Dans un contexte de loyers orientés à la hausse, les bailleurs et leurs représentants prennent toujours plus de précautions avant de mettre un logement en location et ceci vis à vis de l'ensemble des candidats locataires. La plupart des locataires sont soumis au même régime : ils doivent d'autant plus montrer patte blanche qu'ils cherchent une location dans une très grande agglomération, surtout si elle est située en Ile de France. La plupart des moyens légaux permettant aux bailleurs de se prémunir d’éventuelles difficultés avec le locataires sont en progression, même s’ils ne sont pas encore systématiquement mis en œuvre par l’ensemble des bailleurs : contrôle de l’identité, justificatifs des revenus, dépôt de garantie et caution d’un tiers.

Ceci se justifie sans doute principalement par la crainte d’impayés de loyer quand bien même le risque serait surestimé. Si le pourcentage des contentieux locatifs qui aboutissent au tribunal reste faible ,- à peine plus de 1 % des 9,3 millions de logements4 privés et sociaux mis en location-, ceux-ci ont toutefois progressé ces dernières années : les demandes de paiement des loyers et/ou de résiliation-expulsion qui avaient connu une forte hausse de 1995 à 1997 ont diminué en 1998 et 1999 après la réforme de la loi sur la prévention des expulsions du 29 juillet 1998, mais depuis 2000 elles augmentent à nouveau, très modérément toutefois, (+ 1,95 %) pour atteindre 107 639 demandes en 2001. Autre indicateur qui confirme cette tendance, les décisions de justice susceptibles de conduire à l’expulsion du locataire pour impayé de loyers sont passées de 80 683 en 2001 à 83 836 en 2002, soit une augmentation de près 3,91 % en un an .

Par ailleurs 35 % des bailleurs enquêtés par les ADIL ont connu des impayés de loyers : quel qu'en soit le montant, le bailleur qui en a fait l'expérience aura tendance à redoubler de prudence. C'est ce qui peut expliquer qu'un pourcentage important de bailleurs aient trouvé leur locataire eux-mêmes par relation ou qu'ils aient davantage recours à un professionnel pour gérer leur logement lorsqu'ils ont eu des impayés.
Les bailleurs prennent les mêmes précautions pour la plupart des candidats locataires : tout au plus demandent-ils plus systématiquement une caution aux jeunes et aux personnes à revenu très modeste. Il semble néanmoins que les difficultés d’accès au parc locatif sont liées au montant des loyers et à l’absence d’une offre adaptée notamment de grands logements, plus qu’à des critères de sélection non objectifs. Elles sont d’autant plus importantes là où le marché est tendu et où les locataires sont en position de faiblesse, -dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants où la forte mobilité permet de trouver plus rapidement, mais où, pour corollaire, les loyers augmentent le plus vite, et a fortiori en région parisienne- ; mais la tendance serait plutôt à une harmonisation des conditions d'accès qu'au développement de pratiques réellement discriminatoires.

La poursuite de l’amélioration des conditions d’accès au logement pour lesquelles de premiers résultats des garanties « Loca-pass » du 1% logement sont encourageants doivent permettre de compenser le handicap des locataires qui, quel que soit leur niveau de revenu, ne peuvent compter sur un réseau relationnel, familial ou autre, soit pour trouver l’indispensable caution, soit directement un logement.

Consulter l'étude : http://www.anil.org/document/fichier/3358.pdf