Pour donner suite à l'avis publié par le Conseil National de la Consommation en date du 27 septembre 2007 portant sur la "transparence tarifaire" des syndics de copropriété dans le but de maintenir et de renforcer le rapport de confiance entre les copropriétaires et leur syndic, la CNAB, la FNAIM et l'UNIT ont souhaité aller plus loin en élaborant un socle commun de prestations courantes dans tous les contrats de syndic.

Ce contrat-cadre se présente comme un document entièrement conforme à l’avis émis par le CNC. Il a pour objectif d'offrir une meilleure transparence des prestations proposées par chaque syndic en favorisant la comparaison entre professionnels. Comme nous l'explique Jean Chavot* lors du colloque organisé par l'Arc au Sénat  qui s'est tenu le 4 avril 2008 : "ce contrat a  été plusieurs fois corrigé, la version définitive tient compte de l'ensemble des remarques de la profession, l'avis de la CNC est ainsi respecté à 95% par les adhérents de la FNAIM".

Des questions se posent pourtant : Comment les rapports entre copropriétaires et syndics vont-ils évoluer ? Faut-il instaurer un arrêté pour préciser les règles du contrat et éviter les dérives futures ?

Pour Jean Chavot* : "ce n'est pas une loi qui prendra en compte le mot comparabilité. Il s'agit avant tout par cette démarche de préciser le périmètre d'intervention quotidien des syndics de copropriété comme un canevas avec plus ou moins de prestations. On va pouvoir obtenir un contrat personnalisé à partir d'une base qui est le contrat CADRE." Mais il est conscient des difficultés  et de l'ampleur de la tâche : "il est encore trop tôt pour faire le bilan car il faut faire évoluer les mentalités et les comportements des syndics sur tout le territoire français." Jean Chavot répond à la question :que faire si le syndic ne respecte pas le modèle de contrat CADRE ? Il rappelle que la FNAIM impose à ses adhérents de respecter l'avis du CNC, "La FNAIM possède un service qualité, un code d'éthique, les plaintes qui arrivent au siège peuvent déboucher vers des blâmes ou des radiations d'adhérents."

Explications du nouveau contrat de syndic  :

L'avis du CNC a fixé une liste des prestations correspondant à la gestion courante devant, à ce titre, faire partie du forfait annuel, sans facturation supplémentaire au titre d’honoraires particuliers. Cette liste des prestations de gestion courante, permet désormais d’élaborer un cahier des charges spécifique à chaque copropriété reprenant la liste des prestations faisant partie du forfait.

Sur le plan pratique, le contrat regroupe par grandes catégories (administration de l’immeuble, comptabilité de la copropriété, assemblée générale, gestion du personnel, etc.), l’ensemble des prestations à exécuter. Elles sont listées dans différentes colonnes :

• la première colonne est la liste de l’ensemble des tâches et explique le périmètre des interventions du syndic, ces prestations valables pour tous les types d'immeubles ;

• la deuxième colonne correspond aux prestations entrant dans le forfait annuel pour gestion courante, selon l’avis du CNC (cette colonne est pré-remplie, elle ne doit pas être modifiée par le syndic). Le contrat inclut la tenue de l’assemblée annuelle et la réunion du conseil syndical qui la précède dans le forfait aux heures convenues par les copropriétaires , sous réserve d’un nombre d’heures de réunion plafonné.

• la troisième colonne correspond aux prestations incluses dans le forfait de façon conventionnelle (le syndic et la copropriété peuvent décider de faire rentrer dans le forfait telle ou telle autre prestation qui aurait pu être facturée hors forfait) ; Cette colonne permet une comparabilité des propositions en fonction de l'analyse des croix.

• les trois dernières colonnes concernent les prestations hors forfait, avec distinction du mode de facturation. Il résulte de cette présentation que vous pouvez désormais plus facilement identifier les prestations non incluses dans le forfait.

