Le Crédit Foncier et Foncier Expertise ont présenté, lors d'une conférence organisée le 30 mars 2005, l'Étude annuelle sur les marchés immobiliers en 2004, et les perspectives d'évolution pour 2005.

Cette étude présente la situation immobilière de plus de 100 villes françaises réparties dans les 21 régions que compte le territoire métropolitain. Elle est réalisée par les experts du Crédit Foncier et de Foncier Expertise présents dans chaque région, et donne accès à environ 5.000 données chiffrées portant sur les prix de vente et de location des appartements et des maisons individuelles dans les secteurs du neuf et de l’ancien, sur les prix des terrains, ainsi que sur les transactions et les locations des bureaux, des locaux d’activités et des commerces.

Ces informations sont destinées aux professionnels de l'immobilier mais également à toute personne ayant un projet immobilier ou désirant suivre l'évolution des marchés.

Le marché d’habitation en Ile-de-France

L’état du marché

Les principales tendances observées en 2003 se sont confirmées en 2004. Le prix élevé du logement est maintenant une constante et a des effets directs sur le budget des franciliens dans un contexte économique difficile.
L’offre locative privée reste tendue pour différentes raisons. L’efficacité des mesures de défiscalisation est aujourd’hui contrebalancée par la baisse des rendements nets de l’immobilier et la tentation des investisseurs d’arbitrer est grande, au moment où les prix sont au plus haut.
Le dispositif Robien a, pour sa part, favorisé la construction neuve et les petites surfaces plutôt que les logements familiaux.
Le développement du logement neuf est aujourd’hui confronté à la pénurie de foncier à Paris et en petite couronne. Les chiffres sont particulièrement éloquents avec moins de 50 % de logements construits en 2004 par rapport à 2003 et une quasi stabilité du nombre de nouveaux
logements en Ile-de-France.
Ces éléments modifient la composition sociologique urbaine francilienne. La hiérarchie des valeurs s’est contractée dans Paris ; des villes de la petite couronne autrefois réputées populaires connaissent des hausses de prix conséquentes et une véritable vague a touché les marchés de la seconde couronne avec des prix en croissance de 15 à 19 % contre 5 à 7 % pour les quartiers les plus hauts de gamme de la capitale. Ces tendances laissent entrevoir un bel avenir pour des territoires comme la Seine-et-Marne et la troisième couronne.
La nouvelle physionomie des marchés immobiliers en Ile-de-France se dessine et l’année 2005 devrait être placée sous le signe de la modération.
D’ores et déjà, on note une baisse des prix dans les quartiers hauts de gamme parisiens ainsi que pour certains loyers d’habitation. Parallèlement, l’ensemble des stocks de logements locatifs se reconstitue. Le marché de l’accession s’auto-alimente aujourd’hui grâce au marché de la revente et invite à rester attentif au phénomène d’allongement des délais de mise en vente observé depuis le début de l’année.
D’autres facteurs de stabilité ajoutent au contexte comme la faiblesse des taux qui devrait perdurer encore quelques mois, l’insuffisance de l’offre de logements neufs qui ne suffit pas à créer un stock, et une déficience du secteur social pour répondre à la demande solvable.

Perspectives

Une détente est probable sur le haut de gamme de l’Ouest Parisien, sur les loyers des logements familiaux et sur les secteurs et produits résidentiels. Dans une stabilité globale des volumes, des hausses de prix sont à envisager dans le neuf, dans les secteurs populaires et en seconde couronne.
Le nouveau paysage de l’économie immobilière en Ile-de-France est marqué par une offre toujours insuffisante. Les effets induits vont se manifester dans les prochaines années comme le vieillissement du parc immobilier, faute de constructions neuves, et l’extension du périmètre de l’habitat en seconde couronne avec des migrations de population francilienne au profit de l’Est de la région. La rareté de l’offre et son prix élevé risquent d’être des facteurs d’exclusion pour les jeunes et les moins fortunés.
Ces grandes tendances invitent à repenser le logement dans sa globalité, tant dans ses modes de financement que dans l’implication des politiques fiscales et locales.

Le marché d’habitation en régions

L’état du marché

Le marché résidentiel régional avait été peu touché par le cycle haussier des prix de l’immobilier au début des années 1990. La hausse actuelle initiée en Ile-de-France, concerne aujourd’hui toutes les régions françaises. Elle s’inscrit dans une dynamique de consommation soutenue, contrairement à celle du début de la décennie 90, caractérisée par une logique de spéculation.
Le phénomène généralisé de hausse des prix affecte toutefois de façon inégale le marché de l’accession et celui du locatif. Alors que le marché de l’accession voit ses prix augmenter, le marché du locatif s’assagit.

