Les copropriétés vues
par les copropriétaires
Enquête ANIL - novembre 2001
(Avec le concours de l'Observatoire
des Pratiques du Conseil National de l'Habitat)
Selon la dernière
enquête logement de l'INSEE, le parc de logements français comptait en 1996, sur
un effectif total de 28,2 millions, 6,2 millions de logements en copropriété.
Les immeubles en copropriété sont de relativement petite taille : plus de la
moitié ont moins de dix logements, 2,2 % seulement en comptent cinquante ou
plus. Leur taille moyenne est à peine de 12 logements. Plus des deux tiers sont
situés dans de grandes agglomérations (plus de 200 000 habitants),
l'agglomération parisienne à elle seule en regroupe 32 %. Au sein des
agglomérations, ils sont pour la plupart localisés dans les communes centres et
appartiennent pour une large part à des immeubles relativement anciens.
Parmi ceux de ces logements qui sont utilisés comme résidences principales, les
logements occupés par leur propriétaire prédominent légèrement (53 %).
Toutefois, les logements locatifs sont fortement sur-représentés, ce qui découle
bien sûr de la localisation très urbaine de ce parc.
L'enquête réalisée par le réseau ANIL / ADIL, au cours du premier semestre 2001,
auprès d'un échantillon de près de 1 400 copropriétaires, apporte un éclairage
assez complet sur le fonctionnement des copropriétés. Cet éclairage n'est,
certes, pas objectif dans la mesure où il résulte d'appréciations formulées par
les copropriétaires eux-mêmes. Il permet néanmoins de prendre conscience de la
diversité des comportements des copropriétaires, impliqués ou non dans la
gestion de leur copropriété, plus ou moins bien informés, et des jugements
qu'ils portent sur son fonctionnement. Il donne également, sur certains points
peu sujets à interprétation, comme la nature et la stabilité du syndic ou la
tenue des assemblées générales, des informations qui paraissent fiables. Il
apporte enfin des indications sur la qualité des relations des copropriétaires
entre eux, avec le syndic et avec le conseil syndical, indications qui, pour
être parfaitement subjectives, n'en paraissent pas moins digne d'intérêt.
Plus de trois copropriétés sur quatre, et la quasi-totalité de celles qui regroupent plus de 20 lots, sont administrées par un syndic professionnel. Toutefois, dans les copropriétés de moins de 10 logements, il est fréquent que la gestion soit assurée par un syndic bénévole : elles sont 38 % dans ce cas. Qu'il soit professionnel ou bénévole, le syndic change peu souvent : il est en place depuis plus de dix ans dans six copropriétés sur dix.
L'appréciation
générale portée sur le fonctionnement des copropriétés est plutôt positive :
63 % des copropriétaires estiment que leur immeuble est correctement ou bien
géré, et ils ne sont que 10 % à le juger franchement mal géré. Cependant,
les opinions à l'égard de l'action du syndic sont partagées : elle n'est jugée
efficace ou assez efficace que par une faible majorité de copropriétaires.
Lorsque ces derniers sont mécontents de la gestion, c'est, en règle générale, au
syndic qu'ils en attribuent la responsabilité, beaucoup plus rarement au conseil
syndical ou à la mauvaise qualité des relations entre copropriétaires.
Les copropriétaires occupants semblent plus exigeants à l'égard du syndic que
ceux qui donnent leur logement en location. D'une façon générale, ces derniers
sont moins impliqués dans la vie de la copropriété : moins assidus aux
assemblées générales, ils sont aussi, logiquement, moins sensibles aux problèmes
de la vie quotidienne de la copropriété et sont enclins à accorder un satisfecit
au syndic, dès lors que les prestations essentielles leur semblent correctement
assurées.
Les règles de fonctionnement de la copropriété paraissent bien respectées, du
moins dans les copropriétés d'une certaine importance. Dans les plus petites -
moins de dix logements -, en revanche, syndics et copropriétaires s'accordent
assez fréquemment des libertés à l'égard de la réglementation : absence de
syndic pour 10 % d'entre elles, de conseil syndical dans un cas sur deux, tenue
irrégulière des assemblées générales dans un cas sur
quatre ; absence fréquente de mise en concurrence et de devis en cas de travaux.
