La sécurité électrique dans votre immeuble

Les immeubles anciens sont souvent dépourvus d'une prise de terre, pas étonnant que l'on déplore chaque année plusieurs milliers d'accidents d'origine électriques et près de 4000 incendies. Avec la multiplication des appareils ménagers, on remarque que bien souvent les circuits électriques ne sont plus adaptés aux besoins actuels. Il est temps de se préoccuper de la mise en conformité des installations électriques (norme NF C 15-100 en vigueur) de votre immeuble et de prendre les mesures de sécurité qui s'imposent. Selon les estimations de Promotelec, 9 des 28 millions d'installations existantes sont potentiellement dangereuses. Ce chiffre correspond à des réalisations d'avant 1970 qui n'ont pas bénéficié de contrôle.

 L'installation d'une prise de terre

La prise de terre sert à écouler les fuites de courant qui peuvent se produire accidentellement dans un appareil ou une installation électrique. Il faut savoir que la mise à la terre d'un appareil électrique sur une canalisation d'eau non reliée à une prise de terre peut, en cas de défaut électrocuter les voisins. Cette prise de terre doit être associée à un dispositif de protection différentielle. En clair vous ne risquez plus l'électrocution car votre disjoncteur s'il détecte une fuite coupe automatiquement le courant.

Le raccordement des différentes installations électriques de l'immeuble à la prise de terre se fait par un conducteur principal de terre et des dérivations aboutissant au tableau de chaque appartement.

En règle générale les appareils comportant une enveloppe métallique tels que réfrigérateur, machine à laver, lave-vaisselle, cuisinière et four, chauffe-eau…doivent être " mis à la terre ".
Ces appareils sont équipés d'un dispositif de raccordement à la terre : borne de terre su l'appareil, cordon d'alimentation à 3 fils, fiche avec contact de terre.

Depuis le 13 mai 1991 la norme impose dans toute nouvelle installation, la mise à la terre de toutes les prises de courant. L'installation d'une prise de terre doit se faire par un électricien ou une entreprise spécialisée. Il est important de mesurer la valeur de la prise obtenue avant sa mise en service, cette mesure se fait par l'installateur à l'aide d'un " ohmmètre de terre ".
Une installation de terre dans l'habitat collectif relie les bornes de terre des étages au conducteur principal de protection (conducteur en cuivre de section minimale égale à 25 mm2), lui même relié à une prise de terre (un piquet d'une longueur minimale de 2 mètres enfoncé dans la terre).

Si le bâtiment est desservi par des conduites métalliques d'eau comportant des parties privatives enterrées, celles-ci peuvent être utilisées comme prise de terre. Une plaque près du compteur d'eau devrait signaler que la colonne montante est utilisée comme canalisation de terre et un tronçon de tuyau isolant devrait être posé entre la prise de terre et le réseau de distribution publique d'eau.

Un bon conseil, si votre immeuble n'est pas équipé de ce type de dispositif, demandez son installation à la prochaine assemblée générale des copropriétaires, profitez-en pour inspecter ou faire contrôler le bon entretien de l'installation électrique des parties communes de votre immeuble. Assurez-vous que vous avez un disjoncteur différentiel dans votre appartement.

 Les obligations des propriétaires et gestionnaires en matière d'entretien de locaux mis en location

Les locaux loués à usage d'habitation principale ou mixte sont soumis à des obligations réglementaires. Les rapports entre bailleurs et locataires sont régis par le Code civil et les lois du 1er septembre 1948, du 22 juin 1982 (Loi Quillot), du 23 décembre 1986 (loi Méhaignerie) et du 6 juillet 1989 (Loi Malandrin/Mermaz).

• Pour des locaux loués avant la loi de 1982, les rapports entre le bailleur et le locataire sont régis par le code civil. Le bailleur est notamment tenu à certaines obligations vis à vis de son locataire. D'après l'article 1719, le bailleur est obligé " d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée " et " d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ".
  L'article 1720 indique que " le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ".
  En ce qui concerne le vice caché, c'est à dire la défectuosité non décelée lors de l'état des lieux, l'article 1721 précise qu'il " est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ".

• Pour les locaux vacants loués à partir de la loi de 1982, les obligations de chaque partie étant énoncées beaucoup plus clairement, les rapports locatifs en sont considérablement simplifiés.
  Selon les lois de 1982, 1986 et 1989, le contrat de location est établi par écrit et un état des lieux est établi contradictoirement.
  
