Concierges, gardiens et employés d’immeubles

Les services assurés par les gardiens d’immeuble offrent certains avantages dans une copropriété. Mais ces prestations ont un coût et entraînent des obligations légales.

La concierge surveille l’immeuble, habite la loge et s'occupe parfois du courrier et du ménage. Le gardien assure toute la journée de multiples tâches de surveillance; d'entretien ou d’administration de la copropriété. Il réceptionne les entreprises extérieures, peut faire visiter les logements vacants. Il peut afficher les notes de services, remettre les convocations et les procès-verbaux des assemblées générales aux copropriétaires, déboucher le vide-ordures, appeler les dépanneurs si quelqu'un reste bloqué dans l'ascenseur, prévenir la police en cas d’infractions. Certains assument même l'entretien des espaces verts, les travaux de plomberie ou d'électricité, selon leurs compétences.

  La réglementation

Ces activités diverses sont encadrées par des dispositions légales précises. Le code du travail s’applique au personnel d'immeuble et l'article L 771-1 les définit comme des personnes salariées employées pour s'occuper de l'immeuble.

Une convention collective de travail des gardiens, concierges et employés d'immeubles du 11 décembre 1979.et remise à jour périodiquement par avenants, fixe les conditions de travail et de rémunération de ce personnel.

Le 1er janvier 1995, deux catégories ont été redéfinies. Ceux qui travaillent selon un nombre d'heures déterminé appartiennent à la catégorie A.

La catégorie B englobe les personnes employées pour des tâches précises, appréciées non pas en heures, mais par "unités de valeur" (UV), déterminées selon un barème. Ainsi, la surveillance de la chaufferie compte pour 100 UV, la distribution du courrier dans les boîtes aux lettres en donne 12, ou 30 s'il est porté à domicile. 10 000 UV correspondent à un emploi à temps plein.

La convention collective garantit un salaire minimal correspondant au niveau de qualification. Un système d'échelons, affectés de coefficients, précise les classifications professionnelles et le degré d'étude correspondant. Ainsi, un employé de niveau 1, équivalent au coefficient 235, exécute des tâches simples ne nécessitant pas de formation spécifique, comme le nettoyage, la manutention ou le ramassage des feuilles. Un niveau 5, coefficient 395, est attribué à un agent de maîtrise possédant des capacités professionnelles (bac+2) et des qualités humaines lui permettant d’assumer les responsabilités d’un ensemble d’immeubles, ainsi que des fonctions d’encadrement.

Annexe 1 : définition  et évaluation des tâches en unités de valeur pour le personnel

Le contrat de travail

Le contrat de travail est établi lors de l’embauche du salarié.

Il doit comporter précisément :

L’employeur peut moduler le contrat en tenant compte des besoins de la copropriété. Certains contrats prévoient des interruptions de la permanence entre 14 h et 17 h laissant la possibilité au salarié de travailler à l’extérieur. Le salarié répartira ses différentes missions selon une fréquence définie dans son contrat. Des heures supplémentaires peuvent être versées pour la surveillance de l’immeuble ou la réception d’entreprises en dehors des heures prévues.

Chapitre IV : durée et conditions de travail, attribution d'un logement de fonction, accessoire au contrat de travail

La rémunération

L’ensemble des copropriétaires supportent le coût de ces services qui sont comptabilisés dans les charges communes comme frais d’entretien et d’administration. Le possesseur d’un garage unique dans l’immeuble doit s’acquitter à ce titre de sa quote-part. Par contre, les charges de gardiennage d’un parking peuvent être imputées aux seuls possesseurs d’emplacement de parking si cette condition est mentionnée dans le règlement de copropriété.

Chapitre V : rémunération du travail, classification des emplois, salaires en nature

Le logement

La copropriété est tenue de mettre un logement à la disposition des employés de catégorie B (appréciation par UV) ne dépendant pas d’un horaire fixe. La loge est rattachée dans la plupart des cas aux parties communes et est considérée comme un avantage en nature. Le coût de l’habitation est calculé selon un barème qui tient compte de la superficie et des équipements du logement. Un forfait pour les charges est déduit du salaire.

Le service de gardiennage au sein de la copropriété

La création d’un service de gardiennage nécessite un vote par l’unanimité des copropriétaires. Le syndic est chargé du recrutement et fait office d’employeur. Les réclamations doivent s’exprimer en assemblée générale et c’est le syndic qui se chargera de gérer les problèmes avec le salarié. Le gardien doit pouvoir s’absenter ( vacances, maladie…), la copropriété peut décider de le remplacer totalement ou partiellement par un prestataire de service et de le loger dans la loge.