Pour Jean Chavot* "le contrat CADRE va bien au-delà de l'avis et un arrêté risquerait de faire disparaître la 3ème et la 4ème colonne présentes dans le contrat. En effet, ce contrat comporte des précisions issues de la négociation et des spécificités de chaque copropriété pour un système évolutif. Un arrêté conduirait à l'élaboration d'un contrat d'adhésion supprimant de fait les possibilités de négociations".

Ce n'est pas l'avis de Bruno Dhont, directeur de l'ARC*, pour qui il ne faudrait pas oublier la notion de "prévisibilité" des honoraires : "la liste des prestations peut être trop longue ou pas assez car tout ce qui n'apparait pas dans la liste en gestion courante devient de fait de la gestion particulière. Et alors que le contrat CADRE est censé aider les copropriétaires à lutter contre des « honoraires supplémentaires » non justifiés, celui-ci multiplie comme à plaisir les prestations qui peuvent être facturées en plus, c'est l'inflation moderne de prestations nouvelles".

Pour l'ARC, il apparaît comme inquiétant d'avoir pu constater dès la mise en circulation de ce contrat CADRE que certains syndics n’hésitaient pas à en modifier certaines dispositions. Exemples cités par l'ARC : rajout d’honoraires pour « numérisation des archives » puis pour « transmission des archives numérisées », rajout d’un forfait concernant les « mailings, fax, e-mails » en plus des photocopies et frais d’affranchissements, rajout d’honoraires pour « l’ouverture de dossiers sinistres », Suppression ici où là de tâches de gestion courante (« gestion des diagnostics » ; « remplacement du personnel », etc.), réintroduction de frais de « prise en charge de la copropriété » ou « de frais de transmission des archives », etc.

Pour l'ARC, ces modifications non seulement ne pourront pas être maîtrisées par les fédérations professionnelles , mais vont aller - au fil des ans - en s’amplifiant, vidant le contrat CADRE de tout son intérêt. Qu’est-ce qui empêchera un syndic - après avoir fait voter un contrat en assemblée générale - de présenter un contrat très légèrement modifié l’année suivante ?

Pour l'ARC c'est clair, l’inopposabilité de l’avis se retournera contre les copropriétaires. Faute d’un texte réglementaire opposable aux syndics - les copropriétaires sont toujours dans l’impossibilité de négocier des contrats équilibrés et transparents comme le souhaitait le C.N.C. L'ARC a ainsi rédigé début avril 2008 à la suite d’une enquête ayant portée sur 358 contrats de syndics, un document qui tire les enseignements après 6 mois d'application de l'avis du CNC. L' enquête a porté sur la conformité ou non-conformité des contrats de syndic avec l’avis du Conseil National de la Consommation et surtout avec l’annexe de l’avis fixant la liste des tâches obligatoires devant être intégrée dans la gestion courante.

En conclusion, on peut se réjouir que les professionnels prennent aujourd'hui conscience de l'importance de renforcer le rapport de confiance avec les copropriétaires en pratiquant une politique de la transparence tarifaire favorisant la "comparabilité". La profession de syndic est réglementée mais doit répondre à une logique commerciale de liberté des prix. Le contrat CADRE doit permettre de prévenir les dérives mais ne doit pas figer une pratique qui demande une adaptation au cas par cas, la prestation doit pouvoir être renégociée dans un système évolutif. Il ne faut pas prendre non plus les copropriétaires pour des imbéciles, ils peuvent juger de la qualité d'un bon professionnel et de la justesse de ses tarifs. Il peuvent aussi se faire conseiller auprès d'associations de défense du consommateur dont le rôle est de contrôler la bonne pratique des professionnels et d'en dénoncer les abus.

Contrats de syndic : les enseignements retirés après six mois d’application de l’avis du Conseil National de la Consommation ou : « pourquoi il faut un arrêté »

Version intersyndicale du contrat CADRE de syndic dans sa version définitive (Mars 2008)

Avis et rapport relatifs à l'amélioration de la transparence tarifaire des prestations de syndics immobiliers (septembre 2007)
Consultez l'avis
Annexe de l'avis

* Jean Chavot est membre du bureau fédéral de la Fédération Nationale de l'Immobilier, chargé de l'administration de biens.

* ARC, Association des Responsables de Copropriété