«Conférence du salon de la copropriété - 12/10/2001»
Loi S.R.U. : diagnostic technique et carnet d'entretien de l'immeuble

Les intervenants :

• M. Olivier DELALANDE architecte à la Cie des Architectes de copropriété

• M. G.B. ROY architecte à la Cie des Architectes de copropriété

• M. Yves BADOUX - FNAIM Paris IDF

• M. Jean-François ROUAN président de l'A.N.C.C.

• M. NEDELEC Président de la FEDECO-CLCV

M. Olivier DELALANDE et M. G.B. ROY : interventions sur le diagnostic technique

On peut mettre en place 3 types de diagnostics :

1) Diagnostic dans le cadre d'un immeuble de plus de 15 ans mis en copropriété : 

« Art. L. 111-6-2. - Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. »

Après l'article 46 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un article 46-1 ainsi rédigé : « Art. 46-1. - Le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans prévu à l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation est porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic. »

2) Diagnostic dans le cadre du carnet d'entretien :

En effet certains renseignements complémentaires peuvent être décidés par l'assemblée générale comme d'incorporer des études techniques dans le carnet d'entretien. Il peut s'agir d'un diagnostic partiel ou total du bâti ou de diagnostic amiante, plomb, termites...

3) Diagnostic - check-up de l'immeuble :

Il s'agit d'un examen approfondi de l'état de santé de l'immeuble et de ses équipements. Ce diagnostic est effectué de préférence par un architecte qui sera éventuellement amené à effectuer des sondages, des prélèvements, à vérifier l'état des structures, des toitures, cheminées... De façon à pouvoir entretenir à plus long terme la copropriété.

L'architecte établira un rapport qui devra porter sur :

• les structures, fondations ou charpentes

• les toitures, terrasses, cheminées, balcon

• les façades et murs pignons

• les parties communes intérieures et extérieures

• les équipements communs

Ce rapport comprendra également des photos, plans ou relevés pour mettre en évidence les causes des dégradations constatées, les risques qui peuvent être encourus. Il sera amené à préconiser certaines interventions et à prévoir des travaux. 

M. Yves BADOUX : intervention sur le carnet d'entretien de l'immeuble

La loi S.R.U. (Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000) accorde une double utilité au carnet d'entretien, il doit être considéré comme un outils de gestion de façon à suivre au jour le jour les travaux effectués dans l'immeuble mais à cette préoccupation s'est ajouté celle de protéger l'acquéreur afin qu'il ne s'engage pas d'une manière inconsidérée dans l'achat de lots de copropriété. Une double finalité a donc été assignée au carnet d'entretien, ainsi qu'il résulte des articles 78 et 79  de la loi S.R.U.

Le contenu du carnet : il est fixé par le décret n°2001-477 du 30 mai 2001 (JO du 3 juin). Le carnet comporte des informations obligatoires et d'autres facultatives.

Les informations obligatoires :

• l'adresse de l'immeuble

• l'identité du syndic en exercice

• les références des contrats d'assurances de l'immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires, ainsi que la date d'échéance de ces contrats.

• L'année de réalisation des travaux importants et l'identité des entreprises les ayant exécutés

• La référence des contrats d'assurance dommage-ouvrage

• Les références des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs ainsi que la date d'échéance de ces contrats.

• L'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidés par l'assemblée générale.

Les informations facultatives :

L'article 5 du décret introduit la possibilité pour l'assemblée de décider à la majorité de l'art.24 de la loi de 1965 que le carnet contiendra "des informations complémentaires portant sur l'immeuble". Le texte donne pour exemple des informations relatives à la construction ou aux études techniques.

Il n'est pas prévu de rétro-activité dans la loi.

La tenue du carnet : elle est sous la responsabilité exclusive du syndic qu'il soit professionnel ou bénévole. C'est une obligation inhérente à son mandat de représentant légal de la personne morale (article 2 du décret).

La présentation du carnet : rien n'est dit à ce sujet dans le décret du 30 mai 2001. La solution la plus pratique serait un classeur avec des intercalaires ou un support informatique qui permettrait une mise à jour des données simplifiée et une plus grande liberté de consultation.

La prise de connaissance du carnet d'entretien : Aucun texte n'organise la manière dont un copropriétaire peut avoir connaissance du carnet d'entretien. L'article 45-1 ouvre la consultation à des candidats à l'acquisition, bénéficiaire d'une promesse.

« Art. 45-1. - Tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété, tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat ou d'un contrat réalisant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot peut, à sa demande, prendre connaissance du carnet d'entretien de l'immeuble établi et tenu à jour par le syndic, ainsi que du diagnostic technique établi dans les conditions de l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation. » En vigueur depuis le 1er juin 2001.

A ce sujet une récente réponse ministérielle en date du 10/09/2001 propose que ce soit le  vendeur qui remette directement le carnet  d'entretien à son ou ses futurs acquéreurs après en avoir demandé une copie auprès de son syndic.

Il est évident que tout copropriétaire intéressé peut également obtenir copie de ce document qui fait partie des archives de la copropriété.

