Une étude publiée dans la revue « Économie et Statistique » par l'Insee pointe l'impact inflationniste des allocations logement. Cela s'explique essentiellement par l'insuffisance de l'offre de logements.

Pourquoi les ménages à bas revenus paient-ils des loyers de plus en plus élevés ?
L’incidence des aides au logement en France (1973-2002)

Depuis la fin des années 1970, les aides directes à la personne sont devenues l’instrument majeur de la politique du logement au détriment des aides à la pierre, dont l’efficacité avait été remise en cause lors de la réforme de 1977. Les aides à la personne permettent, en théorie, de mieux cibler les populations pour qui le logement, qui demeure le premier poste de consommation des ménages, représente une charge jugée trop importante. Or le développement de ces aides s’est accompagné d’une augmentation du coût du logement pour les ménages locataires les plus défavorisés. Cet article cherche à en évaluer l’impact sur l’augmentation des loyers des ménages à bas revenus.

La réforme de l’extension des aides du début des années 1990 constitue une expérience naturelle qui permet d’isoler les effets des allocations logement, car elle s’est appliquée seulement à certains types de ménages et non à d’autres . On peut ainsi comparer l’évolution des loyers des ménages à bas revenus bénéficiaires de la réforme à celle des ménages qui n’ont pas été touchés et identifier les effets de la réforme pour les ménages concernés. À partir de données des enquêtes Logement de l’Insee, on montre que les aides pourraient bien
être, pour une bonne partie, responsables de la hausse du loyer au mètre carré des ménages à bas revenus.
D’après les estimations obtenues, entre 50 % et 80 % des allocations logement perçues par ces ménages auraient été absorbées par les augmentations de leurs loyers.

Si ces allocations ont pu entraîner une certaine amélioration du confort de l’habitat, cet effet semble bien trop faible pour suffire à expliquer la hausse des loyers, du moins à partir des mesures possibles d’après les enquêtes Logement. La hausse de la demande des locataires provoquée par les aides semble s’être heurtée à une offre de logement trop inélastique de la part des bailleurs, entraînant ainsi une forte hausse des loyers. Cet effet a pu être renforcé par l’arrivée massive des étudiants sur le marché du logement à la suite de la réforme de ces aides.

Accession à la propriété : des acquéreurs plus nombreux mais prudents

Après une pause qui aura duré près de dix ans, la part de propriétaires occupants a de nouveau augmenté entre 1997 et 2001. Au cours de cette période, près de 600 000 ménages par an ont acquis leur résidence principale, soit environ un tiers de plus que pendant les huit années qui ont précédé. Ces acquéreurs récents sont dans leur grande majorité des accédants à la propriété, c’est-à-dire qu’ils ont eu recours à l’emprunt pour financer leur opération.

Parmi les facteurs qui ont favorisé cette reprise, la forte baisse des taux d’intérêt enregistrée au cours de la seconde moitié des années 1990 est sans aucun doute le plus important. Outre son incidence directe sur le montant des mensualités d’emprunts, cette baisse a en effet rendu plus efficace l’allongement des durées des prêts. Autre élément favorable, la rénovation du dispositif d’aide à l’accession sociale, avec la mise en place à la fin de 1995 du prêt à taux zéro, ouvert à un nombre de bénéficiaires illimité, et dont le succès a été immédiat.
Toutefois, et malgré la stabilisation des barèmes d’aides personnelles à l’accession à la propriété, après dix années d’érosion continue, l’accession aidée est plutôt en perte de vitesse ; si le nombre d’accédants aidés progresse légèrement, leur part relative est en diminution sensible.

Seuls six acquéreurs récents sur dix accèdent pour la première fois à la propriété de leur résidence principale ;
les autres étaient déjà propriétaires de leur logement précédent ou l’avaient été antérieurement.

La prédominance de l’ancien et de l’individuel dans l’ensemble des logements acquis, déjà constatée dans le passé, est de plus en plus marquée. Les maisons individuelles sont particulièrement prisées par les couples avec enfants, alors que le collectif n’est majoritaire que chez les personnes seules, pour la plupart relativement âgées et dont la part dans l’ensemble des acquéreurs récents est faible.

Quelques effets économiques du prêt à taux zéro

Pour mesurer l’impact du prêt à taux zéro (PTZ) sur la demande de logement, un modèle utilisant des données provenant des enquêtes Logement 1996 et Patrimoine 1997 réalisées par l’Insee est estimé (cette estimation porte toutefois sur les effets du PTZ avant la récente modification de janvier 2005 étendant ce prêt à l’acquisition de logements anciens). Les résultats montrent que le prêt à taux zéro a bien un effet déclencheur sur l’accession à la propriété et que cet effet touche principalement les ménages les plus modestes parmi les accédants. La plupart de ces ménages seraient restés, en l’absence de l’aide, dans le logement qu’ils occupent en attendant d’accumuler l’épargne nécessaire à un apport personnel.

