Les tendances récentes du marché locatif privé

Après un début d'année 2004 assez morose, le marché locatif privé avait retrouvé progressivement plus de vigueur durant les mois d'été, sur la quasi-totalité du territoire métropolitain. Le regain d'activité qui s'était d'ailleurs constaté comme chaque année à la même époque avait cependant été plus vif qu'à l'habitude. Et l'année 2004 s'était terminée dans de bonnes conditions : le taux de mobilité résidentielle s'était ainsi redressé de façon marquée (29.2 % en 2004 contre 25.4 % en 2003, après le décrochage des marchés locatifs privés), sans pour autant que la progression des loyers ne s'accélère (+ 3.8 % en 2004 contre + 4.8 % en 2003).

L'année 2005 a commencé suivant le même scénario. Le constat qui pouvait être dressé à la fin de l'hiver semblait en effet préoccupant : depuis près d'un an, les marchés locatifs privés étaient moins actifs que par le passé, même si dans l'ensemble l'activité restait toujours bonne. Mais les marchés commençaient à souffrir de la morosité économique, de la situation du marché du travail, de la faible progression des revenus des ménages, d'un moral des ménages en berne ... Après une année 2004 qui avait connu une amélioration de la mobilité résidentielle des ménages, permettant de renouer avec un mode de fonctionnement du marché plus équilibré, la fluidité du marché s'est donc à nouveau dégradée durant les premiers mois de 2005.

Ainsi les délais moyens de remise en location se sont allongés, les portefeuilles de biens disponibles à la location ont enflé, les taux de révision sur propositions de loyer augmentent ... mais ce n'est pas encore le « retour de la crise » : loin s'en faut puisque la situation était à la fin de l'hiver comparable à ce qu'elle était au début des années 2000 et qu'alors tout paraissait aller bien !

Le début de l'été, prometteur dans l'ensemble, laisse néanmoins présager pour le reste de l'année une évolution de l'activité comparable à celle de 2004. Le taux de mobilité résidentielle des ménages retrouve ainsi le niveau exceptionnel qui avait été le sien en 2001 (30.0 % à fin juillet 2005 contre 30.1 % en 2001) et le rythme de progression des loyers se redresse (+ 4.7 % sur un an). Bien sûr, des situations contrastées se constatent, soulignant si besoin en était les difficultés spécifiques à certains marchés du fait notamment des niveaux de loyers atteints :

• c'est le cas par exemple sur Paris où la mobilité résidentielle des locataires est moins forte que celle qui se constatait jusqu'en 2002 : elle s'établit à 18.8 % sur le le` semestre 2005, contre de l'ordre de 23 % en moyenne entre 2000 et 2002. Elle avait déjà diminué de façon sensible en 2003 pour s'établir à 19.4 %, en moyenne : ce qui est peu fréquent et n'a pas manqué de peser sur la tenue du marché. A peu près tous les segments du marché avait alors été concernés par cela et même parfois de façon très prononcée comme dans le cas des 4 pièces (22.5 % de mobilité résidentielle en 2002 et 11.4 % en 2003 !) : à l'exception cependant des 5 pièces et plus pour lesquels le taux de mobilité s'était légèrement redressé en 2003 ;

• la mobilité résidentielle des locataires s'est aussi altérée sur Lyon, sous l'effet des incertitudes économiques et de la montée du chômage. Cela n'a donc pas manqué de peser sur la tenue du marché et dans ce contexte « morose », d'allègement de la demande et d'hésitations du marché, le portefeuille des biens disponibles à la location s'est logiquement alourdi

1. en 2004, le portefeuille s'était allégé, sur tous les segments du marché : il ne représentait plus, par exemple, que 2.8 mois de locations au cours du 1 er semestre ;

2. au premier trimestre 2005, le portefeuille représentait 3.9 mois de locations (donc comme en 2001 à la même époque) ;

3. tous les types de locations ont été affectés par cette détérioration de la fluidité du marché : et principalement les 5 pièces et plus qui ont connu le recul le plus marqué de la demande.

Ainsi, le 1er semestre 2005 a été marqué par la dégradation du marché locatif privé lyonnais. Mais la cause de cela ne doit pas être recherchée dans le niveau des loyers proposés : ils sont restés raisonnables sur une ville telle Lyon. Le niveau des loyers de marché s'est en effet établi à 9.9 €/m2 sur Lyon, à fin juillet 2005 : alors qu'il était dans le même temps de 10.4 /m2 sur Strasbourg, de 10.5 €/m2 sur Lille, de 10.8 €/m2 sur Bordeaux, de 11.3 €/m2 sur Marseille et sur Toulouse, de 11.6 €/m2 sur Grenoble, de 12.3 €/m2 sur Montpellier et de 19.2 €/m2 sur Paris. Le marché locatif privé lyonnais reste donc un marché calme à cet égard ;

• alors que sur une ville telle Marseille par exemple (mais cela a aussi été le cas sur Montpellier, sur Toulouse ou sur Strasbourg), au-delà du décrochage de début d'année, le marché a retrouvé toute sa vigueur dès la fin du printemps.

