L' EXPERTISE IMMOBILIÈRE

Pouvoir définir la valeur d’un bien immobilier ou d’un ensemble de biens est une opération de plus en plus nécessaire. Mais comment évaluer son patrimoine ?

Les réponses à cette question sont nombreuses et souvent très divergentes. Les raisons qui motivent une telle recherche ne manquent pas d’influencer les résultats.

Pourquoi faire évaluer son patrimoine ?
Quels sont les facteurs qui influencent la valeur d'un bien immobilier ?
Quelles sont les méthodes d'expertises utilisées par les experts ?
Quelles sont les limites et les responsabilités de l’expert ?
Références bibliographiques 
Déroulement d’une expertise et documents nécessaires

POURQUOI FAIRE ÉVALUER SON PATRIMOINE ?

Lors d’une transaction immobilière le vendeur aura toujours tendance à surévaluer son bien et l’acheteur à le déprécier. Même après une négociation convenablement menée les interrogations et les doutes demeurent. Que dire d’une succession, d’une donation et d’un partage ? Chacun s’interroge sur la valeur attribuée aux biens de ses cohéritiers et s’inquiète des éventuels préjudices subits.

En cas d’emprunt, comment l’organisme prêteur peut-il être rassuré sur la valeur réelle du bien hypothéqué ? Pour une assurance habitation, comment être sûr d’avoir fourni à la compagnie la bonne valeur des biens ? Une estimation approximative de son patrimoine immobilier peut avoir de fâcheuses conséquences.

Lors d'une déclaration de l'impôt sur la fortune, lors de la détermination de la valeur d'une servitude, d'un usufruit ou d'une rente viagère, des approches nébuleuses et imprécises de la véritable valeur des biens peuvent engendrer de sérieux litiges.

Les collectivités locales sont également concernées. La comptabilité transparente demandée par le législateur dans la norme M 14, exige la détermination exacte de la valeur du patrimoine de la collectivité territoriale ou de l'administration. Quelle est la valeur d’une école, d’un gymnase, d’une église ou d’un musée, biens pour lesquels, a priori, il n’existe pas de marché et donc pas de moyen de comparaison pour définir leur prix ?

Les biens de rapport, les locaux industriels et commerciaux doivent être régulièrement évalués sans pour autant être mis en vente. La situation devient plus complexe lorsque ces immeubles ont été rénovés partiellement ou totalement, ou encore lorsqu’ils ont changé de destination. Que vaut par exemple une villa transformée en clinique ou un manoir transformé en centre de séminaire ?

Enfin, que penser des biens immobiliers composés (différents types de constructions ou/et d’usages), des biens grevés par des restrictions de constructions et des servitudes, des biens implantés dans des environnements pollués ou contenant des matériaux dont l’usage à été réglementé par les pouvoirs publics.

QUELS SONT LES FACTEURS QUI INFLUENCENT LA VALEUR D' UN BIEN IMMOBILIER ?

 La valeur des biens immobiliers résulte de l’interaction de trois éléments communément appelés « vecteurs de valeur ».

• Le « vecteur physique » prend en considération l’évaluation de la valeur technique. L’analyse de cette valeur tient compte du terrain (superficie, viabilité, constructibilité, emplacement) et de la construction (année de construction, qualité des matériaux, aménagement technique, volume). 

• Le « vecteur économique » tient compte de la situation socio-économique (situation des affaires, emplois, etc.), des potentialités du marché immobilier local (offre et demande), et permet de déterminer les possibilités de rendement et de rentabilité.

• Le « vecteur juridique » prend en considération les servitudes et les charges qui influencent la valeur vénale ( urbanisme et servitudes de droit public ou privé : droit de passage, site classé, préemption, restriction de construction, cession de terrain).

Il est également important de tenir compte de valeurs de référence sur le plan général, car certaines indications peuvent parfois influer sur les valeurs (projet d’amélioration des accès et de la circulation, certains types de constructions, modification de l’environnement, etc. )

L’expertise immobilière se présente comme la synthèse de l’analyse des influences des « vecteurs de valeurs ». Cette synthèse doit pouvoir être déterminée, chiffrée et intégrée dans un système. L’expertise ne doit pas être confondue avec une évaluation. Les moyens mis en œuvre pour une expertise sont de loin beaucoup plus importants qu’une simple évaluation.

QUELLES SONT LES MÉTHODES D' EXPERTISES UTILISÉES PAR LES EXPERTS ?

Dans le domaine de l’expertise immobilière il existe plusieurs méthodes qui portent des noms différents mais qui sont souvent la déclinaison de méthodes principales.

