ÉTAT DES LIEUX

L’état des lieux est un document essentiel pour le bailleur comme pour le locataire. De nombreux litiges résultent de la comparaison entre l’état des lieux à l’entrée et à la sortie. Le propriétaire a pour obligation de délivrer un logement en bon état de réparation et d’entretien, le locataire est tenu de rendre les lieux tels qu’il les a reçus. C’est pourquoi le logement fera l’objet d’un examen détaillé établi simultanément entre bailleur et locataire à l’entrée comme à la sortie. La comparaison des deux documents permettra de déterminer si des réparations sont imputables au locataire sortant. L'état des lieux doit obligatoirement être joint au contrat de location. 

L’état des lieux à l’entrée :

La loi

Avant de signer l’état des lieux, le locataire doit veiller à ce que le logement soit en « bon état d’usage et de réparations » comme l’impose la loi du 6 juillet 1989 ou loi Quillot, et s’assurer qu’il correspond bien aux normes d’habitabilité énumérées dans le décret du 6 mars 1987.

Dans l’idéal, l’état des lieux d’entrée doit être établi avant l’emménagement effectif du locataire. Cela permet de prévenir les litiges relatifs aux éventuelles dégradations qui pourraient en découler. 

Son contenu

Le document dresse un panorama des différents éléments composant l’habitation : il décrit du sol au plafond , la consistance, l’état de conservation et d’entretien de toutes les pièces du logement (murs, revêtements de sol, installations électriques, menuiseries, vitres, plomberie, placards, serrures…). Il est conseillé de tout tester.

- revêtements muraux : papier peint ou tapisserie à l'état neuf ; tapisserie en très bon état sauf traces de meubles ou de cadres ; peinture écaillée par endroit ; tapisserie décolorée par le soleil ;
- sol : parquet en bon état sauf une latte fendue ; carrelage comportant un carreau cassé ou ébréché ; moquette neuve ou usagée ou tâchée ;
- plafonds en bon état ou tâché ou fissuré ;
- huisseries, portes, fenêtres et placards présentant des éclats de bois, détériorés ou comportant une peinture abîmée ;
- serrureries en très bon état mais dépareillées ;
- installations électriques, chauffage et équipements éventuels en bon état de marche ;
- sanitaires : lavabo neuf ou fêlé ou présentant des éclats.

Il est de l'intérêt du propriétaire et du locataire d'effectuer le relevé des compteurs : eau, gaz, électricité, lors de l'état des lieux d'entrée et de sortie. 

Mais ce document n’est pas figé : l’état des lieux initial peut être complété ultérieurement par un état contradictoire des éléments de chauffage (radiateurs, chaudière…), dressé durant le premier mois de la période de chauffe. 

Si un défaut important n'a pas été consigné lors de l'état des lieux d'entrée, il est vivement conseillé au locataire de le signaler au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les quelques jours qui suivent son entrée dans les lieux. 

Sa rédaction

L’état des lieux est rédigé au vu des observations effectuées par les parties durant la visite. Il doit être établi de manière contradictoire, les deux parties ou leurs mandataires doivent être présentes pendant sa rédaction. Ce document peut être établi sur papier libre mais un modèle pré-imprimé s’avère presque toujours utile. Il doit être daté et signé.

Dans tous les cas « l'état des lieux d'entrée » étant destiné à être comparé à « l'état des lieux de sortie » il est préférable d'utiliser une présentation identique pour les deux documents ; ils peuvent être établis sur un document unique comportant pour chaque poste une colonne « à l'entrée du locataire » et une colonne « à la sortie du locataire ».  

Si vous utilisez un état des lieux-type, mis au point par une association de propriétaires, de gestionnaires ou de locataires, voire une librairie spécialisée, ne vous contentez pas de répondre au questionnaire par des croix ; rédigez des commentaires précis. 

En vertu de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’établissement d’un état des lieux « amiable » est impossible, la partie « la plus diligente » peut demander l’intervention d’un huissier de justice. Dès lors qu’il est saisi, l’huissier prévient les deux parties, par lettre recommandé avec accusé de réception  au moins sept jours avant de procéder à l’état des lieux. Les frais d’huissier seront alors partagés entre les deux parties.

Combien coûte un état des lieux et qui doit en assumer les frais ?

Lorsqu'il est établi directement entre le locataire et le propriétaire, il n'occasionne pas de frais.

Lorsque, à défaut pour le locataire et le propriétaire d'avoir pu se mettre d'accord, il est établi par un huissier, les frais d'établissement ne peuvent dépasser un montant forfaitaire réglementé, en application d’un barème soit un total de 652 FTTC. Ils sont partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire.

Lorsque l'une des parties mandate un huissier, ou tout autre professionnel, pour établir un état des lieux, alors que l'autre ne s'est pas opposée à son établissement à l'amiable, les frais de l'état des lieux incombent en totalité à celui qui a mandaté le professionnel (rép. Min., JOAN, 19 avril 1999, CA Paris, 22 octobre 1998).

