Etudes - CENTURY 21
Le marché immobilier 2001
 (conférence de presse du 8 février 2002)

I. Immobilier 2001
II. Hypothèses 2002
III. Transaction - Les Tendances
	profil des acquéreurs
	analyse des CSP
	les biens
	les prix
IV. Quelques Données Complémentaires
V. Location - Les Tendances
	profil des locataires et CSP
	les biens
	les prix
VI. Les mesures Suggérées

IMMOBILIER 2001

Après trois ans de hausse, le marché s'essouffle.

Les stimuli qui avaient relancé, puis localement enflammé le marché depuis 1997 :
- baisse des droits de mutation,
- baisse des taux de crédit,
- mort annoncée de la loi Perissol
- et surtout, santé florissante des marchés boursiers,
ne sont plus opérants ou ont disparu.

A la fin du 2ème trimestre 2001, le marché bascule :
- les prix sont stabilisés,
- les acquéreurs sont moins motivés et moins confiants en l'avenir,
- les vendeurs deviennent attentistes.

On pouvait cependant prévoir dès le début 2001, un coup de frein plus sévère qu'il ne l'a été en réalité. Les causes du ralentissement ont sécrété leurs propres antidotes.
- les tristes performances de la bourse ont poussé une partie des petits porteurs les moins
engagés vers l'investissement immobilier, valeur refuge (les acquisitions au titre de placement passent de 10,5% à 11,9%)
- la pénurie du marché locatif jointe à des taux de crédit très bas revigore les primo-accédants (30,5% en 2000, 32,5% en 2001).

Ces deux facteurs soutiennent le marché en le recentrant sur le milieu de gamme et les petites surfaces.

Les transactions de "confort", portant essentiellement sur les appartements, moyen haut et haut de gamme de grande surface, sont fortement ralenties par l'absence d'offre et par ricochet de demande.
 

HYPOTHESES 2002

Janvier 2002 s'inscrit dans les tendances du 2ème semestre 2001.
Le climat social "pré-électoral", la dégradation du marché de l'emploi et des indices de confiance, cantonnent les acteurs des transactions de confort dans l'expectative, rendant atone cette composante du marché, phénomène qui devrait se prolonger jusqu'à la fin du semestre.

Le 2ème semestre 2002 a de fortes chances d'être plus actif et le marché de bénéficier d'un effet de "rattrapage" à condition que le redémarrage annoncé de l'économie ait réellement lieu.

Dans ce cas, une remontée prévisible des taux de crédit en fin d'année risque de suralimenter le marché en stimulant ceux qui avaient mis leurs projets immobiliers entre parenthèses.

Dans le cas contraire, et si de surcroît le projet gouvernemental de suppression du dépôt de garantie à la location devait voir le jour, ce qui aurait pour effet immédiat de bloquer les investisseurs occasionnels, le marché rentrerait en phase de récession.

La première hypothèse, plus optimiste et plus probable, aura pour résultat une année 2002 sans éclat - Prix stabilisés, quelques ajustements locaux à la baisse, nombre de compromis égal à 2001, nombre d'actes authentiques en baisse de 5 à 10% .
 

TRANSACTION - LES TENDANCES

LE PROFIL DES ACQUÉREURS

  Les moins de 30 ans se sentent en confiance !
C'est la seule tranche d'âge qui progresse d'une année sur l'autre (+ 5,73%) aussi bien à Paris (+18,11%), en Ile de France (+8,74%), à Lyon (+1,94%), qu'à Marseille (+3,34%).

Un acheteur sur 4 à Paris a moins de 30 ans. Cette proportion descend à 1 sur 10 en Aquitaine, en Bourgogne. C'est en Alsace qu'ils sont les plus actifs avec près de 28% des acquisitions réalisées pour les moins de 30 ans.
Au plan national, les moins de 30 ans qui représentaient en 1990, 23,7% des acquéreurs regagnent depuis 2 ans du terrain après avoir pendant les années de forte hausse (mi 98
à fin 2 000) touché un point bas à 17,6%. Ils sont stimulés par les taux de crédit faibles et la pénurie locative.