Le marché de l’accession :

La hausse des prix dans l’accession à la propriété, partie des grandes métropoles régionales, a  gagné peu à peu leur périphérie, les villes et les campagnes. Cet effet de contagion s’explique par une insuffisance de l’offre de logements face à une demande croissante.
Il résulte également de phénomènes migratoires liés à la recherche d’une meilleure qualité de vie : exode des franciliens vers la province, développement des résidences secondaires, forte demande de maisons individuelles, arrivée importante de retraités aisés sur des sites balnéaires comme Arcachon. La venue d’étrangers, notamment d’Outre Manche, sur les sites touristiques amplifie le phénomène (Gers ou encore Normandie et Centre Bretagne).
Ce phénomène migratoire lié à la quête d’une vie plus confortable est aussi favorisé par la baisse actuelle du pouvoir d’achat due à la hausse des prix et à celle anticipée par les futurs retraités. Ceci a pour conséquence, d’une part, d’augmenter le prix de quartiers jusqu’alors délaissés; d’autre part, de donner un dynamisme à des communes devenues maintenant des villes de repli.

La hausse des prix touche tant l’ancien que le neuf.
Dans l’ancien, les grandes villes ont toutes enregistré des progressions de prix des appartements à deux chiffres et la plupart d’entre elles ont franchi la barre des 2.000 € le m² dans les secteurs recherchés de centres -villes. Les maisons anciennes dans les quartiers périphériques convoités se négocient entre 170.000 € et 250.000 €. A l’exception de Poitiers, Limoges et Clermont-Ferrand en dessous de cette fourchette et de Nice, Lyon et Marseille situées bien au-dessus.
Dans le neuf, les progressions ont été tout aussi significatives. Il faut en chercher les raisons dans la hausse du coût de la construction et le prix très élevé des charges foncières lié à leur rareté dans les centres-villes des métropoles ou leur insuffisance en première voire en seconde couronne. Une rareté accentuée par des délais de production plus importants dus à des contraintes réglementaires croissantes ou à des facteurs locaux aggravants comme l’annulation du POS du Grand Lyon.
Le prix moyen des maisons individuelles de cinq pièces, de moyen standing, en périphérie et secteur courant oscille entre 120.000 € et 180.000 € et a franchi la barre des 200.000 € à Montpellier, Lyon et Marseille. Tandis que dans les grandes métropoles régionales, les prix des appartements dans les secteurs les plus prisés s’élèvent en moyenne à 3.000 € le m² (Lille, Lyon, Rennes, Bordeaux, Montpellier, Toulouse) voire 4.500 € à Nice.
Le marché est fortement soutenu par le dispositif Robien qui représente de 55 % à 80 % des achats selon les régions.

Le marché locatif :

Le marché locatif est aujourd’hui contraint par les capacités contributives des locataires fortement érodées. Dans la plupart des métropoles, les loyers ont atteint des plafonds (dans l’ancien, les studios se louent entre 210 € et 280 € HC/mois, plus de 300 € à Lille, Rennes, Nantes, et jusqu’à 370 € à Lyon et 390 € à Marseille) et les taux de rendement bruts sont à des planchers de 4,5 % à 5 % dans le neuf et de 5,5 % à 6 % dans l’ancien, à l’exception de Limoges et Clermont-Ferrand au-dessus de ces fourchettes.

Perspectives

Les signes d’apaisement sont nombreux : plafonnement des valeurs en secteur recherché des centres-villes avec une sélectivité plus grande sur les produits, léger effritement du volume global de transactions, des délais de négociation plus importants et une dégradation très sensible de la solvabilité des ménages. Un retournement brutal du marché n’est cependant pas à craindre du fait de facteurs de soutien dynamiques : donne démographique, déséquilibre chronique entre l’offre et la demande, des taux d’intérêt qui devraient rester en 2005 à un niveau assez bas, incitations fiscales (Robien…) et mesures d’accession sociale (nouveau prêt à 0 %).
La croissance immobilière actuelle devrait donc connaître une accalmie, mais elle aura affecté profondément et durablement le paysage français. Ce cycle haussier lance un défi urbanistique aux collectivités locales, qui, face au développement des zones périphériques et rurales, doivent accompagner les mouvements migratoires par l’installation d’infrastructures de transports et d’équipements, tout en maîtrisant la production de fonciers pour préserver leur cadre de vie.

Consulter l'étude : http://www.marche-immo.com/
Source : www.creditfoncier.com