Que ce soit à
la vente, à la location ou à l’investissement, les marchés de l’immobilier
résidentiel auront connu une année 2005 très "riche".
Depuis 1998, l’immobilier résidentiel français est particulièrement dynamique.
Les hausses de prix sont spectaculaires avec une augmentation annuelle à deux
chiffres depuis 2002. En 2004, la hausse moyenne des prix sur le territoire
français s’est élevée à 17,8 % pour les appartements et à 15,5 % pour les
maisons. L’évolution des prix sur le marché du neuf est due à plusieurs facteurs
: la hausse des coûts de construction, le prix élevé des charges foncières, la
pénurie de foncier notamment dans les centres-villes… Sur le marché de l’ancien,
l’augmentation des prix des logements résulte plus de l’insuffisance de
l’offre face à une demande toujours très forte. Les loyers ont également
poursuivi leur progression mais sur une pente plus douce et notamment en raison
de la croissance de l’Indice INSEE du Coût de la Construction. Quant au marché
de l’investissement, il a été favorisé par des dispositifs fiscaux (notamment
les produits "Robien") et par de faibles taux d’intérêt, mais perturbé par des
évolutions législatives en cours d’année 2005.
LE MARCHÉ DE
L’ANCIEN
Le marché de l’ancien, qui représente près des 2/3 des acquisitions de logements
par les ménages en France, demeure très dynamique, malgré le ralentissement de
la hausse des prix constaté depuis début 2005.En effet, les ménages bénéficient
d’un environnement financier particulièrement favorable (élargissement
en février 2005 du Prêt à Taux Zéro (PTZ) aux appartements anciens sans travaux,
allongement de la durée des prêts ; des taux d’intérêt historiquement bas).
LE MARCHÉ DU
LOGEMENT NEUF
En 2005, le marché du logement neuf affiche toujours une très bonne santé,
bénéficiant d’un environnement favorable, tant pour les promoteurs que pour les
investisseurs ou même les particuliers. Cependant, la rareté persistante de
terrains constructibles reste largement responsable des difficultés du secteur
du logement en France.
LE MARCHÉ LOCATIF PRIVÉ
La progression plus modérée des loyers de marché constatée en 2004 se
prolonge en 2005. Au cours des 6 premiers mois de l’année, le loyer moyen pour
la France entière s’établit à 11,8 3/m2 (+ 3,5 %) pour les appartements et à 8,8
3/m2 (+ 1,1 %) pour les maisons, avec des évolutions contrastées selon les
régions. Le ralentissement de la hausse des loyers de marché en France depuis un
an se confirme donc. Paris reste toutefois une exception, avec des valeurs
locatives moyennes toujours en forte progression (19,8 1/m2 ; + 5,2 % en 6
mois). Ce sont principalement les loyers des maisons qui enregistrent
l’ajustement le plus significatif, notamment sur le littoral méditerranéen (10,3
1/m2 ; - 4,3 %).
Bien que l’évolution des loyers soit encore orientée à la hausse en moyenne, il
convient de nuancer les chiffres évoqués. Cette hausse est, en effet,
principalement due à la forte croissance de l’Indice INSEE du Coût de la
Construction au cours des derniers trimestres. Toutefois, l’ensemble des
professionnels du secteur s’accordent aujourd’hui pour parler d’un ajustement à
la baisse des "nouveaux" loyers sur certaines catégories de biens (très grands
appartements ou présentant des défauts), de l’ordre de 5 % à 10 %.
PERSPECTIVES
La forte progression des prix des logements au cours des 10 dernières années (+
110 % de hausse cumulée depuis 1995) n'a pu être suivie et entretenue par les
ménages qu'en raison de conditions d'emprunt de plus en plus favorables.
Les taux d'intérêt sont historiquement bas : un "bon" candidat à
l'accession peut ainsi bénéficier, en novembre 2005, d'un
prêt à taux fixe de 3,45 % TEG sur 15 ans. La durée des emprunts s'est allongée
de façon notable, la durée moyenne des prêts immobiliers
s'établit désormais à 18 ans, avec une progression significative
des emprunts longue durée (25 ans ou plus). Le
recours aux taux variables s'est développé : cette
technique, encore marginale, semble de plus en plus utilisée, en particulier par
les primo-accédants qui y trouvent un moyen d'améliorer
leur solvabilité immédiate.
Ainsi, entre 2002 et 2005, la combinaison de la baisse des taux et l'allongement
de la durée d'emprunt a permis une hausse de la capacité d'emprunt de près de 35
%.
Dans un marché où l'offre reste très insuffisante par rapport à la demande, le
seul facteur qui pourrait entraîner un retournement serait une réelle crise de
solvabilité des ménages. Malgré tous les "amortisseurs" connus (taux bas,
allongement de la durée des prêts, accroissement de l'endettement, déménagement
vers des zones moins onéreuses), la hausse des prix ne pourra être indéfiniment
compensée. Mais à l'heure actuelle le déclencheur d'une baisse significative des
prix ne pourrait être lié qu'à un facteur exogène (forte remontée des taux
d'intérêt, récession économique grave), ce qui ne semble pas se profiler pour
les trimestres à venir, même si une légère hausse des taux directeurs est annoncée
par la BCE.
Les comportements spéculatifs sont limités et sur le marché "utilisateurs",
l'acquisition demeure dictée par le besoin de se loger et l'aspect patrimonial.
Le risque de krach peut donc être raisonnablement écarté.
Source :
http://www.cbre.fr/
CB Richard Ellis