Peu d'évolution pour les 30-50 ans qui représentent 56% des acquéreurs.
En Lorraine, ce chiffre grimpe à 70%, en Bourgogne à 69%, en Haute Normandie à 66%.
En revanche, ils ne représentent (par rapport à la moyenne nationale, 56%) que 49% en Provence, 48% en Bretagne, 47% dans le Languedoc-Roussillon, 45% dans le Pays de Loire.
Ces 30-50 ans dont la proportion était étonnamment stable entre 1990 et 1999 où ils représentaient 60% des acquéreurs subissent une lente érosion liée au manque de visibilité du marché, à l'atonie des marchés boursiers et à un climat d'incertitude politique.

Les 50-60 ans représentent 1 acheteur sur 7 en moyenne nationale (14,24%).

Les Alsaciens sont en retrait (1 sur 20) comme les habitants de l'Ile de France (1 sur 11), et de la Franche Comté (1 sur 13). Mais il est vrai que dans ces régions, les moins de 50 ans représentent parfois plus de 90% des acheteurs !
En revanche, dans le Limousin, cette catégorie représente 1 acheteur sur 4, de même qu'en Lorraine, en Aquitaine, dans le Languedoc et en Provence, 1 sur 5, en Bretagne 1 sur 6.

Les plus de 60 ans confirment leur confiance en l'avenir puisque cette catégorie reste stable avec près de 11% des acquisitions réalisées.

Bien entendu, les grandes villes ainsi que l'Ile de France sont boudées par les plus de 60 ans qui préfèrent des régions plus calmes comme l'Aquitaine (18%), la Basse Normandie, la Bretagne, le Languedoc (20%), le Pays de Loire (17%), la Provence (17%).

La Bourgogne ne fait plus recette avec seulement 8 % comme la Franche Comté, le Nord Picardie (7%), la région Rhône Alpes (7%).
Globalement, les plus de 50 ans qui ne représentaient, il y a 10 ans, que 15% des acquéreurs effectuent aujourd'hui le quart des acquisitions :
- Papy-boom,
- moins d'incertitudes,
- immobilier = valeur refuge.

Depuis 1990, le profil des acheteurs en France a évolué de la façon suivante :

Qui sont les acquéreurs en 2001

L'ANALYSE DES CSP

Les employés et ouvriers représentent en France près de 40% des acquéreurs de
logements.

Ils progressent de façon linéaire depuis 10 ans car ils sont les principaux bénéficiaires de la fiscalité, des aides à la personne, de l'amélioration du marché de l'emploi et, sont stimulés par les taux de crédit bas.

Ce chiffre grimpe à près de 50% en Ile de France pour tomber à 22% à Paris intra-muros.
En Alsace et en Lorraine, ils sont près de 55% et 49% en Bourgogne ainsi que dans la région Centre comme en Champagne Ardenne.
En Provence, les employés et les ouvriers ne sont plus que 29%, en Languedoc 22% et 24% en Bretagne.

Les cadres moyens sont en légère diminution d'une année sur l'autre, 22,97% contre 24,44% en 2000.
Ils sont 37% à Paris, seulement 17% en Basse Normandie, 12% en Bourgogne, Poitou Charentes.

Les cadres supérieurs, professions libérales, artisans et commerçants représentent 23% des acquéreurs.

Ils sont 35% à Paris et 31% en Languedoc Roussillon contre 17% dans la région Centre et 15% en Champagne Ardenne.

Les cadres moyens, bien que moins sensibles aux aléas des marchés boursiers et immobiliers que les cadres supérieurs, subissent la même érosion. Ils constituent la catégorie la plus impactée par la fiscalité et la plus sensible à toutes les incertitudes politiques et économiques.