  Les obligations du bailleur, énoncées dans l'article 19 de la loi de 1982, sont reprises dans les articles 6 des lois de 1986 et de 1989: "le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (...) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement (...) ; d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués".

  La volonté de précision du législateur se renforce encore à partir de 1986 : l'article 25 de la loi de 1986 et l'article 26 de la loi de 1989, rédigés dans des termes sensiblement identiques, précisent que si les locaux "ne satisfont pas à des normes minimales de confort et d'habitabilité, le nouveau locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité avec ces normes sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat de location en cours. Cette demande doit être présentée dans un délai d'un an à compter de la date d'effet du contrat".

  Ces normes sont fixées par le décret du 6 mars 1987 : "Le logement est alimenté en électricité (...). Ces alimentations répondent aux besoins normaux des usagers ; ces installations doivent assurer la sécurité des utilisateurs. Les nouvelles installations électriques (...) sont conformes à la réglementation".
  
  Si dans un logement ces conditions ne sont pas respectées, le nouveau locataire peut demander au propriétaire, par lettre recommandée, la mise en conformité. S'il n'obtient pas satisfaction, il saisit le Tribunal d'Instance.

 Entretien et réparations à la charge du locataire

Mais le locataire a lui aussi des obligations d'entretien de l'installation. La liste des réparations locatives a été fixée par le décret N°82-1164 du 30 décembre 1982 ; elle a été reprise intégralement dans le décret N°87-712 du 26 août 1987: "remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuit et fusibles, des ampoules, tubes lumineux; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection".

Cette liste doit être annexée à tous contrats de location, quel que soit leur régime juridique.

Dès qu'un accident ou incident survient sur l'installation, les responsabilités de chaque partie sont recherchées : propriétaire bailleur, intervenants (gestionnaire, entreprise... ) si l'installation fournie ou ayant fait l'objet de travaux ne répond pas aux règles de sécurité ; le locataire s'il a fait mauvais usage d'une installation correcte.

• Le propriétaire

  Par ailleurs, le propriétaire doit s'assurer que le logement répond bien à l'ensemble de la réglementation en vigueur et aux dispositions du décret du 6 mars 1987 fixant les conditions minimales de sécurité d'un logement mis en location ainsi que du décret du 30 janvier 2002 fixant l'obligation de délivrer un logement décent (Loi SRU du 13 décembre 2000).

  S'il n'existe aucune sanction à l'encontre d'un propriétaire qui n'effectue pas de travaux de mise en sécurité de l'installation des locaux loués, cette attitude engage par contre gravement sa responsabilité en cas d'accident.
  
  Le propriétaire se trouve alors dans une situation quasi délictuelle en regard du code civil (articles 1382, 1383 et 1384 sur la responsabilité civile). Le code civil, avec les lois de 1986 et 1989, constitue un redoutable arsenal entre les mains d'un locataire accidenté par suite de la négligence du propriétaire en matière de sécurité électrique.

• Le locataire
  
  Néanmoins, le propriétaire n'est responsable en cas d'incident que des équipements qu'il a fournis avec la chose louée... toute transformation effectuée par le locataire sans accord exprès du propriétaire n'entraîne donc pas la responsabilité de ce dernier. Ceci montre bien l'intérêt pour chacun d'un état des lieux précis et détaillé.

L'article L. 134-7 du nouveau code de la construction et de l'habitation (CCH) inséré par l'article 79, IV-8 de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (ENL) introduit l'obligation prochaine de fournir un diagnostic de l'installation intérieure d'électricité en cas de vente d'un logement lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. Cet état des lieux a pour objectif d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes mais n'obligera pas à la mise en conformité de l'installation électrique aux normes actuellement en vigueur.

« Sécurité des installations intérieures d'électricité»

« Art. L. 134-7. - En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, un état de l'installation intérieure d'électricité, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans, est produit en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent article. » ;

Cette évaluation de l'état de l'installation électrique doit permettre au futur acquéreur d'estimer le coût des travaux de mise en conformité. Lorsque l'installation a été visée par CONSUEL, l'attestation de conformité alors délivrée peut remplacer le diagnostic prévu à l'article 137-7 du CCH si elle a été établie depuis moins de 3 ans.

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Dernière modification : 23/05/2007
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