Les prix des loyers dans les principales métropoles de France et d’Europe en 2004 et au premier semestre 2005 - Observatoire national du marché locatif de la FNAIM (septembre 2005)

Les prix des loyers dans les principales métropoles de France et d’Europe en 2004 et au premier semestre 2005
Observatoire national du marché locatif de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier)

Depuis 2000, les loyers du secteur privé ont progressé en moyenne, chaque année, de 5.5 % pour les appartements (+3.2 % par an depuis 1995) et pour les maisons (+3.4 % par an depuis 1995). Ils se sont ainsi établis en 2004, France entière, à 11.6 €/m2 pour les appartements et à 8.8 €/m2 pour les maisons.

Le niveau moyen des loyers en 2004 a donc été de 589 € par mois pour les appartements d’une surface moyenne de 50.8 m2 et de 954 € par mois pour les maisons, pour une surface moyenne de 108.4 m2.

Le marché des appartements est, dans l’ensemble, un marché de petites unités : 66.3 % des biens loués comptent 2 pièces ou moins ; le marché des grands appartements est beaucoup plus étroit : seulement 12.7 % de 4 pièces et plus, et à peine 3.2 % de 5 pièces et plus. A l’inverse, sur le marché des maisons, les petites unités sont proportionnellement sous-représentées : 15.9 % de 3 pièces et moins contre 87.4 % pour les appartements, et
57.7 % de 5 pièces et plus contre 3.1% pour les appartements.

Une observation plus détaillée du marché des appartements montre que les écarts de loyers sont importants entre les petites surfaces (studios et 1 pièce) qui se louent à 14.1 €/m2 (393 € de loyer mensuel), et les grandes surfaces (4 pièces et 5 pièces et plus) qui se louent respectivement à 9.4 €/m2 (823 € de loyer mensuel), et à 10.3 €/m2 (1187 € de loyer mensuel). Pour autant, depuis cinq ans, les loyers ont à peu près progressé à un rythme homogène, à l’exception des 2 pièces et moins dont les loyers ont cru un peu plus vite que la moyenne.

Dans l’ensemble, la progression des loyers au m2 des appartements est restée modérée en 2004 : +3.7 % contre +5.6 % en 2003 et +8.8 % en 2002. La pression sur les loyers constatée en 2002 s’est donc relâchée. Les évolutions sont maintenant comparables à celles qui s’observaient au début des années 2000 : +4.1 % en 2001, +3.3 % en 2000 et +2.4 % en 1999 (contre +0.5 % en moyenne chaque année entre 1995 et 1998).

Quel que soit le type de logement considéré, la progression des loyers est à peu près similaire. Surtout, l’évolution des loyers constatée sur les petits logements n’est plus aussi rapide qu’auparavant : + 4.4 % pour les studios et 1 pièce contre + 4.7 % en 2003 et + 10.4 % en 2002 ; + 2.8 % pour les 2 pièces contre + 3.8 % en 2003 et + 8.2 % en 2002. Pour le reste du marché, les hausses des loyers sont à peu près identiques, d’une année sur l’autre : + 3.3 % pour les 3 pièces contre + 5.7 % en 2003 et + 4.6 % en 2002 ; + 4.4 % pour les 4 pièces contre 4.7 % en 2003 et + 4.0 % en
2002 ; + 3.0 % pour les 5 pièces et plus contre + 5.1 % en 2003 et + 5.4 % en 2002.

Dans le même temps, les loyers au m2 des maisons ont aussi connu une progression moins vive que par le passé : + 3.6 % contre + 5.5 % en 2003 et + 4.2 % en 2002 ou encore + 7.6 % en 2001. Le marché des maisons semble aussi renouer avec plus de modération ; il retrouve des rythmes de hausse des loyers comparables à ceux de la fin des années 90 (+ 3.2 % en 2000, + 1.6 % en 1999 et + 1.1 % en moyenne chaque année entre 1995 et 1998).

Les évolutions des loyers des appartements sont toujours très différentes d’une zone géographique à l’autre :

- les augmentations les plus lentes, de l’ordre de 2.5 à 3 % par an, s’observent sur Paris, la région
Parisienne, le Centre et l’Ouest ;
- les progressions restent soutenues, de l’ordre de 4 à 5 % par an, dans le Nord et l’Est, dans le Sud-Ouest
et en Rhône-Alpes ;
- la hausse est toujours la plus rapide sur le littoral Méditerranéen (+ 7.2 %).

Les loyers des maisons sont restés à peu près stables en 2004, en région Parisienne, dans le Centre et dans l’Ouest.
Ils progressent toujours modérément dans le Nord et l’Est. Mais leur augmentation est toujours rapide en Rhône-Alpes, sur le littoral Méditerranéen (+ 7 à 7.5 % par an) et surtout dans le Sud-Ouest (plus de 10 % sur un an).
Les augmentations les plus rapides des loyers au m2 ont été observées en 2004, dans le cas des appartements, à Montpellier, Perpignan et Montrouge avec plus de 8 % sur un an. Les progressions les plus modérées se sont constatées sur Nantes, Rennes et Rouen avec une hausse de l’ordre de 0.5 à 1.5 % sur un an. Les loyers ont même reculé sur Orsay Palaiseau et Versailles de l’ordre de 1.5 % sur un an.