En contrepartie, le PTZ souffre d’effets d’aubaine importants. 85 % des bénéficiaires dans une période donnée auraient tout de même choisi de déménager pour devenir propriétaires en l’absence du prêt à taux zéro. Le PTZ ne contribue pas nécessairement à l’amélioration générale de la qualité des logements neufs mis sur le marché. En l’absence de hausse des prix des logements induite par l’introduction du prêt à taux zéro, l’effet multiplicateur du dispositif sur l’investissement en logement résidentiel serait assez faible, de l’ordre de 1,3.

Le prix des attributs du logement

La méthode des « prix hédonistes » permet d’estimer le prix des différents attributs d’un logement (taille, confort, environnement proche ou lointain, etc.) à partir de son prix global. De tels prix ont été estimés pour 1996 pour le secteur locatif libre des villes, de leurs banlieues et de leurs couronnes périurbaines (« aires urbaines »).

Ainsi, la surface habitable d’un logement et son équipement sanitaire jouent fortement sur le loyer. Les caractéristiques de l’immeuble (collectif ou individuel, date de construction, état) ont également un rôle important.

L’accessibilité au centre d’emploi et la qualité sociale du voisinage sont les attributs « extrinsèques » du logement qui ont le plus d’impact. Cependant, le coût réel de l’éloignement du centre serait sous-estimé par les ménages.

Les autres aménités ou nuisances locales (criminalité, bruit, pollution, aménités rurales, etc.) exercent une influence réduite ou même nulle. Les dégradations de l’immeuble affectent davantage le loyer que le bruit ou la criminalité, qui sont loin d’avoir l’importance escomptée.

Enfin, l’élasticité revenu de la demande de surface habitable est supérieure à celle d’accessibilité : confrontés à l’arbitrage entre le coût d’accessibilité et le besoin d’espace, les ménages aisés donnent la préférence au second et ils se localisent de préférence à la périphérie des villes.

Les facteurs structurels et conjoncturels de la mobilité résidentielle depuis 20 ans

Les cinq dernières enquêtes Logement (1984-2002) confirment le rôle des facteurs qui expliquent habituellement la mobilité résidentielle (âge, revenu, niveau de formation, structure familiale et caractéristiques du logement). Elles permettent également de préciser certaines analyses ou de corriger certaines idées reçues.

Parmi les caractéristiques du ménage et du logement, l’importance de l’âge et du statut d’occupation se confirment.

Les événements familiaux s’avèrent des facteurs de mobilité résidentielle plus déterminants que ceux liés à l’emploi. Ces derniers ne jouent le rôle principal que dans le cas de la mobilité de longue distance, aux côtés du diplôme, de l’âge, du revenu et de la taille du ménage. La mobilité de courte distance, bien qu’en recul relatif, reste majoritaire.

Les facteurs explicatifs de la mobilité ont pour la plupart peu changé en vingt ans. Cependant, toutes choses égales par ailleurs, en 1984, les locataires HLM étaient plus mobiles que ceux du secteur privé, alors qu’en 2002, c’est la situation inverse. Enfin, la conjoncture économique d’ensemble et l’état du marché de l’emploi, en particulier, influencent fortement la mobilité résidentielle, plus particulièrement celle des locataires.

En 2002, enfin, les modifications de la composition du ménage et des conditions d’emploi qui influent le plus sur la mobilité sont également les moins fréquentes : formation et séparation des couples, changement d’établissement et, en dernier lieu, naissance.

Quitter le nid : entre forces centripètes et centrifuges

La façon dont les jeunes quittent le domicile de leurs parents s’est modifiée pendant les vingt dernières années sous l’effet de la poursuite massive des études supérieures et des fluctuations du chômage. L’augmentation de la co-résidence avec les parents de 1984 à 1996 est venue pour l’essentiel du développement des études supérieures, même si paradoxalement les étudiants ont de moins en moins co-résidé sur la période. Entre 1996 et 2002 au contraire, la co-résidence a diminué avec la baisse du chômage. Même si le taux de co-résidence des enfants actifs a légèrement augmenté sur la période 1984-2002, le fait pour un enfant de gagner sa vie marque toujours logiquement le signal du départ. En revanche, la manière dont le revenu parental influence le choix des jeunes adultes de quitter le domicile de leurs parents reste mal connue. Certains auteurs trouvent un léger effet positif compatible avec l’hypothèse de parents « altruistes » aidant leur enfant à partir, mais d’autres on mis en évidence un effet négatif qu’ils interprètent comme le signe que les parents souhaitent retenir leur enfant au domicile. En fait, il semble que l’altruisme peut s’exprimer par plusieurs voies. Soit davantage de revenu parental augmente la consommation de l’enfant indépendant et encourage donc son départ, soit davantage de revenu parental accroît plus sa consommation quand il co-réside et le pousse au contraire à rester. En outre, plus de confort chez les parents, c’est-à-dire un transfert « en nature » sous forme de logement, doit inciter à rester. Ne pas prendre en compte les caractéristiques du logement parental biaise donc les résultats.