Les retraités, il est vrai de plus en plus jeunes, se montrent toujours très actifs avec 13,5% des acquéreurs.

Nous retrouvons ici les mêmes paramètres que dans les classes d'âge > 50 ans. Les jeux sont faits "vivons en préservant les acquis et le capital".

Bien entendu, on relèvera de grandes disparités sur le territoire puisque nos seniors désertent les grandes métropoles, Paris (5,80%), Ile de France (6,4%) et les régions comme l'Alsace, la Lorraine (7%), le Nord Picardie (9%), Rhône Alpes (8%).
En revanche, mais cela n'étonnera personne, 23% d'entre eux se retrouvent en Provence,
22% en Pays de Loire, 27% en Languedoc, 21% en Bretagne.

Depuis 1990, évolution du profil des CSP :
 

Les CSP en 2001, (évolution sur 1 an)

LES BIENS

Toujours très attachés à la propriété de leur logement, l'acquisition de la résidence principale reste de loin la première motivation de nos concitoyens avec 76% des actes.

Ce chiffre bondit à 90% pour l'Ile de France. Il descend à 65% en Provence, 63% en Poitou Charentes.

Les acquisitions de résidences secondaires progressent légèrement à 10,75% (contre 10) et les placements à 11,9% progressent par rapport à l'année 2000 et se rapprochent du niveau atteint en 1998 (fin de la période "Périssol").

Là encore, on ne s'étonnera pas de trouver 28% des acquisitions de résidences secondaires réalisées en Normandie, en Bretagne (23%) comme dans le Limousin.

La superficie moyenne des appartements s'établit à 56 m² contre 108 m² pour les maisons.

Depuis 1995 :

Les résidences principales sont passées de 74,6 à 76,22% des acquisitions,
Les résidences secondaires sont passées de 9,6 à 10,75%,
Les placements sont passés de 13,17 à 11,89%.

Dans un même temps,
La superficie moyenne des appartements est passée de 62 à 56 m²
La superficie moyenne des maisons est passée de 114 à 108 m².

LES PRIX

Appartements

La hausse des prix que nous avons connue en 1999 et 2000 s'est ralentie en 2001.
Sur la France entière, le prix au m² d'un appartement a progressé de 5,28% sur un an passant de 1 571 à 1 654 euros.

A Paris, on constate sur 2001 un rythme de hausse équivalent à la moyenne nationale avec un prix du m² qui passe de 2 886 à 3 033 euros soit + 5,09%.

En Ile de France, la hausse semble plus mesurée avec "seulement" 2,26% établissant ainsi le prix du m² à 1 725 euros contre 1 687, un an auparavant.

Cette "sagesse" ne doit pas masquer certaines disparités puisque dans la région de Lyon, les prix des appartements ont progressé de 12,28% en un an portant ainsi le m² à
1 240 euros contre 1 095 en 2000.

La cité phocéenne voit ses prix s'élever de 8,21% soit 1 440 euros/m² contre 1 331 euros,
un an plus tôt.

En France, le prix de vente moyen d'un appartement s'établit à 89 815 euros,
à 137 585 à Paris,
à 100 158 en Ile de France,
à 80 105 à Lyon et sa région,
à 83 976 à Marseille et sa région.

Par comparaison, il tombe à 55 820 euros en Languedoc-Roussillon et à 53 200 dans le Limousin.

Maisons

En 2001, le prix au m² d'une maison s'établit à 1 337 euros contre 1 266 euros en 2000 soit une progression de 5,60%.

En Ile de France, les prix progressent de 6,10% (1 774 euros contre 1 672 euros).

Plus mesuré que la hausse des appartements, le prix du m² des maisons de la région lyonnaise s'est élevé néanmoins de 8,55% (1 529 euros contre 1 408) tandis que Marseille affiche désormais + de 9,41% en un an, établissant le prix du m² à 1 688 euros contre 1 543.

