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Partout la copropriété se
développe, mais en France elle a mauvaise presse. Elle y est pourtant ancienne
et concerne un parc de logements très important. Mais le fonctionnement en est
souvent jugé conflictuel et les professionnels catalysent les mécontentements.
Plus grave, les copropriétés en difficulté constituent un enjeu majeur des
politiques publiques.
Qu'en est-il à l'étranger ? La comparaison avec les pratiques étrangères conduit
à relativiser l'importance des mécanismes strictement juridiques dans le plus ou
moins bon fonctionnement de la copropriété. Plusieurs pays ont, en effet,
récemment réformé les règles de ce qui correspond à la copropriété au sens
large, c'est-à-dire le cadre juridique de la gestion des immeubles appartenant à
une pluralité de propriétaires, lorsque la propriété est associée, pour chacun
d'entre eux, à la jouissance ou à l'usufruit privatif d'une partie précise de
l'immeuble. Or, il apparaît que la plupart des réformes adoptées ou en cours
tendent à faire évoluer les législations existantes vers des schémas proches du
nôtre.
Quant aux copropriétés en difficultés, si elles constituent un très grave
problème pour les anciens pays socialistes d'Europe de l'Est, on n'observe
aucune situation qui s'en rapproche ni en Angleterre, au Canada, en Allemagne,
ni même en Espagne où le statut de copropriétaire occupant est pourtant de très
loin majoritaire.
Dans nombre de pays de l'ex-bloc soviétique, la propriété des logements locatifs
sociaux a été transférée, souvent dans un état déplorable, aux locataires. En
l'absence d'un marché du logement constitué de longue date, ceux-ci n'ont pas
pris l'exacte mesure de la valeur patrimoniale de leur bien et n'ont pas perçu
les implications de leur changement de statut, sauf celles qui se traduisent par
l'accroissement de charges d'entretien ou de fonctionnement, qui pour certaines
d'entre elles n'étaient jusqu'alors pas liées au logement, comme les fournitures
d'eau.
En revanche, rien de tel dans les quelques pays de l'Europe de l'Ouest ou
d'Amérique du Nord sur lesquels a porté l'étude. Nulle part une réalité
comparable à celle que recouvre le concept de copropriétés en difficulté en
France ne s'observe ou ne constitue un enjeu de politique publique.
Diverses explications peuvent être avancées, mais la plus déterminante semble
être que, dans aucun des pays considérés, la copropriété n'accueille une telle
proportion de locataires et plus particulièrement de locataires très pauvres et
nulle part n'existent en nombre des immeubles " pauvres ", situés dans des
quartiers déqualifiés, où cohabitent copropriétaires occupants et
copropriétaires bailleurs. Dans ces pays, la copropriété adopte des formes
diverses, mais toujours conçues pour régler les rapports entre des
copropriétaires occupants ; ce n'est pas un cadre juridique communément utilisé
pour l'investissement locatif, surtout lorsque les logements sont destinés à des
locataires modestes. Est-ce à dire que la copropriété serait un statut mal
adapté à l'investissement locatif destiné à loger des ménages les plus modestes
? Probablement, mais il reste que dans les autres pays étudiés, les locataires
pauvres, voire ceux qui sont exclus des circuits traditionnels de l'accès au
logement, s'ils sont absents des copropriétés, se retrouvent dans d'autres
segments du parc, qu'il s'agisse du parc public ou d'immeubles privés
appartenant en totalité à un propriétaire unique, personne physique ou société.
Télécharger l'étude
complète (.pdf, 417 Ko)
Source :
http://www.anil.org
Anil, Habitat Actualité, Décembre
2005
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