La
conjoncture immobilière à Paris et en Ile-de-France
2ème trimestre
2004
Comme le
laissaient entrevoir les tendances des mois d'avril et de mai présentées en
juillet dernier, le marché immobilier a poursuivi son ascension à Paris et dans
les départements de la Petite Couronne, en enregistrant au 2ème trimestre 2004
une progression de 5,6% du volume des transactions, avec 36 670 ventes
immobilières, tous biens confondus (appartements, maisons individuelles,
parkings, immeubles entiers, terrains…), contre 34 742 pour la même période de
l'année précédente.
Cette progression a bénéficié à tous les compartiments du marché immobilier:
appartements anciens (+6,1%) et neufs (+9,9%), maisons individuelles neuves
(+12,7%), garages et parkings (+17%), immeubles entiers (+5,3%) et terrains
(+8,7%), exception faite des maisons anciennes (-2,6%) et des chambres de
service (-9,6%), dont la baisse des ventes doit être mise au compte de la
pénurie de produits, comme le laisse penser l'évolution de leur chiffre
d'affaires, qui a respectivement augmenté de 4,8% et 9%.
Cette vitalité du marché immobilier se vérifie globalement sur l'ensemble de la
zone considérée, avec ici et là des disparités départementales qui trouvent
moins leur origine dans une dépression locale de la demande que dans la rareté
de produits : à titre d’exemples, les appartements anciens dans le Val-de-Marne
(-0,1%), appartements neufs à Paris (-38,8%), terrains dans le Val-de-Marne
(-8,2%).
Sur le front des prix, les variations sont en revanche plus contrastées, comme
l'indiquent les résultats des Indices trimestriels Notaires-INSEE.
Ainsi, et après avoir connu une décélération de la hausse au 4ème trimestre 2003
(+1,7%) et repris de la vigueur au 1er trimestre 2004 (+3,2%), les prix des
appartements anciens vendus à Paris se sont hissés, au 2ème trimestre, à un
niveau (+4,2%) jamais atteint depuis deux ans.
De leur côté, les prix de la Petite Couronne ont parcouru le chemin inverse,
puisque l'Indice Notaires-INSEE affiche, au 2ème trimestre 2004, une hausse de
2,7%, contre 3,9% le trimestre précédent, touchant dans un même mouvement, et
avec plus ou moins d'intensité, l'ensemble des départements : Hauts-de-Seine
(+3,1%, contre + 3,8%), Seine-Saint-Denis (+2,4%, contre +4,6%) et Val-de-Marne
(+2,1%, contre +3,7%).
Pour autant, ces évolutions contraires ne bouleversent pas la hiérarchie des
variations annuelles des prix, qui place toujours Paris (+13,1%) derrière la
Seine-Saint-Denis (+16,9%), les Hauts-de-Seine (+13,9%) et le Val-de-Marne
(+13,8%).
Plus qu'une confirmation des phénomènes de déplacement de la demande du centre
vers la périphérie, ces résultats laissent apparaître une véritable ligne de
fracture entre Paris, dont la clientèle, d'où sont désormais exclus les
primo-accédants, aura du mal à franchir les limites du périphérique, et les
départements de la Petite Couronne où les lois du marché font leur office, en
poussant la demande à délaisser les communes résidentielles et chères pour se
positionner sur des biens situés dans des villes moins favorisées et plus
accessibles.
Force est de constater que la progression des volumes de ventes toutes
transactions confondues enregistrée au 1er semestre (+5,4%) illustre
l'importance des besoins en logements restant à satisfaire.
Cette situation résulte de la conjonction de plusieurs facteurs qui sont d'ordre
:
sociétal, avec l'augmentation du nombre de ménages, consécutive à l'arrivée des
jeunes sur le marché du logement, à la progression du nombre de divorces et des
familles monoparentales,
démographique avec les effets du mini baby-boom, enregistré ces dernières
années, et ceux de l'allongement de l'espérance de vie,
patrimonial, avec la préférence donnée à la pierre par des ménages soucieux de
se tourner vers des placements à la fois plus sûrs et plus rémunérateurs que les
produits financiers,
financier enfin, avec la baisse des taux d'intérêt et l'allongement de la durée
des prêts qui a, ces dernières années, largement aidé la demande à s'exprimer.
Autant de facteurs, auxquels il convient d'ajouter les effets de la pénurie de
logements locatifs privés proposés à des prix compatibles avec les revenus, qui
est venue grossir les bataillons de candidats à l'accession à la propriété.
De même, sont connues de tous les raisons du maintien à un niveau élevé des prix
des biens immobiliers. Elles résident dans le déséquilibre désormais structurel
opposant une demande en logements aujourd'hui largement insatisfaite et une
offre chroniquement déficitaire, sous alimentée en programmes neufs, dont la
production est gravement handicapée par la pénurie foncière sévissant en
Ile-de-France.
Il est permis de s'interroger, dans un contexte de stagnation du pouvoir d'achat
des ménages, sur les capacités des acquéreurs à encaisser durablement des
hausses régulières de prix, au moment où le bas niveau des taux d'intérêt ne
suffit plus, à lui seul, à les amortir, et ainsi à leur permettre de faire face
à leurs mensualités de remboursement.
Les acquéreurs ne trouvent-ils pas aujourd'hui ces capacités dans les nouvelles
solidarités familiales qui, aux dires de nombreux notaires, s'exercent
aujourd'hui sous forme de dons et de donations encouragées par les récentes
mesures fiscales, ou de cautionnements donnés par les parents pour des emprunts
bancaires souscrits par leurs enfants, ou encore d’acquisitions conjointes entre
parents et enfants ?
Mais ne les trouveront-ils pas demain plus sûrement dans les mécanismes de
régulation du marché qui semblent actuellement se dessiner, à l'exception de
Paris, dans tous les départements de la Petite Couronne où, pour la première
fois depuis longtemps, la croissance du volume des transactions s'accompagne
d'une décélération de la hausse des prix ?
Après avoir subi les exigences de l'offre, la demande ne serait-elle pas en
train de dicter sa loi en pesant sur le niveau des prix ?
Conférence de presse du 28 septembre 2004
Consulter l'étude
:
http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=277&nID=644
Source : Chambre des Notaires de
Paris
http://www.paris.notaires.fr