Le régime juridique des immeubles en copropriété est défini par la loi du 10 juillet 1965. Il induit un mode d’habitat et de gestion dans lequel sont partagées parties privatives et parties communes.

Les difficultés que peuvent éprouver certains propriétaires ou locataires se répercutent sur l’ensemble de la copropriété, mais aussi sur les quartiers. C’est la gravité de certaines situations qui a conduit les pouvoirs publics à agir sur ce parc privé.

Tardive, puisqu’elle n’a débuté que dans les années quatre-vingt-dix, cette intervention qui a porté dans un premier temps sur les copropriétés en difficulté s’est étendue en 2000 aux copropriétés dégradées. Le Conseil économique et social conscient que nombre de copropriétés fragiles risquent, faute d’intervention rapide, de basculer dans les difficultés et la dégradation formule les préconisations suivantes qui privilégient les mesures préventives sur un parc reconnu, élément important de la politique de logement du pays.

Améliorer la connaissance du parc : mieux connaître pour mieux agir en réformant et adaptant l’appareil statistique ;

Mettre au point un système de veille et d’alerte.

Le syndic, le conseil syndical, les copropriétaires doivent pouvoir, à partir de diagnostics de gestion, donner l’alerte en cas de difficulté à un service municipal clairement identifié.

Passer à une gestion responsable et dynamique et pour ce faire :

• réformer la loi Hoguet du 2 janvier 1970 réglementant notamment la profession de syndic dont le rôle est déterminant. Ses missions et sa formation mériteraient d’être renforcées : dans les copropriétés en difficulté ou dégradées, l’assistance aux propriétaires et locataires pour bénéficier des aides nécessaires et les relations avec les élus doivent être développées ;

• intéresser les locataires au fonctionnement et à la désignation de représentants de la copropriété en favorisant la constitution d’associations de locataires et leur présence dans les instances où sont prises les décisions les concernant, (assemblée générale, conseil syndical) ;

• financer la maîtrise d’œuvre urbaine et sociale par le Fonds de renouvellement urbain mis en place par la Caisse des dépôts et consignations ;

• favoriser la présence de gardiens d’immeuble en facilitant leur recrutement par des mesures d’aide à l’emploi.

Conforter les aides aux travaux. Le carnet d’entretien prévu par la loi SRU devrait permettre d’élaborer un programme de travaux pour maintenir en état le patrimoine. Il devrait aussi donner des informations sur la nature et la date des travaux réalisés, sur la durée de vie des équipements ainsi que sur les actions juridiques en cours.

• Créer un produit d’épargne pour faciliter le financement des travaux prévus et programmés. Un compte ouvert au nom du syndicat de copropriétaires devrait permettre d’accueillir les provisions pour grosses réparations. Ce fonds défiscalisé serait attaché au lot et non à la personne et donc cessible au moment de la vente dudit lot ;

• Conforter l’action de l’ANAH en garantissant à celle-ci les moyens nécessaires à ses missions.

Diffuser les modes d’intervention ayant apporté la preuve de leur efficacité.

Mieux informer les accédants à la propriété et les copropriétaires. La consultation préalable d’une agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) devrait limiter le nombre d’accédants mal informés sur le montant des remboursements, le mode de fonctionnement et le coût des charges de copropriété.

Donner toute son efficacité à la première intervention publique sur une copropriété en difficulté. La situation de difficulté étant reconnue par le juge, celui-ci désigne un administrateur provisoire. L’efficacité de l’intervention sera accrue si :

• l’administrateur est mieux formé aux problèmes de la copropriété ;

• la copropriété peut bénéficier de l’aide juridictionnelle ;

• l’administrateur peut procéder à un examen complet de la situation débitrice du syndicat ;

• une procédure de règlement et de liquidation judiciaire est adaptée à la copropriété.

Engager une réflexion à moyen terme en insérant la question des copropriétés en difficulté dans un ensemble politique plus large : politique du logement, politique sociale, politique d’accueil des étrangers. L’interministéralité du ministère de la ville devrait faciliter cette démarche.