Un délai de réflexion ou de rétractation

Dans leur pratique quotidienne, les notaires rencontrent régulièrement des clients prêts à s'endetter pour des années, sur un simple coup de coeur. Séduits ils s'abstiennent de toute analyse réaliste, négligeant aussi bien le poids que l'acquisition représentera sur leur budget que les qualités mêmes du bien qu'ils convoitent. Pour tenter de limiter ces situations dont les conséquences sont souvent graves et durables, le législateur, dans la loi Solidarité et Renouvellement Urbain, publiée en décembre 2000, a donc imposé que le contrat préliminaire de vente (promesse, compromis) comporte un délai de réflexion ou de rétractation.

La loi cherche à protéger le consommateur contre lui même. Pendant 7 jours l'acquéreur pourra réfléchir et renoncer sans que cela ait de conséquences pour lui. En posant cette règle le législateur a reproduit un schéma déjà ancien destiné à protéger le consommateur contre des pratiques commerciales douteuses.

Quoiqu'il en soit, ce délai concerne désormais l'achat de tous les logements anciens : appartement en immeuble collectif, maison individuelle, résidence principale ou secondaire. Qu'il s'agisse d'immeuble ancien ou neuf, voire d'immeuble à construire et même de terrain à bâtir destiné à recevoir un immeuble d'habitation. A moins que l'acquéreur soit un professionnel.

Trois situations doivent être envisagées, suivant la procédure et la présence ou non de professionnels lors de l'avant contrat, l'application et la nature même du délai de réflexion ne sont pas identiques.

Si vous traitez l'affaire directement avec l'acheteur, par exemple en signant un modèle type de promesse de vente ou de compromis disponibles dans les librairies spécialisées, cet avant-contrat, ne bénéficiant d'aucun garde-fou professionnel, est soumis aux règles de forme les plus contraignantes.

Vous devez notifier l'acte à l'acheteur par un moyen permettant de prouver que la démarche a été faite à une date précise,  par lettre recommandée avec accusé de réception ou par un exploit d'huissier, par exemple.

À réception du contrat, l'acquéreur dispose d'un délai de 7 jours pour revenir sur sa décision. Il a la possibilité de se "rétracter". Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation par la Poste de la lettre recommandée, que la lettre soit remise en main propre à son destinataire ou non.

A la signature comme pendant ces 7 jours, le versement d'acomptes est interdit. Le versement d'une indemnité d'immobilisation qui peut être prévu dans l'avant contrat ne peut avoir lieu qu'après (expiration du délai de rétractation. Si à l'expiration du délai de 7 jours, l'acheteur n'exerce pas son droit de rétractation, il est définitivement engagé. En revanche, s'il décide de renoncer, la promesse est purement et simplement annulée. L'acheteur n'a pas à motiver sa décision, sa seule obligation est de la notifier par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d'huissier.

 Vous signez devant un professionnel

Notaire ou agent immobilier peuvent intervenir pour réaliser la transaction, et rédiger l'avant contrat, mais les règles concernant le délai de rétractation sont identiques dès lors que cet acte n'est pas revêtu de la forme authentique.

La seule différence notable est qu'un versement de fonds est autorisé. Vous pouvez exiger le versement d'une indemnité d'immobilisation par l'acquéreur lors de la signature de l'acte. Cette somme versée entre les mains du professionnel ne pourra pas vous être remise pendant la durée du délai de rétractation. A l'expiration de cette période, soit l'acquéreur maintient sa décision d'acquérir et la somme versée sera imputée sur le prix de vente ; soit l'acquéreur se rétracte et la somme versée lui est alors restituée dans les 21 jours à compter du lendemain de la date de la rétractation.
 

L'avant contrat, passé devant notaire, peut aussi prendre la forme d'un acte authentique. L'acheteur dispose d'un délai de réflexion de 7 jours (et non de rétractation) à compter de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le projet. Il ne peut signer le document avant le terme de ce délai, la loi lui imposant de réfléchir comme elle le fait en matière d'emprunt. Le délai permet, en outre, de préparer le dossier voire les renseignements d'urbanisme et de bien mettre en place son plan de financement.

A l'expiration du délai, l'acheteur, s'il refuse de donner suite au projet n'a aucune formalité à effectuer. Il se contente de ne pas signer. S'il décide, au contraire de conclure la vente et signe l'acte authentique, il s'engage définitivement et la vente ne peut plus être remise en question sauf éventuellement par le jeu des conditions suspensives.

L'acquéreur peut également désirer apporter une modification importante à l'accord proposé. Un nouveau projet peut être alors rédigé si le vendeur en est d'accord. Ce nouveau texte devant supporter les mêmes contraintes que le premier : notification et nouveau délai de réflexion de 7 jours.

Cette formule présente un inconvénient majeur, puisqu'en l'absence de toute signature et donc de tout engagement, avant l'expiration du délai de réflexion, elle ne permet pas d'exiger le versement de fonds, même entre les mains du notaire durant ces 7 jours.

Attention, quelle que soit la formalité retenue, le vendeur qui percevrait une somme quelconque avant le terne du délai de réflexion, serait punissable d'une amende de 30.489 €.

L'existence du délai de réflexion ou de rétractation ne doit pas inciter l'acquéreur à s'engager très rapidement sous le prétexte qu'il pourra se rétracter ultérieurement. Le délai de 7 jours est très vite passé et il convient d'être parfaitement renseigné avant de signer un quelconque engagement. De plus, il .est donc utile de faire appel à un professionnel de manière à respecter les formes et les délais à la lettre. De même préparez un dossier complet comprenant tous les certificats (amiante, termites, saturnisme, loi Carrez...) afin de ne pas retarder l'engagement de l'acquéreur.