En France, le prix de vente moyen d'une maison s'établit à 140 469 euros,
à 179 312 en Ile de France,
à 167 997 à Lyon
à 202 812 à Marseille.

En comparaison, une maison coûtera en moyenne 82 289 euros en Auvergne, 87 791 euros en Bourgogne, 126 074 euros en Bretagne, 73 362 euros en Limousin, 210 658 euros en Provence
 

Les prix en 2001
(évolution sur 1 an)

Les prix de l'Immobilier par région

Quelques données complémentaires

EN 2001

L'employé/ouvrier a acheté en moyenne un bien immobilier (appartement ou maison)
de 77 m² à 1 267 euros par m² pour un budget de 91 126 euros.

Le cadre moyen a acheté en moyenne un bien immobilier (appartement ou maison)
de 84 m² à 1 600 euros par m² pour un budget de 124 689 euros.

Le cadre supérieur a acheté en moyenne un bien immobilier (appartement ou maison)
de 98 m² à 1 810 euros par m² pour un budget de 165 946 euros.

Le retraité a acheté en moyenne un bien immobilier (appartement ou maison)
de 79 m² à 1 517 euros par m² pour un budget de 113 813 euros.

La superficie moyenne des acquisitions en 2001 est de :
- 69 m² pour les - de 30 ans
- 89 m² pour les 30-40 ans
- 86 m² pour les 40-50 ans
- 79 m² pour les 50-60 ans
- 78 m² pour les + de 60 ans

Une résidence principale coûte 124 289 euros en moyenne
Une résidence secondaire coûte 96 006 euros en moyenne
Une acquisition au titre de placement coûte 60 846 euros en moyenne
   

LOCATION - LES TENDANCES
 

 L'année 2001 fut particulièrement difficile pour l'activité location.
Le taux de rotation a baissé sensiblement et réduit en conséquence les disponibilités locatives. Celles-ci ont, en effet, baissé de 28% sur le nombre total de références du réseau.

Le marché n'a effectivement pas incité les locataires à changer de logement pour louer un nouvel appartement plus cher pour une surface plus petite !

Il est à noter que si les loyers ont progressé de 5%, la surface moyenne est passée de 52 à
moins de 50 m² pour les appartements.

La rareté des appartements dits familiaux n'a fait qu'aggraver cette tendance avec pour les
4 pièces, une surface moyenne, inférieure à celle de 2000 de 3 m² et un loyer en augmentation de 9,82% sur 300 références analysées correspondant à cette typologie.

Au-delà d'une baisse flagrante du nombre de logements mis en location, le bailleur devient de plus en plus exigeant sur la sélection des locataires.

Ce qui, hier, relevait de l'exception devient monnaie courante :
- un montant de ressources exigé de 3,5 fois, voire 4 fois, le montant du loyer,
- une caution de plus en plus fréquemment demandée avec pour les grandes typologies une caution bancaire parfois exigée,
- la constitution d'un dossier de plus en plus complet comprenant les 3 dernières fiches de paie, l'attestation de l'employeur, les 3 dernières quittances du logement occupé précédemment.

Ces exigences se trouvent justifiées par un contentieux en augmentation, surtout en matière d'impayés.
Par ailleurs, il devient de plus en plus compliqué et long de récupérer son logement et d'expulser les locataires mauvais payeurs.

Ces différentes raisons ont donc légitimé l'apparition de produits sécurisants rendant, pour le propriétaire, la mise en location de son bien moins périlleuse.

La gestion de l'impayé par l'assurance adaptée devient monnaie courante dans les agences.
Mais en plus de cette sécurisation, apparaissent des produits garantissant l'inoccupation pour le neuf, et cela depuis quelques années, mais plus récemment pour l'ancien.

Ces assurances rendent donc la mise en location moins risquée et devraient relancer les bailleurs en mal de sécurité sans toutefois faciliter aux locataires les formalités d'obtention d'un bail, les compagnies d'assurances étant très contraignantes sur les garanties à produire.

