Il y a quatre ans déjà, alors que les prix de l’ancien progressaient à un rythme supérieur à 15.0%, l’écartement d’un risque d’éclatement d’une bulle spéculative pouvait paraître péremptoire. Toutefois, si le ralentissement de la hausse des prix s’est progressivement ancré dans le marché (+10.4% en 2005, +7.1% en 2006 et +3.8% en 2007) et si les rythmes de progression des prix de l’ancien, sont désormais proches de ceux de l’inflation (+2.7 % sur un an au 1er trimestre 2008) tant sur le marché des appartements (+2.3%) que sur celui des maisons (+3.1%), tout semble indiquer que les comportements spéculatifs se sont bien progressivement dissipés et que le risque d’un retournement du marché méritait d’être écarté.

BAISSE, STABILITÉ OU HAUSSE DES PRIX ?

Néanmoins, dans un contexte de crise financière, limitée ou non aux « subprimes », et dans un climat de confiance des ménages dégradé, le spectre d’une spéculation, à la baisse cette fois, semble resurgir. Le mouvement de baisse des prix observé au 1er trimestre, de -1.0% (-0.4% sur le marché des appartements, -1.9% sur le marché des maisons), pourrait même être de nature à le conforter.

Mais pour autant, le scénario d’une stabilisation des prix semble toujours pouvoir être privilégié à celui d’une baisse généralisée à l’ensemble du marché. En effet, avec des taux aujourd’hui inférieurs de 10 points de base en moyenne à ceux pratiqués fin 2007 et à l’appui d’une offre abondante, les conditions de crédits sont toujours favorables aux emprunteurs. La solvabilité des ménages, qui se restaure par voie de conséquence (+1.0% sur un an), rend compte d’une demande à même de pouvoir s’exprimer : et cela, comme habituellement à l’arrivée du printemps, davantage qu’en période hivernale.

De même, le marché locatif privé n’échappe pas au mouvement de stabilisation de la hausse des prix : après un niveau moyen de 3.7% entre 2004 et 2006, le rythme de progression annuel moyen des loyers s’est en effet établi à la fin du 1er trimestre 2008 à +0.7%.

Au total, alors que les prix de l’ancien et les loyers du secteur privé n’enregistrent plus de tensions, les risques d’écarter les clientèles du marché semblent pouvoir s’estomper. Et faute de réaliser leurs transactions dans un délai raisonnable ou de faire face à une demande insolvable, si vendeurs et bailleurs acceptent de modérer leurs prétentions financières avant d’y être contraints, l’activité du marché pourrait ne pas rompre son dynamisme et se maintenir à niveau.

LES SPÉCIFICITÉS DES MARCHÉS

Sur le marché de l’ancien, la stabilisation des prix au 1er trimestre 2008 est saisissante compte tenu de sa propagation à l’ensemble des segments de marché, tant sur celui des appartements (+2.3% sur un an et +1.4% en glissement trimestriel) que sur celui des maisons (+3.1% sur un an et +0.3% en glissement trimestriel).

Sur le marché des appartements, les hausses annuelles moyennes des prix observées au 1er trimestre 2008 sont d’autant plus modérées que la taille du logement est importante : + 3.5% de hausse pour les studios (contre +7.3% en 2007 à la même époque) ; + 2.4% de hausse pour les deux pièces (contre +6.8% 2007 à la même époque) ; + 2.2% de hausse pour les trois pièces (contre +6.0% en 2007 à la même époque) ; + 2.0% de hausse pour les quatre pièces (contre +5.5% en 2007 à la même époque) ; + 1.3% de hausse pour les cinq pièces et plus (contre +5.5% en 2007 à la même époque).

Sur le marché des maisons, les hausses de prix restent légèrement plus vives, bien qu’à un niveau inférieur de l’ordre de 3 points à celles enregistrées l’année dernière à la même époque : +3.2% pour les quatre pièces (contre +5.9% en 2007 à la même époque) ; + 2.2% pour les cinq pièces (contre +6.5% en 2007 à la même époque) ; +3.7% pour les six pièces et plus (contre +6.3% en 2007 à la même époque).

