Les résultats présentés “en moyenne“ ne livrent qu’une indication générale ne pouvant certainement pas toujours correspondre aux réalités vécues “in situ“ par les propriétaires, du seul fait de la spécificité de chacun des immeubles étudiés :

• niveau de sophistication des équipements installés (digicode, vidéo, caméra, …) ;

• complexité des services proposés ;

• nombre et taille des lots gérés dans chaque immeuble ;

• localisation du bien et ancienneté de l’immeuble ;

• exigence de confort des usagers plus ou moins prononcée …

C’est bien ce qu’un modèle de formation du niveau des charges permet d’illustrer. Il permet de préciser le rôle et l’importance des facteurs qui influent sur le niveau global des charges :

• il convient évidemment de distinguer ce qui est à l’origine des variations de l’indice de ce qui explique les différences de niveau de charges entre les immeubles ;

• pour cela, on vérifie bien avec le modèle proposé que plusieurs facteurs exercent un rôle essentiel :

1. la présence de personnel permanent (gardiens, personnel d’entretien …) qui, ceteris paribus, est à l’origine d’un surcoût (c’est-à-dire d’un niveau de charges supplémentaires par comparaison avec des immeubles ne disposant pas de personnel permanent) de 32.8 % ;

2. le recours à des sociétés extérieures afin d’assurer des tâches de nettoyage (surcoût de l’ordre de 12.4 %) et d’entretien (surcoût de 18.8 %) ;

3. la situation géographique de l’immeuble puisqu’elle influe directement sur les consommations d’énergie et donc le type d’équipement de chauffage (entre Toulon et Lille, par exemple, le surcoût est de 56.5 % ) ;

4. l’équipement en ascenseur(s) à l’origine de coûts non négligeables (surcoût de 28.8 %) surtout lorsque l’immeuble est un IGH ;

5. la présence d’espaces verts conséquents surtout lorsqu’ils sont équipés de piscine (surcoût de 69.7 %) voire de tennis, du fait de l’entretien courant (sociétés extérieures, dépenses en eau …) ;

6. l’ancienneté de l’immeuble car il est souvent synonyme de moindre qualité des prestations, de moins d’équipements … (les immeubles de la catégorie construits avant 1949 sont ainsi moins chers de 18.5 %) ;

7. alors que bien évidemment, les efforts d’économie réalisés à l’initiative des syndics, tant sur la consommation d’électricité dans les parties communes que sur la consommation d’eau (traitement préventif des fuites …) permettent de réduire le niveau global des charges quel que soit l’immeuble, sa catégorie ou son confort.

Au-delà des effets “généraux“, les différences s’expliquent donc par la nature et la qualité des prestations offertes par l’immeuble : la présence de gardiens logés dans l’immeuble et d’autres personnels augmente, ceteris paribus, le montant des charges. L’ascenseur et, dans une moindre mesure les espaces extérieurs, constituent aussi une source d’écart. Alors que la présence d’installations de chauffage collectif induit des dépenses de maintenance et d’entretien …

L’ « Argus des Charges de Copropriété » que propose la CNAB (encadré) a précisément pour objet de décliner toutes ces situations complexes : ainsi, les Chambres adhérentes de la CNAB qui ont contribué en 2004 à l’alimentation de l’Observatoire peuvent disposer en retour d’une analyse détaillée des charges réparties en 14 postes et par catégorie d’immeubles, par région, voire par département et par ville ; avec, pour chacun des postes de charges, la dispersion « la plus probable » des valeurs observées sur les seuls immeubles pour lesquels la composante est renseignée.

A l’avenir, avec l’enrichissement attendu de l’Observatoire dans le cadre notamment de l’extension des procédures d’extraction directe des comptes de copropriété dans les cabinets, l’ « Argus des Charges » et avec lui, l’indice national des charges de copropriété et l’ensemble de outils d’évaluation de la gestion des copropriétés devraient se positionner en tant que référant statistique. L’Observatoire qui contribue déjà à l’alimentation des Comptes du Logement devrait ainsi renforcer sa place parmi les outils essentiels de connaissance et d’analyse du marché de la copropriété.
 

Mais il est clair qu’à l’horizon des deux prochaines années, il est peu probable que le mouvement de hausse des charges constaté en 2003 s’interrompe. Il devrait même, probablement, connaître une certaine accélération pour au moins trois raisons principales :

• la hausse des prix de l’énergie va faire ressentir ses effets sur les comptes de copropriété dès 2004, avec l’ouverture de la saison de chauffe et, dans le cas des copropriété chauffées au fuel-oil, avec le remplissage des cuves différé durant les mois d’été en attente d’une éventuelle accalmie sur les prix qui n’est pas venue ;

• les dépenses réalisées au titre des « travaux d’entretien » vont poursuivre leur progression à un rythme soutenu, sans aucun doute : la demande est de plus en plus exigeante à l’égard de la qualité des services proposés dans les copropriétés, la sécurisation des copropriétés va se renforcer et l’impact de l’effet de génération des immeubles sur les dépenses d’entretien va se maintenir ;

• les conséquences des nouvelles réglementations sont à venir : c’est vrai de l’obligation de mise en sécurité des piscines, par exemple, et surtout du décret « ascenseur » (réalisation d’un audit général des installations, lancement éventuel des appels d’offre …) ; sans oublier le passage au nouveau Plan Comptable dans les copropriétés au 1er janvier 2006 (modification des chaînes informatiques, information et formation des professionnels, complexification des modes d’imputation des charges, nécessité de recourir à du personnel qualifié supplémentaire afin d’assurer les tâches de comptabilité et de gestion …).

L’Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB doit pouvoir constituer un lieu privilégié de mesure et d’analyse de toutes ces évolutions.

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Source : CNAB
Conférence de presse du 14 décembre 2004