Mais il est certain que ce n'est pas suffisant pour relancer l'investissement immobilier et qu'il est urgent de se pencher sur de réelles innovations fiscales et autres outils de stimulation des investisseurs

 
PARIS

Nous pouvons noter pour Paris, une diminution sensible de la surface moyenne des appartements loués.
En effet, celle-ci passe de 45 m² environ à 40 m² soit une diminution de +11%.

Cela impacte bien évidemment directement le loyer moyen des appartements qui se voit concerné par une augmentation de 7,1% toutes typologies confondues.

Cette moyenne est largement influencée par la mise en location des appartements dits familiaux (5 pièces) qui subissent une augmentation de 17,6% avec quelques augmentations sensibles sur les autres typologies.

. Studio : + 3,57%
. 2 pièces : + 3,83%
. 3 pièces : + 12 22%
. 4 pièces : + 14,22%

La répartition des locations, par tranche d'âge, se voit quant à elle, concernée par une baisse sensible des plus âgés (60 à 70 ans). La compartimentation reste cependant presque identique aux années précédentes avec une représentation massive des - de 30 ans (55%).

ILE DE FRANCE

Pour l'Ile de France, les tendances sont identiques avec pour les appartements, une diminution de leur surface moyenne de 5,16% pour 45 m².

Pour les pavillons, la même chose est constatée avec une diminution de la surface moyenne de 4,6% pour 91 m².

Le prix moyen des appartements et maisons se trouve aussi influencé :
. Appartement : + 2,3%
. Maison : + 5,9%

Ce sont à nouveau les grandes typologies qui subissent la variation la plus importante avec pour les 4, 5 et 6 pièces, une augmentation moyenne de 12%.

Les studios et T2 sont, pour leur part, concernés par une variation d'environ 3%.

Il est intéressant de noter une progression importante de la CSP "employés/ouvriers" qui représente 43,07% des locataires.
Les CSP "cadres moyens" et "cadres supérieurs" sont par contre en baisse respective de 8.9% et 37,8% avec un transfert vers la transaction pour les cadres moyens (+ 3,29%) et mais un attentisme soutenu pour les cadres supérieurs (- 6,76% en transaction).

Pour ce qui est des prix, les évolutions sont importantes pour toutes les typologies à la relocation, particulièrement pour les appartements de 5 et 6 pièces qui se voient respectivement concernés par une augmentation de 9,56% et plus de 20% pour les 6 pièces.
 

 Répartition régionale des CSP Locataires

Répartition régionale de locataire par tranche d'âge 

PRIX AU M² EN EURO

REPARTITION DES SURFACES PAR TYPOLOGIE ET REGION

LES MESURES SUGGEREES PAR LE RESEAU CENTURY 21

1. La première de ces dispositions peut concerner l'aménagement de la loi Besson.

Comme vous le savez, cette loi contrairement à l'ancien dispositif "Périssol", ne permet pas de louer à ses ascendants ou descendants, sauf à suspendre le dispositif fiscal concerné.
Cette mesure est un vrai frein à l'investissement immobilier.

Beaucoup de parents seraient sans doute prêts à investir pour leur enfant afin de le loger pour ses études supérieures ou pour démarrer sa vie active.

Il est vrai que cette mesure n'aurait un impact qu'à l'échéance des études mais, même si cette durée est de 4 ans, cela laisse 5 ans de disponibilité locative pour arriver à l'échéance de l'engagement.

Par ailleurs, cela permettrait de transférer une partie des locataires demandeurs de logement (presque 9%) et donc d'accroître la mise à disposition de logements.

Nous proposons donc :
" Possibilité de louer le bien, objet du dispositif Besson, à ses ascendants et descendants sans suspendre l'amortissement".

2. Les bailleurs semblent souhaiter, de plus en plus, être sécurisés sur la perception de leurs revenus locatifs.