"Le point sur le constat amiante dans le cadre d'une vente immobilière"
décret du 3.5.02 : JO du 5.5.02
 

Un état(*) mentionnant la présence, ou le cas échéant l'absence de matériaux ou produits de construction contenant de l'amiante doit être annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente de certains immeubles bâtis.
En l'absence de l'état relatif à l'amiante annexé au contrat, le vendeur (non professionnel) ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés constitués par la présence d'amiante (loi SRU du 13.12.00 : art. 176 / Code de la santé publique : art. L. 1134-7).
Le texte réglementaire nécessaire à l'application de cette disposition est paru le 5.5.02 (décret du 3.5.02). Son entrée en vigueur est fixée au 1.9.02.

(*) Le décret du 3.5.02 parle de constat là où la loi parle d'état. Pour simplifier la lecture de cette question réponse, nous employons systématiquement le terme "constat".

IMMEUBLES CONCERNES

Il s'agit des immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, qu'ils appartiennent à des personnes privées ou publiques.
Alors qu'ils ne sont pas obligés de rechercher l'amiante dans les flocages, calorifugeages et les faux plafonds, les propriétaires de maisons individuelles sont concernés par cette disposition. De même, les propriétaires d'immeubles en copropriété y sont soumis tant pour les parties communes que pour les parties privatives.

LE CONSTAT MENTIONNANT LA PRESENCE OU LE CAS ECHEANT L'ABSENCE DE PRODUITS OU MATERIAUX CONTENANT DE L'AMIANTE

Le constat annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout acte de vente précise l'absence ou la présence d'amiante dans les matériaux et produits suivants :

Le constat devra indiquer la localisation et l'état de conservation des matériaux et produits.

Pour les maisons individuelles et les parties privatives des immeubles soumis au statut de la copropriété, les vendeurs feront réaliser ce constat. Pour les parties communes des immeubles soumis au statut de la copropriété, le constat sera constitué par la fiche récapitulative du dossier technique "amiante".

Quels professionnels peuvent réaliser le constat ?

Si le constat est constitué (en partie) par la fiche récapitulative du dossier technique "Amiante", le constat est établi par un technicien qualifié à savoir : soit un contrôleur technique, soit un technicien de la construction ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission.

Rappel :
- le dossier technique et la fiche récapitulative doivent être établis au plus tard le 31.12.05. Pour les immeubles de grande hauteur (plus de 50 m) la date limite d'établissement de ces documents est fixée au 31.12.03 ;
- à compter du 1.1.03, le contrôleur technique ou le technicien de la construction ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission devra avoir obtenu une attestation de compétence justifiant de sa capacité à effectuer les différentes missions prévues par le décret du 7.2.96 modifié.
Si le constat concerne une maison individuelle ou les parties privatives d'un immeuble collectif d'habitation soumis au régime de la copropriété (cas pour lesquels il n'y a pas de dossier technique), le décret étant muet sur ce point, il convient de s'assurer que le professionnel qui établira le constat dispose d'une assurance professionnelle pour ce type de mission.

Le constat doit être produit au plus tard à la date de toute promesse de vente ou d'achat afin que l'acquéreur soit informé le plus tôt possible sur l'existence de risques d'exposition à l'amiante.

CAS PARTICULIER DES IMMEUBLES COLLECTIFS D'HABITATION DONT LE PERMIS DE CONSTRUIRE A ETE DELIVRE AVANT LE 1.7.97

Rappel :
Tout immeuble soumis au statut de la copropriété comprend des parties privatives, propriété de chaque copropriétaire et réservées à son usage exclusif et des parties communes, propriété indivise entre tous les copropriétaires.

Aussi, le vendeur d'un appartement soumis au statut de la copropriété qui désire s'exonérer de la garantie des vices cachés constitués par la présence d'amiante devra annexer à la promesse unilatérale de vente, d'achat ou à tout acte constatant la vente :

- la fiche récapitulative du dossier technique "amiante". Ce document constituera l'état exigé par la loi SRU pour les parties communes. Si la fiche récapitulative n'a pas encore été établie et, dans la mesure où seul le syndicat des copropriétaires peut faire dresser cet état sur les parties communes, le copropriétaire vendeur ne pourra s'engager que sur les parties privatives ;
- le constat tel que décrit ci-dessus pour les parties privatives.

ENTREE EN VIGUEUR

Cette nouvelle disposition est applicable à compter du 1er septembre 2002.

SANCTIONS PENALES

Contrairement à la plupart des prescriptions du décret du 7 février 1996, cette disposition n'est pas assortie de sanctions pénales. Le défaut de production de l'état/constat sera sanctionné par l'impossibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés.

Rappel :
Le défaut de constitution du dossier technique amiante et de la fiche récapitulative peut être sanctionné par :
- une amende de 1.500 euros maximum si le propriétaire est une personne physique (Code pénal : art. L. 131-13) ;
- une amende de 7.500 euros maximum si le propriétaire est une personne morale (Code pénal : art. L. 131-14).

Décret n° 2002-839 du 3 mai 2002 modifiant le décret n° 96-97 du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis.

Source : http://www.logement.equipement.gouv.fr/infos/actualites/amiante_contrat.htm
( 06/09/2002 )