Indicateur national (France métropolitaine hors Corse)

Capacité d’achat moyenne 48,5 m²  : dans l’ancien, pour les ménages primo-accédants éligibles, résidant sur le territoire français.

Marge de solvabilité 16,6 m² : écart entre la capacité d’achat moyenne et la capacité d’achat maximale.

L’effet de l’introduction du Nouveau Prêt à Taux Zéro s’essouffle peu à peu : la capacité moyenne d’achat des ménages primo-accédants sur l’ensemble du territoire national pour le second semestre 2005 est revenue à sa valeur d’il y a un an. En six mois, la capacité d’achat moyenne des primo-accédants a baissé de plus de 2m² (soit une baisse de plus de 4% depuis le premier semestre 2005) pour s’établir à 48,5 m².

Cette dégradation est principalement due à une hausse, toujours soutenue, des prix au m² dans l’ancien. En effet, malgré le ralentissement du quatrième trimestre 2005, la hausse des prix pour le second semestre 2005 (près de 15% en glissement annuel) reste beaucoup trop importante pour être compensée par la hausse des revenus ou par la baisse des taux de crédits immobiliers : le pouvoir d’achat des ménages est resté pratiquement constant sur la période et la baisse des taux s’est ralentie au second semestre 2005.

La marge de solvabilité baisse brutalement au second semestre 2005 (moins 1,4 m² contre moins 0,7 m² au 1er semestre 2005), correspondant à une baisse supérieure à 11% sur l’année 2005. Cette évolution s’explique en partie par l’allongement de la durée des crédits ; en empruntant sur des durées de 25 ou 30 ans, les ménages primo-accédants atteignent plus rapidement leur capacité d’achat maximale.

En conséquence, la capacité maximale d’achat des ménages primo-accédants sur l’ensemble du territoire national continue de baisser (65 m² contre 67,2 m², soit une baisse supérieure à 3% sur un an).

Indicateur par région

La région où la capacité d’achat des ménages primo-accédants est la plus faible reste l’Île-de-France avec 41,1 m², suivie par la région PACA.

La région où la capacité d’achat moyenne est la plus élevée reste le Limousin, avec 121,4 m², soit trois fois la valeur de l’Île-de-France. Les variations les plus fortes sur la dernière année considérée concernent Rhône-Alpes avec une chute de 4,1% (hausse des prix marquée) et Pays de la Loire avec une hausse de 2,1%.

Globalement, on ne constate pas un resserrement des capacités d’achats d’une région à l’autre. Ainsi, à l’exception de la région Languedoc-Roussillon, les régions où les capacités d’achat sont faibles (l’Île-de-France, la région PACA ou la région Rhône-Alpes) n’ont pas connu de hausses significatives de leur capacité d’achat entre 2004 et 2005. En effet, bien que les prix y soient déjà très élevés, ils continuent de croître à un rythme comparable au reste des régions (voire même supérieur pour la région Rhône-Alpes). A l’inverse, dans les régions où les prix sont les moins élevés (le Limousin ou l’Auvergne) les primo-accédants ont vu leur capacité d’achat s’accroître de 0,3% entre 2004 et 2005.

Les grandes agglomérations

Les agglomérations de Nice et Marseille sont celles où les capacités d’achat des ménages primo-accédants sont les plus faibles (respectivement 37,1 et 48,8 m²). On note en particulier la très forte chute de la capacité d’achat moyenne sur l’agglomération marseillaise depuis le début de l’année 2000 (une baisse de l’ordre de 20 m², soit 29%). Cette baisse est supérieure à celles connues sur la plupart des autres agglomérations.

A l’opposé, Lille et Bordeaux sont les deux métropoles où la capacité d’achat moyenne est la plus élevée (plus de 64 m²). Lille est l’agglomération où la capacité d’achat moyenne est la plus élevée (64,8 m² avec une légère augmentation de 0,5% sur la dernière année considérée) Toulouse et Lyon ont connu les plus fortes chutes de la capacité d’achat des primoaccédants
sur leur agglomération depuis un an (-2,9% et -2,8% respectivement) en raison principalement de fortes hausses des prix.

L’évolution générale montre deux périodes de stagnation (2000-2001, 2004-2005) et une période de baisse de 2001 à 2004.
Bordeaux, Marseille et Lyon connaissent des évolutions similaires. Une agglomération est restée quasiment stable : Strasbourg. On retrouve des capacités d’achat moyennes similaires sur toute la période entre Strasbourg et Lille ou Lyon et Toulouse.

L’Île-de-France

La capacité d’achat des ménages primo-accédants a fortement augmenté dans les Yvelines (78) et dans les Hauts-de-Seine (92), c’est-à-dire dans les départements où la hausse des prix a été la moins marquée. A l’opposé, la Seine Saint-Denis (93) est le département de la Petite Couronne où les capacités d’achat moyennes sont les plus élevées mais également les plus touchées par la hausse des prix (-1,6%).

Les couples sans enfant ont moins bénéficié des avantages du Nouveau Prêt à Taux Zéro que les couples avec deux enfants, en raison des plafonds de revenus d’éligibilité, plus souples pour ces derniers (déterminés en fonction de la taille du ménage).

Toutefois, si l’on prend l’exemple de la Petite Couronne, les couples avec deux enfants n’ont accès qu’à 51,9 m² et les couples sans enfant à 48,5 m². Les couples avec enfants restent donc, malgré tout, les ménages les plus fragilisés par la hausse des prix, en dépit des avantages liés à l’instauration du Nouveau Prêt à Taux Zéro.

La situation pour les célibataires reste quasiment stable dans toute l’Île-de-France.

On remarque enfin qu’un ménage primo-accédant, quelle que soit la composition du ménage, en choisissant de s’éloigner en grande couronne, peut acquérir un logement deux fois plus grand que dans Paris intra muros.