Immobilier : Bilan Année 2004
Comme le marché
hexagonal dans son ensemble, le marché immobilier francilien aura fait preuve de
vitalité en 2004, déjouant une fois de plus les pronostics les plus pessimistes
émis l'an dernier à pareille époque. Mais le nombre soutenu de ventes s’est
accompagné d’une nouvelle poussée des prix.
Le volume des ventes, tous biens immobiliers confondus, a enregistré une
progression de 3,6% à Paris, de 1,3% en Petite Couronne et de 4,1% en Grande
Couronne, soit une hausse globale de 3% du nombre des transactions sur les huit
départements de l'Ile-de-France.
Hausse correspondant à la vente de 241 407 biens contre 234 401 en 2003.
Cette vitalité bénéficie à tous les compartiments du marché immobilier, qu'il
s'agisse des appartements neufs (+4,1%) ou anciens (+2,4%), des maisons neuves
(+11,2%) ou anciennes (+1%), des garages (+4,1%), des terrains (+9,1%) et des
immeubles entiers (+11,9%), à la seule exception des chambres de service
(-6,5%).
Force est de constater que le marché a été porté par l'activité de la Grande
Couronne, qui enregistre les meilleurs résultats de ventes de la région(+4,1%),
et ce dans toutes les catégories de biens, à l'exception de celle des
appartements anciens, dans laquelle Paris a fait mieux (+5,1%, contre +1,5% en
Grande Couronne). Ce mieux intervient après plusieurs années d’activité
contrastée du marché des appartements anciens dans la capitale (-9,4% en 2001,
+0,9% en 2002, -2,8% en 2003). La Petite Couronne(+1,3%) affiche, de son côté,
des résultats plus modestes sur trois des huit marchés analysés.
Les performances de l’activité immobilière en Ile-de-France auraient pu être
supérieures en 2004, si le marché n'avait pas connu une certaine baisse de
régime sur certaines zones géographiques au 3e trimestre, dont la stabilité des
ventes (-0,2%) masque des disparités entre Paris (+3,7%), la Petite Couronne
(-2,3%) et la Grande Couronne (-0,4%). Sans compter l’activité du 4e trimestre
(+0,9%), qui a reposé sur le seul dynamisme de la Grande
Couronne (+4,4%, contre -0,7% à Paris et -2,2% en Petite Couronne).
Cette situation au second semestre peut, certes, être mise au compte d'un
phénomène saisonnier constaté à chaque fin d'année. Elle n'en révèle pas moins
un léger tassement du marché, dont le niveau des prix commence à peser sur la
solvabilité des ménages, lesquels, pour concrétiser leurs désirs d'accession, se
voient contraints, depuis plusieurs trimestres, d'opter pour des logements plus
petits ou de s’éloigner du centre de l’agglomération.
Faut-il voir dans le ralentissement de la progression des prix des appartements
anciens observé au 4e trimestre, après les fortes hausses relevées aux 3e et 4e
trimestres, un signe vant coureur d'une relative désolvabilisation des
acquéreurs ? Cette décélération n'est certes pas la première, mais elle
s'exprime cette fois-ci avec une plus grande ampleur. Ainsi, l'augmentation de
l'Indice Notaires-INSEE a été divisée par 3,7 en Petite Couronne (+1,5% au 4e
trimestre contre +5,5% au 3e) et par 3,3 en Grande Couronne (+2% contre +6,6%).
Cette décrue est plus modeste dans la capitale qui, il est vrai, avait anticipé
le mouvement au trimestre précédent (+4,5% au 2e trimestre, +3,4% au 3e et +2,4%
au 4e).
Cette décélération touche également les prix des maisons anciennes, puisque
l'évolution des Indices Notaires-INSEE du 4e trimestre fait état d'une
stabilisation des valeurs en Petite comme en Grande Couronne (-0,8%). Cette
stabilisation, qui se vérifie dans six des sept départements de ces deux zones,
succède aux fortes hausses de prix enregistrées aux 2e (+6% en Petite Couronne
et +3,9% en Grande Couronne) et 3e trimestres (+5,9% en Petite et Grande
Couronne).
Faut-il voir dans ce mouvement, outre l’influence du phénomène de saisonnalité
des prix, un effet de structure du marché de la maison individuelle où les
ventes se seraient portées sur des maisons plus petites et donc moins chères au
cours du 4e trimestre ?
Les variations annuelles de prix continuent d’évoluer sur l’ensemble de l’année
2004 à un rythme à deux chiffres tant pour les appartements que les maisons.
Les progressions annuelles les plus élevées concernent les appartements anciens,
notamment en Seine-Saint-Denis (+18,2% en 2004, contre +15,2% en 2003) et dans
le Val-d'Oise (+20,1%, contre +13,7%). Et ce, en raison des hausses de prix
significatives enregistrées sur les neuf premiers mois de l'année en Petite
Couronne (+3,9% au 1er trimestre, +3,6% au 2e, +5,5% au 3e) et en Grande
Couronne (avec respectivement +3,9%, +3,3% et +6,6%). Les plus faibles
progressions annuelles se situant dans les départements des Hauts-de-Seine et
des Yvelines (+13,7%) et à Paris (+14,2%).
Un peu plus modérées, les hausses annuelles de prix des maisons anciennes
oscillent entre 10,3% dans le Val-de-Marne et 16,1% en Seine-Saint-Denis, pour
la Petite Couronne, et entre 11,6% dans les Yvelines et 13,1% dans la
Seine-et-Marne, pour la Grande Couronne.
Conférence de presse du 5 avril 2005
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:
http://www.paris.notaires.fr/hpr.php?cID=295
Source : Chambre des Notaires de
Paris
http://www.paris.notaires.fr