La
conjoncture immobilière en Ile de France
Résultats du 1er trimestre et tendances au 2ème trimestre 2005
Avec 55 280
ventes, tous biens confondus (appartements, maisons individuelles, parkings,
immeubles, terrains, etc.), contre 55 151 un an plus tôt, le marché
immobilier francilien a connu une stabilisation de son activité (+0,2%) au 1er
trimestre 2005.
Cette stabilité du nombre des ventes masque toutefois des évolutions
contrastées selon les zones géographiques. Si le volume de transactions a
progressé de 4,2% à Paris, il a fléchi de 0,8% en Petite Couronne et de 1,2% en
Grande Couronne.
Une telle stabilité repose essentiellement sur le dynamisme des ventes des
appartements anciens (+2,1%) et, accessoirement, sur la vitalité du marché des
garages (+14,7%). Tous les autres compartiments du marché immobilier francilien
affichent, en effet, des baisses, allant de 1,2% pour les maisons anciennes à
11% pour les immeubles entiers, en passant par les chambres de services (-1,3%),
les maisons neuves (-4,7%), les appartements neufs (-5,8%) et les terrains
(-7,8%).
De telles évolutions sont cependant à nuancer. Si la hausse des ventes des
appartements anciens et des garages, et la baisse des transactions des maisons
individuelles neuves se vérifient, peu ou prou, sur l'ensemble des départements,
l'activité d'autres segments de marché évolue différemment selon les zones
considérées. Tel est le cas, notamment, des appartements neufs dont les ventes
régressent à Paris (-17%) et dans les départements de la Petite Couronne (-14%),
mais progressent dans ceux de la Grande Couronne (+6,7%), exception faite du Val
d'Oise (-35,9%). Lequel Val d'Oise (+5,9%) est, avec la Seine-et Marne (+4%),
les seuls départements à enregistrer une hausse de la commercialisation des
maisons anciennes, dont l'activité s'effrite en Petite (-0,9%) et le reste de la
Grande Couronne (-1,4%). Enfin, le recul des transactions de terrains, qui
touche l'ensemble des départements de la Grande Couronne (-10,9%), épargne la
Petite Couronne (+6,7%), à l'exception notable de la Seine-Saint-Denis (-25,5%).
Quant à la hausse des prix, elle est toujours d'actualité. Selon les Indices
Notaires-INSEE des appartements anciens, la progression des prix, qui s'était
assagie au 4ème trimestre 2004, s'est maintenue à des niveaux élevés, en se
stabilisant à Paris au 1er trimestre 2005 (+3%, contre + 2,9% au 4ème trimestre
2004) et en Grande Couronne (+3,3%, contre +3,2%), mais en reprenant de la
vigueur en Petite Couronne (+4%, contre +2,2%). Et ce, dans tous les
départements : Hauts-de-Seine (+3,6%, contre +2,1%), Seine-Saint-Denis (+5,3%
contre +3,9%) et Val-de-Marne (+4%, contre +1,5%).
Ces évolutions trimestrielles se retrouvent dans les variations annuelles des
prix, qui atteignent, 4 745 euros/m2 à Paris (+ 14,5% contre +12,4% un an
auparavant), 3 570 euros/m2 dans les Hauts-de-Seine (+14,5% contre +14,3%), 2
078 euros/m2 en Seine-Saint-Denis (+20,3% contre +17,3%) et 2 862 euros/m2 dans
le Val-de-Marne (+17,5% contre +16,4%).
Une même tendance est observée en Grande Couronne (+17,3%, contre 14,9%), où les
prix augmentent plus vite qu'à Paris et en Petite Couronne, pour franchir la
barre des 20% en Essonne (+21,1%, contre +14,6% un an plus tôt) et dans le Val
d'Oise (+21,1% contre +16,5%).
La situation immobilière constatée au premier trimestre de l’année laisse à
penser que le marché en Ile-de-France se heurte à une double contrainte : une
offre souffrant d'une pénurie de produits et une demande pâtissant de la
progression continue des prix.
- les besoins existent, mais la solvabilité s'essouffle
Les besoins existent comme viennent de le rappeler opportunément les pouvoirs
publics, qui évaluent à 60 000 le nombre de logements à construire chaque année
pour satisfaire les besoins en Ile-de-France. Mais l'offre se raréfie comme
l'atteste le resserrement des écarts de prix entre l'ancien et le neuf. Lequel
écart, qui est tombé, en deux ans, de 59% à 27% en Seine-Saint-Denis, de 55% à
38% en Seine-et-Marne, de 56% à 36% dans le Val d'Oise et de 17% à une dizaine
d'euros dans les Yvelines, traduit une pénurie de terrains à bâtir compromettant
l'alimentation du marché en nouveaux produits.
La demande reste soutenue en dépit d'une augmentation continue des prix des
logements. Mais la solvabilité s'essouffle comme en témoignent les premiers
refus de prêts que se voient opposer par les banques des ménages franciliens.
Pour passer à l'acte, les candidats à l’accession à la propriété sont plus que
jamais mis en situation de devoir arbitrer entre un logement plus petit situé à
proximité de leur lieu de prédilection et un logement plus grand localisé dans
un autre quartier ou dans une commune plus éloignée.
Tel est le principal enseignement qui peut être tiré de l’analyse, réalisée à
partir de quelques communes emblématiques de la Petite et Grande Couronne, de
l'origine géographique des acquéreurs d'appartements anciens.
Ainsi, entre 2000 et 2005, le pourcentage des acheteurs, qui résidaient à Paris,
est passé de 26% à 30% à Issy-les-Moulineaux, de 27% à 37% à Montreuil, de 7% à
10% à Versailles. De même, les habitants des Hauts-de-Seine se portant
acquéreurs d’un appartement à Argenteuil comptait que 26% d'Argenteuillais ayant
acheté un logement dans leur ville, contre 46% auparavant.
C'est ce que semble également confirmer l’observation de la structure des ventes
d'appartements anciens selon leur taille. Laquelle indique que la part des
grandes unités d’habitation (quatre et cinq pièces) vendues à Paris a baissé de
près de 2 points en un an (31,2 % au 1er trimestre 2005, contre 33,1% sur la
période correspondante de 2004), et augmenté d'autant dans les départements de
la Grande Couronne (24,7%, contre 22,9%).
Le transfert des flux de candidats au logement de Paris vers la Grande Couronne
se fait via la Petite Couronne, qui devient à la fois une « terre d'immigration
et d'émigration » pour la demande, où la proportion des ventes de grands
appartements a peu évolué au cours de l'année écoulée (18,6% au 1er trimestre
2005, contre 19% un an plus tôt).
La délocalisation de la demande vers les villes périphériques et le déplacement
de cette même demande sur des produits plus petits, qui ont joué, avec la baisse
des taux d’intérêt, un rôle d’amortisseur de la hausse des prix, pourraient
connaître à brève échéance des limites.
Auquel cas, la progression des prix, si elle devait se poursuivre au rythme qui
est le sien actuellement, pourrait affaiblir la solvabilité des ménages et peser
sur les volumes des transactions.
Consulter l'ensemble de l'étude
:
http://www.paris.notaires.fr/hpr.php?cID=313
Source :
Conférence de Presse du 5 juillet 2005
Chambre de notaires de Paris
www.paris.notaires.fr