues Immobilier, la CNAB, FONCIA, la Foncière Logement, Habitat & Développement (SIRES), Nexity, les Pact Arim, SeLoger, le SNPI, TAGERIM, l’UNPI et le Réseau URBANIA à consolider leurs observatoires. Fort actuellement de près de 140.000 références nouvelles par an, cet outil unique permet maintenant de mesurer précisément les loyers des marchés locatifs privés dans 890 villes, regroupements de communes et pays (hors doubles comptes). Depuis la création de l’observatoire des loyers du marché locatif privé, en 1999, plus de 550.000 références de marché de logements locatifs détenus par des bailleurs personnes physiques ou personnes morales ont été collectées.
L’observatoire des loyers qu’un tel partenariat a permis de mettre en place s’est assigné deux objectifs principaux : identifier les spécificités des marchés locaux de l’habitat en observant notamment des villes de taille moyenne ou des zones rurales rarement analysées, tant en raison des difficultés de recueil des informations statistiques habituellement rencontrées que du fait du coût de mise en œuvre des méthodes statistiques généralement retenues ; mieux connaître le marché locatif privé sur lequel interviennent les propriétaires bailleurs, personnes physiques et proposer un outil de suivi conjoncturel des évolutions de ses principaux indicateurs (loyers et activité).