Durant plusieurs années, l'activité du marché locatif privé a été particulièrement soutenue : le taux de mobilité résidentielle s'est ainsi accru de plus de 7% entre 1998 et 2002, pour s'établir à 27,0% en 2002. Le redressement de la mobilité résidentielle a alors été surtout sensible jusqu'en 2000, le taux ne progressant plus que lentement en fin de période.

En 2003, après plusieurs années d'une progression des loyers parfois sensible (sur Marseille +18,2% d'augmentation au total entre 1999 et 2002, ou sur Paris +23,8% d'augmentation au total entre 1999 et 2002 par exemple), l'activité a marqué le pas : le taux de mobilité a fléchi de façon prononcée en 2003, France entière, pour retomber à 25,8% (-4,4% soit un recul de la demande de l'ordre de 55 à 60.000 unités).

L'atterrissage a été parfois plus prononcé dans certaines régions (le centre ou PACA) en raison des mouvements de loyer intervenus auparavant, la plupart du temps : il a pu céder la place à une simple stabilisation du marché ailleurs (l'Ile de France) voire à une nouvelle augmentation de la mobilité lorsque la pression de la demande restait forte (pays de la Loire ou Rhône-Alpes).

A de nombreux égards cependant, l'évolution intervenue en 2003paraît brutale : le recul de la mobilité était sans doute disproportionné au regard de la pression de la demande qui se renforce depuis plusieurs années. Ainsi, depuis le début de l'année 2004, la mobilité résidentielle s'est redresé, compensant en partie la chute constatée en 2003.

Le rythme de progression des loyers s'est relevé dès la fin des années 90 :

- Jusqu'en 1999, lorsque la mobilité s'établissait à un niveau de l'ordre de 25% chaque année, le rythme de la hausse des loyers de marché était de l'ordre de 2,5% à 3% chaque année;

- La reprise du marché et une accélération de la mobilité résidentielle (qui a permis dans le même temps une augmentation du pourcentage de révision des loyers en cas de relocation) se sont alors accompagnées d'un relèvement du rythme de progression des loyers de marché :  entre 4,5% et 5,5% chaque année, en 2001 et 2002;

- La pause de l'activité observée en 2003 s'est traduite par un ralentissement du rythme de la hausse des loyers (+4,2% en 2003) que la reprise constatée depuis le début de l'année 2004 a interrompu.

L'évolution des loyers observée en Ile de France est à cet égard représentative de l'ensemble du marché :

- + 21,5% entre 1999 et 2002 (+ 6,7%, en moyenne chaque année), mais seulement +3,5% en 2003. Avec une reprise sur un rythme de l'ordre de 6,5% par an depuis le début 2004;

- contre +13,1% en 1999 et 2002 France entière (+4,2% en moyenne chaque année) et +4,2% en 2003 puis +5,1% par an depuis le début 2004;

- et +23,7% sur Paris de 1999 à 2002 (+7,3% par an), +3,5% en 2003 et +7,8% pour 2004.

Elle se retrouve à un rythme plus atténué en Rhône-Alpes ou en Lorraine, mais à un rythme plus soutenu en PACA ou en Aquitaine.

Dans l'ensemble, ce sont les loyers des petits logements qui progressent le plus rapidement :

- ainsi entre 1998 et 2004, les loyers des studios et 1 pièce ont progressé de 4,5% en moyenne chaque année (contre 4,2% pour l'ensemble) et les 2 pièces de 4,3%.

- les loyers des logements de taille moyenne ont en revanche augmenté à peu près au même rythme que l'ensemble (+4,2% pour les 3 pièces et +3,7% pour les 4 pièces);

- alors que les loyers des plus grands logements (les 5 pièces et plus) ont cru plus lentement que les autres (+2,8% par an).

Cela est la règle sur les marchés de Province (Languedoc-Roussillon, Lorraine, Midi-Pyrénées ou pays de la Loire par exemple), exceptés pour les plus tendus d'entre eux :

-en Ile de France, en effet, les hausses de loyer (+5,7% en moyenne chaque année depuis 1998) se réalisent à peu près au même rythme pour tous les types; comme cela se constate aussi sur Paris, au delà des fluctuations dans les rythmes de progression des loyers constatés d'une année sur l'autre;

- de même en est-il en PACA où la hausse moyenne de l'ordre de 5,7% se retrouve sur tous les types; et en Rhône-Alpes (+4,9% par an).

On constate , dans le même temps, que le fléchissement de l'effort d'amélioration et d'entretien du parc se confirme :

- entre 1998 et 2001, par exemple, la part des relocations avec travaux de remis aux normes était en moyenne de 25,7% chaque année; avec une stabilisation à haut niveau en 2000 et 2001;

- cette part a commencé à diminuer en 2002 pour s'établir à 23,6% en moyenne en 2003 et 2004.

Certes l'effort d'amélioration et d'entretien du parc reste élevé, surtout pour les 3 pièces et plus pour lesquels l'intensité des actions entreprises est à peu près deux fois plus importante que sur les studios et 1 pièce.

Mais cela pourrait à l'avenir peser sur la qualité et le confort des logements proposés à la location (comme cela semble s'amorcer en 2004) si le mouvement se poursuivait.

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Source : www.unpi.org