• Parmi la plus connu et la plus utilisée figure la méthode par comparaison. Cette méthode est très appréciée de l’administration fiscale. Elle consiste à examiner directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé et à en déduire le prix. Très utile dans des marchés homogènes, elle présente toutefois les inconvénients suivants : les biens sont rarement identiques et peuvent considérablement varier quant à la qualité des matériaux, à l’exposition, aux dates de constructions. De plus la méconnaissance des conditions réelles de ventes et l’impossibilité de vérifier les éléments subjectifs ajoutent un facteur d’incertitude. Elle ne pourrait être rigoureuse que si le bien servant de base à la comparaison avait pu être l’objet d’une véritable expertise.

• La méthode statistique qui lui est étroitement associée, définie l’amplitude des prix pour un certain type d’immeuble et de surface dans une localisation ou un secteur géographique particulier. La base de données doit contenir suffisamment de références. Cette méthode présente les mêmes inconvénients que la méthode par comparaison.

Les autres méthodes ont pour nom :

• La méthode par le revenu qui consiste à capitaliser soit un revenu constaté ou existant, soit un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché), en lui appliquant un taux de rendement. Les méthodes par le revenu sont également appelées méthodes "par capitalisation du revenu" ou "par le rendement".

• Les méthodes par le coût de remplacement. Le coût de remplacement constitue à la fois une valeur en soi (valeur de remplacement) et également une méthode de calcul. En tant que méthode de calcul, le coût de remplacement d'un immeuble, intègre à la fois l'assiette foncière, les bâtiments et les équipements qui y sont liés. Il s’agit de recalculer la valeur du bien comme s’il devait être recréer à l’identique au jour de l’expertise

• Les méthodes dites par sol et construction. Ces méthodes consistent à apprécier séparément les deux composantes de l'immeuble : le terrain, d'une part, les bâtiments, d'autre part. Selon la façon dont elles sont déclinées ces méthodes s'apparentent soit à des méthodes par comparaison, soit à des méthodes par le coût de remplacement.

• Il existe à l’échelle européenne une méthode, contenue dans les Codes civils et Administratifs de nombreux pays. Cette méthode consiste à utiliser concurremment trois sous-méthodes dont les frontières sont fluctuantes. La valeur réelle (terrain et construction), la valeur de rendement et la méthode de comparaison intégrée.
  
  Son intérêt est la prise en compte de paramètres sensibles qui en font sa force. Les mesures sont, dans la plupart des cas, relevées en m³, car toutes constructions, et par  conséquent tous les coûts associés, consistent bel et bien en l’édification d’un volume. Du reste, lors d’une transaction, une hauteur sous plafond supérieure à une hauteur standard est souvent utilisée pour justifier un prix plus élevé.  Elle est souvent appelée, pour cette raison, méthode volumétrique.

D’autres paramètres sont pris en considération tels, la durabilité totale du bien sur le plan technique et la durée résiduelle sur le plan économique. En effet chaque bâtiment à une certaine durabilité selon son architecture et ses matériaux. Cette durabilité implique des réinvestissements réguliers afin de garantir la pérennité du bien. En tenant compte de ces paramètres l’expert peut fournir des valeurs réalistes en déterminant le montant d’un multiplicateur approprié. Certains facteurs de comparaison, portant non sur la recherche d'éventuels biens identiques, mais sur des éléments limitant la subjectivité, comme de récentes transactions sur les terrains à bâtir ou les valeurs locatives généralement pratiquées dans le secteur, sont également considérés et intégrés dans la méthode.

Cette méthode est en particulier utilisée par les experts immobiliers allemands. Elle présente un intérêt incontestable qui leur a permis, lors de la réunification, de donner des valeurs à des biens qui avait échappé à tous types de marché et de transactions en raison de la politique en vigueur dans l’ex Allemagne de l’Est.

• Il existe depuis quelques années en France une méthode, déjà utilisée dans les pays anglo-saxons, dite méthode par l’actualisation des cash-flows. Cette méthode, qui relève davantage de l’analyse financière, consiste à actualiser la somme des revenus que peut espérer un investisseur comparativement au coût de l’investissement et à considérer que la valeur des biens est égale à la somme actualisée des flux financiers espérés, au nombre desquels figure la projection dans le futur de l’hypothétique valeur de revente. La durée de possession des biens est limitée à une période relativement courte afin de modéliser au plus juste la démarche de l’investisseur et la projection dans le futur des données poste par poste. Il s’agit d’une approche financière de l’immobilier prenant en compte les intérêts spéculatifs des investisseurs et s’appliquant à des biens immobiliers vastes.

QUELLES SONT LES LIMITES ET LES RESPONSABILITÉS DE L' EXPERT ?

