Le recul sensible de l’activité observé depuis le début de l’année 2004 peut paraître normal compte tenu de la hausse des prix qui se poursuit à des rythmes toujours aussi vifs et préoccupants. Pour autant, cette évolution est singulière parce que le recul du marché n’est en fait que très modéré.

Le paradoxe du secteur du logement - celui de la bonne tenue de la conjoncture immobilière dans une économie qui déprime - devrait encore durer car ni la situation du marché de l’emploi, ni la progression soutenue des prix n’ont eu raison de la pression de la demande. Avec des conditions de remboursements de prêts supportables et moyennant une augmentation des taux d’effort jamais observée par le passé, le marché tient toujours !

Si le marché affiche toujours une bonne santé, c’est en fait parce qu’il s’est profondément transformé. Les primo-accédants aux revenus modestes sont en effet de moins en moins nombreux. Alors qu’ils représentaient plus de 75 % de l’ensemble des accédants à la propriété dans les meilleures années de la reprise (bénéficiant alors d’un environnement exceptionnel), ils sont un peu moins de 60% aujourd’hui.

Et ils sont d’autant moins nombreux  :
• sur les zones les plus recherchées : un peu plus d’un acquéreur sur deux en PACA, en Aquitaine et en région Ile-de-France… contre près de trois accédants sur quatre dans le Limousin, en Lorraine ou en Franche Comté ;
• et lorsque les prix pratiqués sont les plus élevés : un tiers des acquéreurs à Paris… contre 60 % dans le « croissant Est » de l’Ile-de-France.

Les disparités dans la diffusion de la primo accession se retrouvant aussi à l’intérieur d’une région aussi hétérogène que l’Ile-de-France : entre un pourcentage de primo-accédants de 31,7 % sur Paris et des taux de 63,2 % en Essonne, de 64,7 % en Seine-et-Marne et de 65,2 % en Seine-Saint-Denis, on retrouve bien en effet la carte des disparités intra-régionales des prix de l’ancien.

Les primo-accédants cèdent progressivement la place aux acheteurs détenant un apport personnel élevé, souvent constitué grâce à une vente immobilière préalable. L’accélération continue des prix est alors auto-entretenue par de nouveaux acheteurs, non pas à la recherche de plus-values immédiates, mais qui vendent pour acheter des produits de meilleure qualité. Pour pouvoir s’offrir des logements plus spacieux ou mieux situés, ces derniers sont contraints de revendre cher leur précédente acquisition.

L’envolée des prix de l’ancien constatée depuis le milieu des années 1990 ne semble pas cependant pouvoir déboucher sur un mouvement spéculatif généralisé. Les méthodes habituelles de recherche de l’existence d’une bulle (comparaison entre l’évolution du prix théorique des actifs immobiliers et celle des prix constatés et évaluation des primes de risque) montre, en effet, que le marché est resté équilibré.
Il est clair que cette évolution trouve davantage son origine dans l’amélioration des conditions de solvabilité des ménages. Mais la demande souffre. A pouvoir d’achat à peu près inchangé et malgré des prêts très attractifs, la solvabilité des ménages se détériore et rien ne semble pouvoir venir aujourd’hui compenser son érosion. Il est donc à prévoir dans ce contexte, que si la hausse des prix des prix n’est pas encore stoppée, elle devrait ralentir à l’horizon de 2005 pour ne pas être supérieure à 10%.

Dès lors, sous les hypothèses d’une offre de crédits amplifiée par l’arrivée du nouveau PTZ, du maintien des taux d’intérêts à leur bas niveau et d’un nouvel allongement de la durée des prêts, le marché de l’ancien devrait s’engager sur la voie d’une consolidation de son activité et se maintenir à son niveau actuel en 2005.
L’ouverture aux primo-accédants du nouveau PTZ aura sans aucun doute des effets bénéfiques sur le marché de l’ancien. En effet, corrélée à un ralentissement de la hausse des prix plus que probable, elle doit permettre :
• d’améliorer la solvabilité des ménages qui ne supportent plus les taux d’effort imposés par les niveaux de prix atteints ;
• d’améliorer la solvabilité des primo-accédants les plus modestes qui sont peu à peu évincés des espaces urbains les plus convoités ;
• et de lever les freins à la mobilité des ménages occupant le parc locatif social.
L’attachement des ménages à l’immobilier, valeur patrimoniale de sécurité et de rendement vers laquelle ils se tournent toutes les fois que la possibilité de réaliser leur projet est permise, pourra dans ces conditions, une nouvelle fois, être démontré...

L’activité devrait donc rebondir à partir de 2006, lorsque la reprise économique permettra au
marché de l’emploi de se rétablir et que le pouvoir d’achat du revenu disponible des ménages
engrangera, à son tour, le bénéfice des fruits retrouvés de la croissance.
En 2007, une fois que le marché aura absorbé les hausses de prix intervenues ces dernières années, la reprise devrait se consolider dans de bonnes conditions. Et le marché pourra même retrouver puis dépasser son niveau d’activité de 2002.

Mais d’ici là, la connaissance et le suivi du marché auront largement bénéficié d’une amélioration sensible de ses outils d’observation. Ainsi, dès 2005, l’« Indice mensuel des prix de l’ancien de la FNAIM » va permettre dans les huit premiers jours de chaque mois de connaître avec précision le rythme récent de l’évolution des prix, France entière, en distinguant le marché des maisons et celui des appartements. Cet indice qui présente les évolutions les plus récentes des prix des logements répondra ainsi, sans aucun doute, aux besoins et aux attentes des principaux acteurs du marché mais également aux demandes d’information des ménages qui font confiance aux professionnels de la FNAIM.

Consulter l'étude : Voir l'ensemble des résultats de cette étude....  (PDF)

Source : www.fnaim.fr  - janvier 2006