En l’absence d’état

Que se passe-t-il si aucun état des lieux n’a été fait ?

L’article 1731 du code civil remédie à cette difficulté : « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur (le locataire) est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. ». Le locataire a intérêt à provoquer l’établissement de l’état des lieux car le logement est présumé avoir été loué en bon état, si un éventuel état des lieux de sortie mentionne des dégradations, celles-ci sont mises au compte du locataire.

Toutefois le bailleur ne pourra  revendiquer ce prétendu bon état si le locataire peut prouver que ce dernier a refusé d’établir un état des lieux d’entrée. La loi du 6 juillet 1989 prévoit à cet effet qu’ « à défaut d’état des lieux, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux ». 

Votre situation est différente selon votre date d’entrée dans les lieux : si votre occupation a commencé entre le 24 juin 1982 et le 25 décembre 1986, vous êtes soumis à la loi du 6 juillet 1989 (c’est au propriétaire de prouver par tous les moyens que le local loué était en meilleur état à l’entrée qu’il ne l’était à la sortie). Après le 25 décembre 1986 vous êtes présumé avoir reçu les lieux en bon état. 

L’état des lieux à la sortie :

L’état des lieux de sortie établi de façon contradictoire en présence du locataire et du propriétaire ou de son représentant est très important puisqu’il conditionne la restitution du dépôt de garantie effectué au départ de la location pour couvrir des frais éventuels de remise en état. Sans état des lieux aucune somme ne peut être réclamée.

Il serait judicieux de procéder à un pré-état des lieux quelques semaines avant le départ du locataire afin de lui permettre d'effectuer les petites réparations qui lui incombe (par exemple : changements des joints des robinets, rebouchage des trous faits dans les murs pour accrocher des éléments) et de façon à rendre un logement propre (moquettes, peintures ou papiers peints lavables, lessivés).

Un locataire qui effectue des transformations importantes sans l'autorisation du propriétaire sera obligé de remettre, à ses frais, le logement dans son état d'origine.  De ce fait, sont à prohiber toutes les transformations difficilement réversibles telles que la pose d'une moquette collée sur un parquet, un crépi réalisé à la place d'une surface peinte, ou une peinture foncée sur un plafond. 

Dans l’hypothèse où un état des lieux contradictoire est impossible, les tribunaux peuvent retenir le constat d’huissier comme preuve lorsque le locataire a quitté les lieux sans laisser d’adresse ou sans restituer les clés. Les constatations unilatérales de l’huissier font alors foi pour facturer au locataire les frais de remise en état. Toutefois l’état des lieux doit être dressé dans les quinze jours après le départ du locataire.

La restitution du dépôt de garantie

La loi du 6 juillet 1989 précise dans son article 22, que le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés.  

Lorsque le logement est situé dans une copropriété, certains bailleurs conservent une partie du dépôt de garantie jusqu'à la date de l'arrêté annuel des comptes de la copropriété. 

Le propriétaire peut retenir des sommes restant dues par le locataire comme des arriérés de loyer ou de charges, coût des réparations (défaut d’entretien par le locataire)…L’article 22 admet la retenue des « sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserves qu’elles soient dûment justifiées ».

Le propriétaire doit apporter la preuve matérielle de ses dépenses et ne peut se contenter d’un simple devis. La cour de cassation a établi que le propriétaire « ne pouvait prétendre qu’au paiement des sommes qu’il avait réellement déboursées pour la réparation des dégradations constatées » (Cass. Civ. 3è, 26 juin 1996). 

En cas de litige 

Si le propriétaire tarde à restituer la somme restant due au titre du dépôt de garantie, il sera pénalisé par des intérêts de retard, majorée du taux d’intérêt légal (4,26% en 2001) au profit du locataire. Le locataire doit mettre en demeure son propriétaire, par lettre recommandée avec avis de réception, de lui restituer le dépôt de garantie, et de clore les comptes, chaque jour de retard majorant son montant de l’intérêt légal. 

A défaut de réponse du propriétaire, le locataire peut demander au président du tribunal d’instance du lieu où est situé le logement qu’il ordonne une injonction de payer. Il faut joindre à cette demande tous les documents nécessaires : bail, état des lieux, courriers… 

Le tribunal est compétent pour ordonner une injonction de payer valable six mois. Le propriétaire dispose alors d’un mois pour y faire opposition. Le locataire peut demander au juge d’apposer la formule exécutoire permettant d’opérer des saisies sur le compte bancaire du propriétaire. 

Quel que soit votre litige, vous ne pouvez vous soustraire au paiement des deux derniers mois de loyer en compensation du dépôt de garantie. Une réponse ministérielle du 30 juin 1986 précise que le locataire « ne peut imputer le montant du dépôt de garantie sur ses derniers termes de loyers ».