L'évolution générale

L'activité du marché de l'ancien a reculé de 2.0 % au cours du 1er trimestre 2006.

Sur un an cependant, le marché est toujours orienté à la hausse : l'accroissement de l'activité est d'ailleurs remarquable (+ 4.1 %) dans le contexte de ces derniers mois (remontée des taux d'intérêt de la part de certains établissements, amplification de la crise sociale, inquiétude sur la situation du marché de l'emploi …). Et cela repousse toujours plus le moment du retournement de la conjoncture si souvent annoncé.

 

Le recul d'activité de ce début d'année semble donc ne constituer qu'une expression supplémentaire du caractère saisonnier de l'activité. Durant l'hiver, le marché de l'ancien retrouve habituellement plus de calme : le nombre de transactions se contracte de façon significative (le 1er trimestre réalise, en moyenne, 17.5 % des ventes contre 22.5 % au 2ème trimestre, 35.0 % au 3ème trimestre et 25.0 % au 4ème trimestre) ; les biens présentés sur le marché le sont alors, plus fréquemment que sur le reste de l'année, par contrainte (mobilité professionnelle, éclatement des couples…) ; les prix auxquels les offreurs peuvent prétendre sont difficiles à réaliser… et bien souvent doivent être revus à la baisse.

Sur le fond, en effet, le marché reste solide. Le ralentissement de la hausse des prix constitue un puissant facteur de soutien de la demande. Et depuis plus d'un an, l'indicateur de solvabilité de la demande a tiré pleinement partie de cela : il s'est ainsi lentement amélioré
tout au long de 2005.

Mais le marché bénéficie aussi de la transformation de la demande qui s'observe depuis le début des années 2000. La déformation de la structure des clientèles est sensible à cet égard : d'après l'Observatoire du Financement du Logement (CSA), la part des cadres et des professions libérales représente aujourd'hui 1/3 du marché contre à peu près 1/4 en 2001 ; et
surtout, la part des ménages disposant de revenus mensuels de 4 SMIC et + est maintenant de 42.5 % contre à peu près 30 % en 2000 (à l'inverse, la part des 3 SMIC et moins est passé de plus de 45 % à moins du tiers aujourd'hui). Cette évolution qui s'est observée dans toutes les régions se trouve alors à l'origine d'un puissant " effet revenu " : les revenus des ménages qui réalisent de projets immobiliers sont ainsi proportionnellement plus élevés aujourd'hui qu'au début des années 2000. D'après l'Observatoire du Financement du Logement (CSA), cela est équivalent à un hausse annuelle des revenus de l'ordre 6 %… contre 3.5 % pour le reste des ménages.

En corrigeant l'indice de solvabilité de la demande à raison de cet " effet revenu ", on constate que son niveau est resté élevé au cours des dernières années : il a même affiché une progression sensible en 2005. C'est bien le sens de l'évolution observée sur le marché de l'ancien au cours des dernières années.

 

Les tendances du marché

Le marché a connu un recul d'activité au cours du 1er trimestre 2006. Il est vrai que le second semestre de l'année 2005 avait surpris par son dynamisme. L'activité des professionnels perd alors 2.0 % sur le trimestre : mais pour autant, le marché reste solide et il progresse même de 0.7 % sur un an, de trimestre à trimestre (+ 4.1 % sur un an, en année glissante).

Dans ce contexte, le marché des appartements enregistre une légère augmentation de son activité, avec + 0.2 % au cours du trimestre (et sur un an : + 3.5 % de trimestre à trimestre et + 3.7 % en année glissante), alors que celui des maisons, qui avait connu une bonne reprise d'activité en 2005, connaît un recul de 3.0 % sur le trimestre : même s'il affiche toujours une hausse de 4.2 % sur un an, en année glissante, il cède 0.6 % sur un an, de trimestre à trimestre.

Le ralentissement de la hausse des prix

Au cours du 1er trimestre 2006, les prix de l'ancien ont augmenté de 2.2 % : la progression a été la plus rapide sur les prix des appartements (+ 2.5% au cours du trimestre), alors que les prix des maisons ont cru plus doucement (+ 1.7 % au cours du trimestre).
L'évolution des prix est donc plus lente qu'au début 2005 : la hausse avait alors été de 2.8 % sur le 1er trimestre (+ 3.0 % en 2004 à la même époque).

Le ralentissement de la hausse des prix des logements anciens se renforce donc :

- Sur le marché des appartements, le ralentissement de la hausse est prononcé : + 7.5 % sur un an au 1er trimestre 2006 contre + 15.1 % en 2005 à la même époque (+ 17.4 % en 2004).
- Sur le marché des maisons, en revanche, le rythme de progression des prix recule de manière moins prononcée : + 9.4 % sur un an au 1er trimestre 2006 contre + 11.7 % en 2005 à la même époque (+ 10.4 % en 2004). Il est vrai qu'en général, les hausses de prix sont moins rapides sur le marché des maisons et les ralentissements moins marqués.

Sur le marché des appartements, la progression reste encore soutenue pour les studios et une pièce (14.1 % du marché et + 10.8 % contre + 21.5 % en 2005 à la même époque). Elle est à peu près dans la moyenne pour les 2 pièces (24.6 % du marché et + 7.0 % contre + 15.0 % en 2005 à la même époque), les 3 pièces (28.8 % du marché et + 7.3 % contre + 12.7 % en 2005 à la même époque) et les 5 pièces et plus (11.1 % du marché et + 8.4 % contre + 10.0 % en 2005 à la même époque). Elle est plus lente pour les 4 pièces (21.4 % du marché et + 5.4 % contre + 16.3% en 2005 à la même époque).

Sur le marché des maisons, la hausse des prix est assez homogène d'un type de logement à l'autre : + 10.0 % pour les 4 pièces et moins contre + 13.3 % en 2005 à la même époque (31.7 % du marché), + 10.4 % pour les 5 pièces contre + 10.0 % en 2005 à la même époque (26.9 % du marché) et + 8.1 % pour les 6 pièces et plus contre + 11.5 % en 2005 à la même époque (41.4 % du marché)

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Source : www.fnaim.fr
avril 2006