Avec l'arrivée de l'été, partout les marchés locatifs privés retrouvent traditionnellement plus de vigueur. Et jusqu'à l'automne, les loyers peuvent connaître une progression parfois sensible (comme cela fut le cas en 2004). Il est donc probable, à en croire les tendances saisonnières habituelles, que le sentiment de morosité qui se constatait encore sur quelques marchés spécifiques au début de l'été devrait rapidement se dissiper.

La mobilité résidentielle des ménages

Durant plusieurs années, l'activité du marché locatif privé a été particulièrement soutenue : le taux de mobilité résidentielle s'est ainsi accru de plus de 7 % entre 1998 et 2001 pour s'établir à 30.1 % en 2001. Le redressement de la mobilité résidentielle a été surtout sensible jusqu'en 2000, le taux ne progressant plus que lentement par la suite. Il s'est alors stabilisé à haut niveau en 2002 (29.5 %).

En 2003, après la progression parfois sensible des loyers constatée en 2002 (+ 6.2 % France entière) et souvent plusieurs années d'augmentation soutenue sur les grandes villes (Paris : + 28.7 % au total entre 1998 et 2002, soit + 6.5 % par an ; Marseille : respectivement + 24.8 % et + 5.7 % ; Lille respectivement + 20.3 % et + 4.7 % ; Lyon : respectivement + 16.5 % et + 3.9 %), l'activité a marqué le pas. Le taux de mobilité a fléchi de façon prononcée en 2003, France entière, pour retomber à 25.4% (- 13.6 %, soit un recul considérable de la demande de l'ordre de 170 000 unités !). L'atterrissage a été parfois plus prononcé dans certaines régions (le Centre ou l'lle de France, par exemple) en raison des mouvements de loyer intervenus auparavant, la plupart du temps : il a pu céder la place à une simple stabilisation du marché ailleurs (Aquitaine ou PACA) voire à une nouvelle augmentation de la mobilité lorsque la pression de la demande restait forte (Lorraine ou Rhône-Alpes).

A de nombreux égards cependant, l'évolution intervenue en 2003 paraît brutale : le recul de la mobilité était sans doute disproportionné au regard de la pression de la demande qui se renforce depuis plusieurs années. Ainsi, depuis le début de l'année 2004, la mobilité résidentielle s'est redressée :

• compensant très souvent la chute constatée en 2003 : comme cela a été le cas en Aquitaine ou en Ile de. France ... ou France entière ;

• ou se poursuivant à un rythme soutenu comme en Rhône-Alpes.

Et en dépit de l'accès de faiblesse du marché observé en début d'année, l'année 2005 s'inscrit sur une dynamique d'expansion de la mobilité résidentielle des ménages. Ainsi depuis 1998 le relèvement de la mobilité résidentielle, pour un parc locatif privé détenu par des bailleurs personnes physiques en expansion (de l'ordre de 4 375 milliers d'unités en 1998 contre 4 880 milliers d'unités aujourd'hui), représente une augmentation de la demande des ménages de l'ordre de 225 000 unités chaque année : soit de 3 à 4 années de construction locative privée (hors personnes morales).

L'évolution des loyers de marché

Le rythme de progression des loyers s'est relevé dès la fin des années 90 :

•  jusqu'en 1999, lorsque la mobilité s'établissait à un niveau de l'ordre de 28 % chaque année, le rythme de la hausse des loyers de marché était de l'ordre de 2.5 % chaque année ;

• la reprise du marché et une accélération de la mobilité résidentielle (qui a permis dans le même temps une augmentation du pourcentage de révision des loyers en cas de relocation) se sont alors accompagnées d'un relèvement du rythme de progression des loyers de marché : de l'ordre de 5.0 % en moyenne chaque année, en 2001 et 2002 ;

• la pause de l'activité observée en 2003 s'est traduite par un ralentissement du rythme de la hausse des loyers qui s'est poursuivie en 2004 en dépit de la reprise constatée en cours d'année (+ 3.8 % de hausse des loyers, France entière) ;

•  la consolidation de la reprise en 2005 s'accompagne désormais d'une accélération de la progression des loyers de marché (+ 4.7 % de hausse des loyers, France entière).