Ceci ne signifie pas, apparemment, que ces petites copropriétés sont plus mal
gérées, ou qu'elles connaissent plus de difficultés que celles d'une taille plus
importante, mais plutôt que le formalisme imposé par la loi y est moins
nécessaire et plus difficile à respecter.
Cette différence entre très petites copropriétés et ensembles plus importants se
retrouve sur la plupart des sujets évoqués dans l'enquête : ainsi, si les
assemblées générales sont moins fréquentes dans les petites copropriétés, la
participation y est meilleure, et les copropriétaires y expriment plus
volontiers leur point de vue, mais la prise de décisions y est plus difficile ;
les impayés y sont plus rares, mais les conflits d'une certaine importance entre
copropriétaires ou avec le syndic un peu plus fréquents.
Pour l'ensemble des copropriétaires, à l'exception des possesseurs de lots dans
des immeubles très récents, la question des travaux d'entretien est un sujet de
préoccupation majeur. Les deux-tiers d'entre eux estiment en effet que
l'immeuble où est situé leur logement nécessite des travaux et, dans plus d'un
cas sur deux, ils jugent ces travaux urgents ou assez urgents : il s'agit le
plus souvent de ravalements, de travaux de gros œuvre ou de réfection des
canalisations ou réseaux. Pour les immeubles nécessitant des travaux très
urgents ou assez urgents, dans un cas sur deux, l'assemblée a d'ores et déjà
pris la décision de réaliser ces travaux, ce qui semble assez peu, surtout quand
l'immeuble a besoin de travaux très urgents. En revanche, quand il s'agit de
travaux non urgents, l'assemblée n'a pris la décision de les effectuer que dans
un cas sur trois.
Un autre problème lancinant est celui des impayés de charges : les retards de
paiement sont en effet assez fréquents, même s'ils n'atteignent que rarement des
niveaux critiques. Le taux de copropriétaires en retard de paiement dépasse
10 % dans plus d'une copropriété sur dix, toutes tailles confondues, et il
atteint 20 % dans celles de plus de 100 logements. Les grandes copropriétés
semblent affectées par le phénomène des impayés dans des proportions nettement
plus importantes que les autres, qu'il s'agisse du volume des impayés ou du
nombre de copropriétaires défaillants ; c'est du moins la perception des
copropriétaires concernés.
Interrogés sur leur comportement individuel, près d'un quart des copropriétaires
reconnaissent qu'il leur arrive d'avoir du retard dans le paiement de leurs
charges. Pour la plupart, il s'agit de retards exceptionnels, en tout cas non
récurrents. Mais un peu plus de 10 % admettent être coutumiers de tels retards,
même s'ils ne sont pas systématiques. Parmi les raisons invoquées, ce sont les
désaccords sur la répartition ou le montant des charges qui reviennent le plus
souvent, les difficultés financières ne venant qu'en second rang.
Le recours à des procédures judiciaires pour le recouvrement des impayés est
dans l'ensemble relativement rare, et exceptionnel dans les toutes petites
copropriétés. Seuls 15 % des syndics y recourent de façon systématique ou au
moins usuelle, et toujours dans des copropriétés d'une certaine taille.
Les relations au sein des copropriétés sont souvent ternies par des conflits
opposant soit les copropriétaires entre eux, soit les copropriétaires et le
syndic ou le conseil syndical. Fort heureusement, il s'agit le plus souvent de
simples désaccords sans incidence majeure sur la vie de la copropriété.
Toutefois, 28 % des personnes interrogées font état d'assez graves conflits ou
litiges. Les petites copropriétés semblent un peu plus affectées que les autres
par ces conflits d'une certaine importance, puisque près d'un tiers d'entre
elles y sont confrontées.
Les aménagements du régime de la copropriété prévus par la loi Solidarité et
renouvellement urbains devraient apporter une réponse à la plupart des
dysfonctionnements observés par les ADIL.
En tout état de cause, si l'on met de côté le problème très spécifique des
copropriétés en difficulté (phénomène non analysé ici et qui fait l'objet de
traitements spécifiques de la part des pouvoirs publics), le régime même de la
copropriété, avec quelques toilettages depuis 1965, paraît dans l'ensemble
plutôt bien vécu par les copropriétaires.
Téléchargez l'enquête complète (.PDF, 142 Ko)
Source : www.anil.org