Sanctions : L'inobservation de l'article 18 de la loi ne comporte aucune sanction spécifique. Mais le non respect de ses obligations par le syndic peut engendrer une responsabilité civile professionnelle.

Le coût du carnet : Il est impossible de donner un coût fixe aujourd'hui, il est évident que la constitution de ce carnet qui comporte trois phases, la création ou collecte des informations, la mise à jour du carnet, la consultation engage des frais supplémentaires pour le syndic qui dépendront de la complexité des immeubles et du nombre de lots gérés.

A.N.C.C. : intervention sur le carnet d'entretien de l'immeuble

Dans sa recommandation N° 16, la commission relative à la copropriété avait suggéré de tenir à jour "un carnet de maintenance". La loi S.R.U. (article 78) - décret du 30 mai 2001 charge dorénavant le syndic "d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret". Il est consultable depuis le 1er juin 2001sur demande par "tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété". 

Au-delà de l'information du nouveau copropriétaire, il doit devenir le document de référence pour la planification des travaux. Par un rapprochement entre la date de mise en place d'un équipement ou de travaux effectués sur les parties communes et leur durée de vie prévisible, on peut aboutir à une planification des travaux à entreprendre.

En réévaluant les montants à la date prévisible de remplacement, on réussit à établir une prévision budgétaire. Ces prévisions pourront être éventuellement confirmées ou non par des diagnostics partiels au moment de l'étude des travaux à faire environ deux ans avant la réalisation planifiée.

Par ailleurs l'ANCC milite pour la constitution de provisions pour gros travaux. Dans ce contexte de planification des travaux et de prévision budgétaire, le syndicat peut décider de constituer des provisions annuelles (1/10 du montant total prévisible), ce qui permet de faire face financièrement à des travaux indispensables et à une bonne conservation de l'immeuble.

La loi prévoit le vote de ces provisions tous les trois ans, mais cette périodicité est à l'évidence trop courte. Il faut également permettre de placer les sommes mises en réserve d'une manière simple à gérer (livret A ou autres produits défiscalisés). Il serait souhaitable, pour faciliter les mutations, que le législateur attache la provision au lot et non au copropriétaire du lot.

F.E.D.E.C.O. : intervention sur le carnet d'entretien de l'immeuble

Le carnet d'entretien doit être considéré comme un outils de travail d'aide à la décision pour le syndic, le conseil syndical, les copropriétaires, le futur acquéreur qui pourra en avoir connaissance ......

Il appartient aux copropriétaires et au conseil syndical de faire vivre ce carnet d'entretien. Il est une porte ouverte pour les conseils syndicaux qui peuvent ainsi y ajouter des informations complémentaires qui leur permettra de prévoir un calendrier de travaux et d'étaler les dépenses qui en découlent. Il leur permettra également de contrôler la durée de vie des équipements comme l'ascenseur, la chaudière, mais aussi le ravalement, la toiture etc... Le carnet d'entretien est la mémoire de l'immeuble.

L'établissement et le mise à jour du carnet d'entretien relèvent de l'article 18 de la loi de 1965. Cela correspond donc aux missions principales rémunérées par les honoraires de base. Il ne pourra donc y avoir de demandes d'honoraires supplémentaires pour satisfaire à cette obligation.

La loi du 15 décembre 2000 indique que les nouveaux acquéreurs peuvent prendre connaissance du carnet d'entretien à compter du 1er juin 2001. La parution du décret le 3 juin retardera de fait la réalisation de ce carnet. Toutefois, en bon gestionnaire, le syndic doit déjà avoir en sa possession tous les éléments qui doivent y figurer. La mise en forme ne doit pas être trop difficile. Si cela n'a pas déjà été fait, le Conseil syndical a intérêt à rencontrer assez rapidement le syndic avant la rédaction définitive. En outre, il aura à mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale les informations complémentaires que celle-ci souhaiterait voir mentionnées.

Pour en savoir plus sur les intervenants :

	A.N.C.C. (Association Nationale de la Copropriété Coopérative) 13, rue Littré 75006 Paris - Tél. 01 42 22 14 14  Fax. 01 42 22 69 69 Conseil et assistance aux gestionnaires bénévoles et coopératifs de copropriété. Assurance de leur responsabilité, formation, édition de guides et d'un bulletin d'informations.
	Compagnie des Architectes de copropriété 55, rue du Cherche midi 75006 Paris - Tél. 08 10 34 44 01  Fax. 08 10 74 54 55 Architectes spécialisés dans les travaux de copropriété. Architectes -copro.com/" target="_blank">www.Architectes -copro.com
	FEDECO 13, rue de Niepce 75014 Paris - Tél. 01 56 54 32 10  Fax. 01 43 20 72 02 Améliorer les droits des copropriétaires et le statut de la copropriété. http://assoc.wanadoo.fr/coproprietaires/
	FNAIM (Fédération nationale de l' immobilier) 1, rue du Fbg-Saint-Honoré 75407 Paris Cedex 08 - Tél. 01 44 20 77 00 www.fnaim.fr