Trois phénomènes caractérisent le marché immobilier de Paris et des départements de la Petite Couronne au cours du 2ème trimestre 2003 : un ralentissement de l’activité, la poursuite de la hausse des prix et une amplification du déplacement de la demande.

Ralentissement d'activité puisque le volume global des transactions, tous biens immobiliers confondus neufs et anciens (appartements, maisons, immeubles, parkings, terrains...) a connu, avec 33 850 transactions, un repli de 6,4%, par rapport au 2ème trimestre de 2002. Ce repli est principalement le fait du marché des appartements anciens qui accuse une baisse de 10,4% (à 19 555 ventes) dans les quatre départements, dont 13,4% pour la capitale où est réalisée près de la moitié des ventes. Seul le neuf continue à afficher, depuis plusieurs trimestres déjà, d'excellentes performances, en particulier le marché des appartements qui croît de 15% à Paris et en Petite Couronne.

Poursuite de la hausse des prix, car la décélération observée au 1er trimestre de l'année a fait long feu. Selon l'indice Notaires-INSEE, les prix des appartements anciens vendus libres à Paris ont progressé, au 2ème trimestre 2003, de 3,2% à Paris (contre 2,7% au 1er trimestre) et de 3% dans les départements de la Petite Couronne (contre 2,2%). En variations annuelles, les hausses atteignent 13,9% à Paris (ressortant à 3 747 euros/m²), 12,9% dans les Hauts-de-Seine (soit 2 747 euros/m²), 11,7% en Seine-Saint-Denis (1 492 euros/m²) et 12,2% dans le Val-de-Marne (2 106 euros/m²). A l'exception du Val d'Oise, l'ensemble des départements de la Région Ile-de-France enregistre des hausses annuelles de prix à deux chiffres.

Amplification du déplacement de la demande vers les communes de la Petite Couronne les moins prisées, qui sont nombreuses à afficher des progressions de prix supérieures à celles de communes voisines plus résidentielles, ainsi que vers les départements de la Grande Couronne, dont le volume d'activité est en croissance sur plusieurs compartiments du marché : appartements anciens (+1,8%), appartements neufs (+16,6%), maisons neuves (+11,7%), à l'exception toutefois du segment de la maison ancienne qui accuse une baisse de 7%.

Le bas niveau des taux d'intérêt et l'allongement de la durée des prêts, qui jouaient hier un rôle efficace d'amortisseur de la hausse des prix, semblent ne plus être autant en mesure aujourd'hui de solvabiliser une frange importante de ménages. Ces derniers sont contraints aujourd'hui de différer leur décision d'achat ou de s'intéresser à des marchés périphériques, où les prix des logements sont compatibles avec leur capacité d'endettement.

Cependant, et en dépit du marasme économique ambiant et de la remontée du chômage, le marché immobilier demeure globalement actif, même s'il semble traverser par des mouvements erratiques, comme le montrent les premières tendances observées dans les études notariales au cours de la période estivale, où le mois de juillet a fait preuve de dynamisme et le mois d'août d'atonie. Au total le nombre d'actes signés sur les huit premiers mois s'inscrit en léger recul à Paris (-1,0%), en baisse en Petite Couronne ( 3,6%) et en faible hausse en Grande Couronne (+0,8%).

Le haut niveau d'activité du marché immobilier tient à l'importance des besoins en logements non satisfaits en Ile-de-France. La pénurie criante du marché locatif privé, qui est à l'origine d'une flambée des loyers, n'est pas étrangère à cette situation. La pression de la demande en accession à la propriété ne manque pas alors de tirer les prix vers le haut et, par voie de conséquence, les volumes vers le bas.

La détente du marché immobilier appelle des pouvoirs publics de nouvelles mesures adaptées pour restaurer l'offre locative privée dans le parc ancien, car celle-ci ne saurait trouver son salut dans la seule production de logements neufs, qui représente pour l'heure moins de 5% de l'ensemble des transactions à Paris, 12% en Petite Couronne et 17% en Grande Couronne.

S'agissant de la construction neuve, et afin de lui permettre de contribuer à l'élargissement de cette offre, il y a urgence à libérer des réserves foncières. La réforme de la taxation des plus-values immobilières prévue dans le cadre du projet de loi de finances pour 2004 pourra y contribuer. Elle ne saurait toutefois apporter, à elle seule, remède à un problème d'envergure, dont la solution passe avant tout par une volonté politique des collectivités locales de libérer des terrains à bâtir.

Patrick Wallut
Président de la Chambre des Notaires de Paris


Consulter l'étude : http://www.paris.notaires.fr/fr/immobilier/20031009_indices/conjoncture.html

Source : Chambre des Notaires de Paris
http://www.paris.notaires.fr