Ce constat, établi à l’échelle nationale, peut également s’apprécier au niveau des régions où, sur chacune d’entre elles, les prix amorcent également un mouvement de stabilisation. A l’exception du Sud-Est où les prix s’ajustent plus lentement (+4.8% au 1er trimestre 2008 contre +6.2% en 2007 et +18.3% en 2006 à la même époque), les prix connaissent un nouveau ralentissement dans le Nord et l’Est (+3.2% en 2008, contre +8.6% en 2007 et +11.4% en 2005) et progressent partout ailleurs à des rythmes inférieurs à 2.5% (+1.6% dans l’Ouest, +1.4% dans le Centre et les Alpes, +2.6% en Ile-de-France, +2.5% dans le Sud-Ouest).

Au total, les prix au m² s’établissent en moyenne annuelle au 1er trimestre 2008 à 1.947 € dans le Nord et l’Est, à 2.240 € dans le Centre et les Alpes, à 3.177 € dans le Sud-Est, à 2.064 €/m² dans le Sud-Ouest, à 2.052 €/m² dans l’Ouest et à 3.722 € en Ile-de-France.

Au 1er trimestre 2008, suite à la rupture marquée de la hausse des loyers observée en 2007 (+0.9% sur un an, contre +3.7% de hausse annuelle moyenne entre 2004 et 2006), le marché locatif privé apparaît bel et bien, également, en voie de stabilisation.
En effet, si sur le marché des appartements l’évolution des loyers des studios et des 3 pièces est d’ores et déjà étale, elle s’établit désormais à un rythme annuel inférieur à 1.5% sur l’ensemble des autres segments de marché. Pour les maisons, qui représentent moins d’un cinquième des transactions locatives, les évolutions n’apparaissent guère plus volatiles pour osciller entre 0.8% et 1.8%, sur un an.

A l’image des tendances observées sur le marché de l’ancien, le mouvement de stablisation des loyers semble également pouvoir se propager à l’ensemble du territoire. Les évolutions enregistrées en Région Parisienne et à Paris, inférieures à 3.0%, sont, à cet égard, à noter, alors que les loyers apparaissent déjà en moyenne stabilisés aux extrémités Ouest et Est du territoire ainsi que dans la partie Sud-Est.

PERSPECTIVES

Les facteurs susceptibles de nourrir une crise de confiance des ménages ne doivent pas être sous-estimés au regard :

• des incertitudes qui règnent sur la sphère financière et du cri d’alarme du FMI,

• du fléchissement de la croissance de l’économie mondiale qui pèse sur la création d’emplois,

• des tensions inflationnistes qui freinent l’évolution du pouvoir d’achat.

Pour autant, les indicateurs du marché français ne semblent pas devoir être aussi inquiétants qu’ils n’y paraissent outre-Atlantique ou dans certains pays de la zone euro. En effet, malgré la dégradation des conditions macroéconomiques, la masse salariale devrait progresser de l’ordre de 4.0% à l’appui de revendications salariales nourries par les tensions inflationnistes et sous les effets bénéfiques de la loi TEPA (monétisation des RTT, déblocage de l’épargne salariale, défiscalisation des heures supplémentaires….). L’endettement des ménages, quant à lui, même s’il atteint un nouveau record pour représenter près de 68.5% du revenu disponible brut fin 2006 (contre 64,1% fin 2005), reste soutenable par rapport à celui supporté par les autres pays de la zone euro.

Comme en 2007 sur le marché des crédits, en dépit de conditions d’octroi durcies, la production devrait se maintenir à un niveau supérieur à 150 milliards d’euros, sous l’effet conjugué d’une demande toujours soutenue et d’un maintien à niveau des taux d’intérêt directeurs de la Banque Centrale Européenne.

Par ailleurs, évalués à 1 pour mille, les défauts de paiement ne sont pas de nature à nourrir les inquiétudes, comme c’est le cas dans les Etats américains les plus touchés par la crise (les défauts de paiements y sont supérieurs à 30 pour mille).

Enfin, même si la distribution des prêts à taux révisables devait connaître un coup d’arrêt - les taux variables étant aujourd’hui supérieurs aux taux fixes - il n’en demeure pas moins que la pause observée dans le relèvement de la hausse des taux est favorable au maintien à niveau de la solvabilité des ménages.

Dans ce contexte, et alors que la demande, toujours présente, s’autoalimente des reports des projets immobiliers de clients préférant différer leur réalisation, le spectre d’une baisse généralisée des prix semble pouvoir être écarté. Et cela, au profit d’une stabilisation de rythmes de progression de prix voisins de ceux de l’inflation, sur des marchés en phase de transition et en quête de confiance des ménages.