Vente à la découpe - Appartements anciens à Paris 1992-2004
L’expression "vente à la découpe" décrit la vente lot par lot de plusieurs locaux à usage d'habitation ou mixte, consécutive à la mise en copropriété de tout ou partie d'un immeuble détenu à l'origine par un seul propriétaire.
La vente par lots dans un même ensemble immobilier rentre dans le cadre juridique relatif à la protection des occupants de logements à usage d'habitation, sachant que les appartements commercialisés à la découpe peuvent être libres ou occupés (1).
L'identification des immeubles et la quantification du nombre de logements vendus à la découpe ont été réalisées à partir des données de la base B.I.E.N. (2), en procédant au recensement des critères suivants :
l'enregistrement d'un minimum de cinq ventes d'appartements, à la même adresse, conclues par une personne morale (compagnies d'assurances, foncières, entreprises publiques, SCPI, professionnels de l’immobilier ayant opté pour le statut de marchands de bien, SCI…), et ceci sur une période de 24 mois ;
la première vente de lot qui suit l'établissement d'un règlement de copropriété de l'immeuble ;
l'enregistrement d’au moins 3 ventes intervenues dans les 24 mois sur un immeuble détenu par un même propriétaire ;
la mention, dans l’acte de vente, de frais de règlement de copropriété correspondant à une première mise en copropriété de l’immeuble.
Le recoupement de ces critères, parfois redondants, permet de garantir la fiabilité des chiffres ainsi recueillis.
La vente à la
découpe est née avec la copropriété, à une époque où le patrimoine immobilier
résidentiel parisien était encore essentiellement constitué d'immeubles de
rapport détenus par les particuliers. Ce mode de vente a été depuis largement
utilisé par les professionnels de l'immobilier qui assurent la commercialisation
de logements situés dans des immeubles faisant l'objet d'une rénovation, ainsi
que par les investisseurs institutionnels (compagnies d'assurance, caisses de
retraite, foncières, SCPI, entreprises et organismes publics…) enfin par les
particuliers procédant à des arbitrages de leur patrimoine locatif. Sachant que
ces deux dernières catégories de vendeurs ont la possibilité, soit de s'adresser
à un commercialisateur assurant pour leur compte la vente à la découpe des
immeubles dont ils souhaitent se séparer, soit de vendre en bloc les dits
immeubles à des sociétés travaillant sous un statut de marchand de biens
(opérateurs immobiliers, fonds d'investissement…) qui se chargeront par la suite
de les revendre lot par lot.
(1) (Droit de préemption
de la Loi du 31 décembre 1975, accord de la Commission Nationale de Concertation
du 9 juin 1998 et Décret du 22 juillet 1999, Loi SRU qui reprend les principales
dispositions du Décret du 22 juillet 99 et notamment - la concertation préalable
avec les associations représentatives des locataires - la réalisation d'un audit
travaux -l’organisation de l'information préalable des locataires - la
protection particulière accordée à certaines catégories d'occupants.)
(2) Base B.I.E.N. : Base d’Informations Economiques Notariales
L'étude réalisée analyse les données suivantes :
Consulter l'étude : http://www.paris.notaires.fr/hpr.php?cID=309
Source : Chambre des Notaires de
Paris
http://www.paris.notaires.fr