En testant ces hypothèses à l’aide de l’enquête Logement de 2002, on estime que les enfants des familles les plus modestes et de celles les plus aisées ont le plus de chances de partir. Mais la qualité du logement parental – au sens large – importe. Sa localisation est primordiale. Disposer de moins d’espace pousse à partir, de même que le manque d’intimité lié à la présence d’un beau-parent. Quand on raisonne à qualité du logement des parents égale, les enfants, surtout les plus jeunes, partent d’autant plus que leurs parents peuvent les aider.

Loyers imputés et inégalités de niveau de vie

Pour les travaux sur les inégalités, la théorie économique recommande d’imputer aux propriétaires occupants le « loyer fictif » qu’ils pourraient tirer de leur logement en le louant, et aux locataires du parc social, la « subvention implicite » représentée par le différentiel de loyer entre secteur social et secteur privé.Cependant, chacune de ces deux approches ne révèle pas, à l’usage, le même degré de légitimité et de nécessité.
L’imputation des loyers fictifs aux propriétaires modifie sensiblement la hiérarchie des niveaux de vie : la négliger exposerait à légèrement surestimer la pauvreté.
Elle conduit à une population à bas revenus plus jeune et plus urbaine. Surtout, imputer des loyers fictifs aux propriétaires accentue le contraste entre les conditions de logement des ménages à bas revenus et celles des autres ménages.

L’imputation d’une subvention implicite aux locataires du parc social prête davantage à discussion, dans la mesure où le parc social et le parc locatif privé n’offrent pas les mêmes services et ne s’adressent pas aux mêmes ménages. Elle permet toutefois de mettre en relief le handicap des bas revenus en matière de logement, ainsi que la relative incapacité du secteur social à pallier ce handicap. Elle confirme les différences entre les deux parcs, et l’aptitude du parc social à assurer aux plus défavorisés des conditions de logement de meilleure qualité que celles proposées par le parc privé, si l’on excepte la question de l’insécurité, qui se pose davantage aux locataires du parc social. Ainsi s’avère-t-elle une approche utile, au moins pour l’analyse du clivage entre les plus défavorisés et les autres en matière de logement.

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Pourquoi les ménages pauvres paient-ils des loyers de plus en plus élevés ?
L’incidence des aides au logement en France (1973-2002)
À l’origine d’un accroissement de la demande de logement des locataires à bas revenus, l’extension des aides au logement au début des années 1990 a entraîné une forte hausse de leurs loyers.
Gabrielle Fack(PSE Paris Jourdan Sciences Économiques)
http://www.insee.fr/fr/ffc/docs_ffc/es381-382b.pdf

Accession à la propriété : des acquéreurs plus nombreux mais prudents
La part des propriétaires occupants a augmenté à nouveau entre 1997 et 2001, après 10 ans de pause.
Six sur dix de ces acquéreurs récents deviennent propriétaires de leur résidence principale pour la première fois, le plus souvent dans l’ancien et l’individuel.
Jean Bosvieux (ANIL, Association nationale d’information sur le logement)
http://www.insee.fr/fr/ffc/docs_ffc/es381-382c.pdf

Quelques effets économiques du prêt à taux zéro
Le prêt à taux zéro (PTZ) a permis à des ménages modestes de devenir accédants. Cependant, il souffre d’effets d’aubaine importants.
Laurent Gobillon (INED, Institut national d’études démographiques et David Le Blanc (Insee et Banque Mondiale)
http://www.insee.fr/fr/ffc/docs_ffc/es381-382d.pdf

Les prix des attributs du logement
Si l'on se réfère aux prix implicites (« hédonistes ») des attributs du logement, les caractéristiques du logement et de l'immeuble sont les facteurs les plus déterminants du loyer, mais la localisation (environnement social et taille de la commune, distance aux emplois) a un rôle non négligeable.
Jean Cavailhès (Inra Dijon)
http://www.insee.fr/fr/ffc/docs_ffc/es381-382e.pdf

Les facteurs structurels et conjoncturels de la mobilité résidentielle depuis 20 ans
Parmi les facteurs explicatifs de la mobilité, sans grand changement depuis 20 ans, les événements familiaux restent plus déterminants que ceux liés à l’emploi.
Thierry Debrand (IRDES, Institut de recherche et de documentation en économie de la santé) et Claude Taffin, Union sociale pour l’habitat)
http://www.insee.fr/fr/ffc/docs_ffc/es381-382f.pdf

Quitter le nid : entre forces centripètes et centrifuges
Le revenu des parents et la qualité de leur logement jouent sur la propension des jeunes adultes à quitter la résidence parentale : ce sont les plus modestes et les plus aisés qui sont les plus susceptibles de partir.
Anne Laferrère (CREST, Centre de Recherche en Économie et Statistiques)
http://www.insee.fr/fr/ffc/docs_ffc/es381-382g.pdf

Loyers imputés et inégalités de niveau de vie
L’imputation d’un loyer fictif aux propriétaires accentue le contraste entre les conditions de logement des ménages à bas revenus et celles des autres ménages.
Jean-Claude Driant (Institut d’Urbanisme de Paris à l’Université Paris XII) et Alain Jacquot (Insee)
http://www.insee.fr/fr/ffc/docs_ffc/es381-382h.pdf