La conjoncture immobilière à Paris et en Ile-de-France
Bilan de l'année 2003

Pour toutes les raisons évoquées l’an dernier à pareille époque (conditions d’emprunt favorables, pénurie du locatif privé, piètres scores des valeurs mobilières…), la crise de l’immobilier, que d’aucuns annonçaient imprudemment, n’a pas eu lieu en 2003. Au contraire, le marché immobilier francilien s’est même payé le luxe d’améliorer ses performances par rapport à 2002.

Dans l’ensemble des départements de l’Ile-de-France, le volume des ventes, tous biens immobiliers confondus, a en effet progressé de 2,4 % d’une année sur l’autre, pour atteindre 234 181 transactions, correspondant à un chiffre d’affaires de plus 50 milliards d’euros (+12 %).

Le marché immobilier francilien a été marqué, en 2003, d’abord par un repli du volume des transactions au 1er trimestre (-1,6 %) et une baisse significative au 2e trimestre (-3,8 %), puis par un retournement de tendances au 3e trimestre (+5 %) confirmé au 4e trimestre (+7,4 %).

Un tel résultat est à mettre au crédit de la Grande Couronne (+4,8 %) et, dans une moindre mesure, de la Petite Couronne (+1,5 %), alors que Paris marque le pas (-0,4 %). Ces écarts, qui ont tendance à se réduire au cours du dernier trimestre (Grande Couronne +10,4 %, Petite Couronne +5,9 %, Paris + 4,7 %), obéissent aux phénomènes de déplacement de la demande mis en lumière depuis deux ans par le notariat. Phénomènes qui renvoient les ménages du centre vers la périphérie et, de proche en proche, de Paris vers les départements limitrophes de la Capitale, de la Petite Couronne vers la Grande Couronne et, au sein de celles-ci, des villes résidentielles vers les communes les moins favorisées.

Cette ligne de fracture traverse également les différents compartiments du logement. Alors que l’activité du logement ancien se tasse tant pour les appartements (-0,8 %) que pour les maisons (+1 %), le secteur du logement neuf connaît en Ile-de-France une embellie, puisque les ventes d’appartements progressent de 13,4 % et celles des maisons de 16,3 %. La baisse des ventes de terrains à bâtir, par ailleurs, constatée en 2003 (-1,5 %), est de nature à compromettre le développement de la construction neuve.

Le niveau des prix des logements a suivi les migrations de la demande, comme en témoignent les évolutions annuelles des “Indices Notaires-INSEE” des appartements anciens vendus en Petite Couronne (+14 % contre +10,8 % en 2002) et en Grande Couronne (+12,5 % contre +7,9 %) qui sont désormais supérieures à celle de Paris (+11,1 % contre +11 % en 2002).

Ce mouvement affecte l’ensemble des départements de la région Ile-de-France, seuls les prix de la Seine-et-Marne (+10,3 %) augmentant moins vite que ceux de la Capitale.

Pour les appartements anciens, il est à noter que, si Paris demeure le département le plus cher, avec un prix de 3 989 euros / m2, suivi des Hauts-de-Seine (2 983 euros / m2), les prix des départements de la Grande Couronne dépassent ou approchent ceux des départements de la Petite Couronne. Il en va ainsi des Yvelines, dont le prix (2 403 euros / m2) est supérieur à ceux du Val-de-Marne (2 337 euros / m2) et de la Seine-et-Marne (1 610 euros / m2) comme de l’Essonne (1 602 euros / m2) qui talonnent tous deux la Seine-Saint-Denis (1 647 euros / m2).

Les résultats sont plus contrastés sur le front de la maison individuelle à la lumière des nouveaux “Indices Notaires-INSEE” des maisons, publiés pour la première fois à l’occasion de ce bilan. En effet, si les hausses des prix enregistrées en 2003 sont supérieures à celles de 2002 en Grande Couronne (+9,9 % avec un montant moyen de 190 404 euros contre +6,9 %), elles sont inférieures en Petite Couronne (+8,8 %, avec un montant moyen de 223 805 euros contre 9,4 %). Ce double mouvement se vérifie dans tous les départements de ces deux grandes zones, à l’exception, pour la Petite Couronne, du Val-de-Marne qui gagne d’une année sur l’autre plus de 5 points (+12,3 % contre 7 %).

Pour l’année 2004, il serait hasardeux de faire une prévision sur l’avenir du marché immobilier francilien dans le contexte économique actuel, sensible à la fois aux événements internationaux, à la situation du marché domestique de l’emploi et à l’évolution des taux d’intérêt. Toutefois, force est de constater que le niveau des prix des logements pourrait connaître, cette année, une amorce de stabilisation eu égard à la décélération enregistrée, au 4e trimestre 2003, dans tous les départements de l’Ile-de-France, voire à la baisse relevée dans plusieurs arrondissements de Paris (7e, 9e, 10e et 15e) et dans certains départements de la région, sur le marché des appartements et plus encore sur celui des maisons. Même s’il convient de relativiser cette décélération, au regard de l’effet de saisonnalité qui affecte traditionnellement l’évolution des indices du 4e trimestre (voir article sur les “Indices Notaires-INSEE” page 32), son ampleur permet de laisser penser que l’on entre dans une phase de stabilisation des prix dans les zones les plus chères.

Cette stabilisation n’est pas pour autant annonciatrice d’une chute d’activité. Tout au plus doit-on s’attendre à une contraction du marché en raison de l’importance des besoins en habitat qui restent encore à satisfaire et compte tenu de la pénurie persistante du logement locatif privé.

Pénurie du locatif, dont le parc s’appauvrit chaque jour davantage à Paris et en Petite Couronne, du fait de la vente massive du patrimoine immobilier des investisseurs institutionnels, qui a pour effet de grossir les bataillons des accédants à la propriété.

Pénurie du locatif, dont les mesures fiscales prises récemment en faveur de l’investissement ne s’appliquent, dans la réalité des faits, qu’au logement neuf, dont la production demeure notoirement insuffisante pour répondre à la demande. Et ce, en raison d’une autre pénurie qui sévit en Ile-de-France, celle des terrains à bâtir.

Patrick Wallut
Président de la Chambre des Notaires de Paris
Conférence de presse du 6 avril 2004


Consulter l'étude : http://www.paris.notaires.fr/fr/immobilier/20040406_indices/conjoncture.html

Source : Chambre des Notaires de Paris
http://www.paris.notaires.fr