La loi Warsmann du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d’allègement des procédures comprend 140 articles articulés autour de quatre thématiques faisant chacune l’objet d’un chapitre distinct. Le 1er chapitre vient d’introduire quelques améliorations ou modifications dans la loi du 10 juillet 1965.

Simplification en faveur des citoyens et des usagers des administrations. La loi prévoit en particulier, pour faciliter la vente d’un bien en indivision, que "l’aliénation d’un bien indivis peut être autorisée (…), à la demande de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis". Des retouches sont apportées au statut de la copropriété :

1. Ouverture du conseil syndical à de nouvelles personnes : le conjoint pacsé pourra être élu au conseil syndical, l’usufruitier aussi.

Modification de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965

"[...] Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet. Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs."

2. Précisions concernant la limitation des pouvoirs en assemblée générale

Certains syndics se basaient sur un arrêt de la Cour d’Appel d’AIX et considéraient que les « mandats de gérance » n’étaient pas concernés par la limitation des mandats en assemblée générale prévue par l’article 22 de la loi de 1965. Ainsi certains syndics pouvaient – grâce à ces mandats – être majoritaires à eux seuls en assemblée générale. La loi WARSMANN met fin à cette situation anormale. Désormais la limitation des pouvoirs en assemblée générale (trois pouvoirs ou 5 %) prévue par l’article 22 et empêchant les abus s’appliquera explicitement aux mandats de gérance. Ainsi le service gérance d’un cabinet de syndic ne pourra plus détenir une majorité de mandats en assemblée générale.

Modification de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965

"Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut,  en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire."

3. Amélioration de la procédure de récupération des archives et des fonds

La procédure de l’article 18-2 n’est plus une simple procédure en référé, mais devient une procédure « en la forme des référés ». Cela veut dire que le juge rendra désormais une ordonnance sur le fond et qu’il pourra infliger des pénalités fortes aux récalcitrants ainsi que des dommages et intérêts.

Modification de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965

"En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l'hypothèse où l'ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts."

4. Amélioration de l’accès aux parties privatives en cas de travaux de sécurité

L’accès obligatoire aux parties privatives en cas de travaux décidés au titre de la sécurité des biens et des personnes est désormais intégré à l’article 9 de la loi de 1965. Ainsi en cas de vote concernant la mise en place d’interphones ou de vidéophones, par exemple, nul ne pourra plus refuser l’accès aux parties privatives.

Modification de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965

"Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, i et n de l'article 25, du d de l'article 26 et de l'article 30 .
Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l'article 25, par le d de l'article 26 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux."

5. Dispense automatique d’avoir à participer aux frais de procédure pour les copropriétaires qui ont vu leurs droits reconnus en justice

Jusqu’à présent un copropriétaire qui « gagnait » un procès contre le syndicat pouvait être exonéré de sa quote-part de charges des frais de justice. Encore fallait-il qu’il le demande au juge. Désormais ce droit est acquis automatiquement.

Modification de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

"Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige."

6. Assouplissement des règles de majorité en cas de vente du droit à construire (exemple : surélévation d’une copropriété)

La majorité requise pour céder à un tiers un droit à construire en copropriété ne sera plus la double majorité de l’article 26, et l’accord des copropriétaires du dernier étage mais la majorité de l’article 25 plus l’accord des copropriétaires du dernier étage.

Modification de l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965

"La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l'unanimité de ses membres.
La décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, outre la majorité prévue à l'article 26, l'accord des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever, et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus. Toutefois, lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en application de l'article L. 211-1 du code de l'urbanisme, la décision d'aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision exige l'accord unanime des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité des voix des copropriétaires concernés.
Si le règlement de copropriété stipule une majorité supérieure pour prendre les décisions prévues aux deux alinéas précédents, cette clause ne peut être modifiée qu'à cette même majorité."

Loi de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procédures (n° 2009-526 du 12 mai 2009), parue au JO n° 110 du 13 mai 2009