L'évolution des loyers observée en Rhône-Alpes est à cet égard représentative de l'ensemble du marché :

•  + 18.4 % entre 1998 et 2002 (+ 4.3 %, en moyenne chaque année), mais seulement + 2.7 % en 2004. Avec une reprise sur un rythme de l'ordre de 3.6 % depuis le début 2005 ;

•  contre + 16.7 % entre 1998 et 2002 France entière (+ 3.9 %, en moyenne chaque année) et + 3.8 % en 2004 puis + 4.7 % depuis le début 2005.

Ainsi depuis 1998, la progression des loyers de marché s'est faite au rythme annuel moyen de 4.1 France entière et en Rhône-Alpes. Elle a été plus rapide en Aquitaine (+ 5.6 % par an), en De de France (+ 4.6 % par an) ou en PACA (+ 6.2 % par an). Elle a été la plus lente en Bourgogne (+ 1.9% par an), en Champagne-Ardenne (+ 2.0 % par an), en Franche-Comté (+ 1.5 % par an), dans le Limousin (+ 1.0 % par an), ou en Lorraine (+ 1.9 % par an).

Depuis le début de l'année 2005, la hausse des loyers est vive en Alsace (+ 6.8 % sur un an), en Aquitaine (+ 7.6 % sur un an), en Haute-Normandie (+ 8.0 % sur un an), dans le Nord-Pas-de-Calais (+ 6.5 % sur un an), en Poitou-Charentes (+ 6.5 % sur un an) et en PACA (+ 7.2 % sur un an). Mais aussi, et cela est moins habituel, en Auvergne (+ 8.0 % sur un an) et en Basse-Normandie (+ 8.7 sur un an). Elle est toujours la plus lente en Bourgogne (+ 2.8 % sur un an), en Franche-Comté (- 2.5 % sur un an), dans le Limousin (+ 0.3 % sur un an), ou en Lorraine (+ 1.0 % sur un an).

Dans l'ensemble, ce sont les loyers des petits logements qui progressent le plus rapidement :

• ainsi, entre 1998 et 2005, les loyers des studios et 1 pièce ont progressé de 4.3 % en moyenne chaque année (contre 4.1 % pour l'ensemble) et les 2 pièces de 4.2 % ;

• les loyers des logements de taille moyenne ont en revanche augmenté à peu près au même rythme que l'ensemble (+ 4.2 % pour les 3 pièces et + 3.6 % pour les 4 pièces) ;

• alors que les loyers des plus grands logements (les 5 pièces et plus) ont cru plus lentement que tous les autres (+ 3.7 % par an).

Cela est la règle sur les marchés de Province (Languedoc-Roussillon, Lorraine, Midi-Pyrénées ou Pays de La Loire par exemple), exceptés pour les plus tendus d'entre eux :

• en PACA, en effet, les hausses de loyer (+ 6.2 % en moyenne chaque année depuis 1998) se réalisent à peu près au même rythme pour tous les types ; comme cela se constate aussi sur Paris, au delà des fluctuations dans les rythmes de progression des loyers constatés d'une année sur l'autre ;

•  de même en est-il en Alsace ou en Aquitaine où la hausse plus rapide qu'ailleurs se retrouve sur tous les types.

L'effort d'amélioration et d'entretien des logements

On constate, dans le même temps, que le fléchissement de l'effort d'amélioration et d'entretien du parc se confirme :

• entre 1998 et 2002, par exemple, la part des relocations avec travaux de remise aux normes était en moyenne de 25.4 %, chaque année ; avec une stabilisation à haut niveau en 2000 et 2001 ;

•  cette part a commencé à diminuer en 2003 pour s'établir à 24.2 % en moyenne en 2004 et 2005.

Certes l'effort d'amélioration et d'entretien du parc reste élevé, surtout pour les 3 pièces et plus pour lesquels l'intensité des actions entreprises est à peu près deux fois plus importante que sur les studios et 1 pièce.

Mais cela pourrait à l'avenir peser sur la qualité et le confort des logements proposés à la location si le mouvement se poursuivait.

 Le marché locatif privé

n. d.: non disponible
n. s.: non significatif 

Remarque :

Tous les indices représentatifs de la variation des loyers de marché ou de relocation sont de type "indices élémentaires pondérés". Les indices élémentaires sont alors les loyers au m2 mesurés par département et type de logements ; et la base de pondération est celle de la structure du marché observée en moyenne entre 1998 et 2005 (soit, actuellement, de l'ordre de 216 000 références au total).

Consulter le rapport (Pdf)

Source : UNPI
Conférence de presse du 25 août 2005
www.unpi.org