Comme le confirme les idées développées ci-dessus, l’expert doit posséder des connaissances techniques, économiques, juridiques et fiscales. Autant dire qu’en fonction de sa formation, de son parcours professionnels et de son expérience, un expert sera plus à l’aise avec certains types de bien ou certaines missions. Il semble difficile de penser qu’un expert puisse être spécialiste en tous types de biens et de situations. La modestie sera la caractéristique d’un expert qualifié qui pourra refuser une mission si il ne s’estime pas suffisamment compétent pour évaluer tel bien ou apprécier tel droit ou telle situation.

Le recours au service d’autres confrères, ou d’autres professionnels du droit, des finances ou de l’immobilier peut aider l’expert à remplir convenablement sa mission. Face aux situations de plus en plus complexes, le travail en synergie est une garantie de l’étendue du domaine de compétence.

La responsabilité professionnelle de l’expert vis à vis de ces mandants est une obligation de moyens et non de résultats. Une erreur d’appréciation qui conduit l’expert à surestimer ou à sous-estimer un bien ne peut, à elle seule, engager sa responsabilité. Il appartiendrait au client d’apporter la preuve que l’expert à commis une ou plusieurs fautes dans la conduite de son expertise, qu’il en résulte un préjudice et qu’il existe un lien de causalité entre le préjudice et la faute. Bien entendu, en abordant sa mission d’une manière professionnelle, l’expert consacrera tous ses moyens au service exclusif de ses mandants, en toute intégrité et indépendance. L’humilité et la conscience professionnelle de l’expert l'engageront à effectuer toutes les recherches, démarches et vérifications nécessaires.

Au cours des dernières années la législation a  réglementé les attestations de surfaces, la présence d’amiante, les risques d’accessibilité au plomb et l’état des bois d’œuvres par rapports à l’attaque d’agents biologiques.

Il est impératif qu’un expert  immobilier est une bonne maîtrise de ces réglementations car elles affectent d’une manière certaine la valeur d’un bien.  L’expertise immobilière de valeur ne consiste pas à établir l’ensemble de ces certificats, toutefois un expert qui n’aurait pas acquis de connaissances suffisantes dans ce domaine risque de donner des valeurs qui ne tiendrait pas compte des coûts liés au désamiantage, au traitement des bois d’œuvre etc. Dans certains cas la durabilité du bien peut même être mise en cause.

RÉFÉRENCES BIBLIOGRAPHIQUES 

• Jacques Boulez - L’expertise immobilière (Dalloz : Paris 1996)

• Jacques Ferbos, Antoine Bernard  - Évaluation des biens (Édition du Moniteur : Paris 1996)

• Mémento pratique Francis Lefebvre -  Immobilier – Urbanisme – Construction- Gestion. 2000 (Francis Lefebvre : Levallois 2000).

• Bernard De Polignac, Jean-Pierre Monceau -  Expertise immobilière. Guide Pratique (Eyrolles : Paris 2000).

DÉROULEMENT D' UNE EXPERTISE ET DOCUMENTS NÉCESSAIRES

Déroulement :

1. Établissement d’une convention préalable indiquant précisément la mission de l’expert, le montant des honoraires, le délai de rendu des conclusions.

2. Étude des pièces et documents fournis.

3. Étude des différentes bases de données et enquête socio-économique.

4. Visite des lieux, visite détaillée du ou des biens, vérification des facteurs physiques et de la cohérence avec les informations relevées dans les documents fournis, prises de notes.

5. Recherches et investigations auprès des services de l’urbanisme.

6. Étude et analyse du marché.

7. Mise en œuvre de la méthode et des calculs. Rédaction du rapport.

Documents :

L’expert ne peut réaliser sa mission qu’avec la collaboration de son client. Le rassemblement des documents ci-après est vivement conseillé afin de faciliter le bon déroulement de l’expertise et d’éclairer l’expert sur la valeur de l’immeuble. D’une manière générale il est important d’examiner :

1. Titre (s) de propriété.

2. Permis de construire et certificat d’urbanisme récent (si en possession ou si le temps permet d’en faire la demande), plans, état détaillé des surfaces.

3. Travaux de rénovation effectués ou à réaliser (date des travaux, factures, devis.) .

4. Actes de constitutions de servitudes.

5. Pour les copropriétés, règlement, derniers procès verbaux, autorisation de travaux si modifications, charges, travaux d’amélioration votés, grosses réparations d’entretien prévues.

6. Etat locatif détaillé et communication des baux pour les immeubles loués.

7. Charges non récupérables (dépenses fixes et dépenses variables).

Cette liste n’est pas exhaustive. Certains documents supplémentaires peuvent être nécessaires à l’élaboration d’une expertise complexe. Toutefois, dans la majorité des cas, les nombreuses expertises simples ne réclament seulement que quelques documents permettant l’identification précise du bien, sa consistance et les conditions d’occupation.