Observatoire
Francilien de l'Immobilier : principaux résultats du 1er semestre 2006 -
marchés toujours haussiers
Les prises de
mandat au cours du 1er semestre 2006 en Ile-de-France
reflètent bien l’hétérogénéité de l’habitat et du
logement dans notre région (collectif / individuel ;
appartement / maison).Ce n’est
donc pas par hasard si les travaux de réflexion menés
par le CESR Ile-de-France et le Conseil Régional portent
dans le domaine du logement essentiellement sur la
densification et ses conséquences sur notre territoire.
Cinq départements de l’Ile-de-France se caractérisent
par une proportion très importante de logements
individuels : Oise, Yvelines, Essonne, Hauts-de-Seine,
Seine-Saint-Denis.
La prise de mandat exclusif caractérise aussi très bien
la structure des marchés dans six départements dont
Paris. La prise de mandat exclusif y est supérieure à 10
%.
Pour la première fois, la prise de mandat exclusif a
explosé à Paris : 27 % des mandats sont exclusifs, soit
+ de 30 % par rapport au semestre précédent.
Ce décollement mérite quelques explications : Le marché
parisien, depuis quelques mois, se caractérise par les
points suivants :
- Des ventes plus difficiles ;
- Des prix reflétant un investissement financier
important dans le patrimoine des ménages ;
- Une part croissante significative des investisseurs
étrangers dans Paris ;
- Un marché quasi exclusif de revendeurs et non pas de
primo-accédants.
Soulignons toutefois que la proportion de mandats
exclusifs est loin d’être négligeable dans l’acquisition
de maisons dans les départements suivants : Oise,
Yvelines, Essonne, Val d’Oise.
Analyse de la fluidité du marché
La rupture que nous avions constatée au 2ème semestre
2005 se confirme.
La durée entre la prise de mandat et la vente effective
s’est allongée très sensiblement de 47 jours à 56 jours,
soit + 20 %.
Cette rupture depuis le 2ème semestre 2005 qui se
confirme, caractérise les premières tensions sur les
marchés immobiliers franciliens. Cet allongement de la
durée est homogène sur tous les départements sauf Paris
qui, paradoxalement, connaît une diminution de 54 jours
à 48 jours. Ceci mérite quelques explications :
• Paris redevient attractif notamment dans les quartiers
Ouest.
• L’augmentation des prix est moins importante que dans
la 1ère et 2ème couronnes.
Nous assistons donc à un rééquilibrage actuel en notant
par exemple que l’augmentation des prix est plus
importante à Suresnes (92) que dans le 16ème
arrondissement à Paris.
Paris redevient non seulement attractif en prix mais il
est de nouveau une valeur refuge caractérisée par une
bonne sécurité en terme de placement à laquelle s’ajoute
le plaisir d’habiter la capitale et de profiter de ses
services.
Des marchés qui tendent vers plus de transparence
grâce notamment à des outils de communication comme
Internet qui devient familier aux français comme aux
étrangers.
Soulignons des évolutions importantes des
caractéristiques des marchés actuels :
- Les prix reflètent de moins en moins une surface en m²
et de plus en plus un espace à vivre (lumière, calme…)
et un environnement extérieur (commerces, lycées,
transports, risques d’inondation…) ainsi qu’une
réapparition des effets de mode quelquefois excessifs.
- On peut noter également les premiers effets de la
multiplication des diagnostics techniques ainsi que des
cartes caractérisant des facteurs clés de
l’environnement - inondation de Paris, bruit dans les
rues de Paris, sécurité dans les quartiers - disponibles
sur Internet.
Ces informations objectives sont de plus en plus prises
en compte par les acquéreurs dans leurs exigences
reléguant ainsi au passé les images d’Epinal véhiculées
par l’histoire (St Germain des Prés…).
Les éléments de conjoncture sont les suivants :
- Les
ventes
Entre le 1er semestre 2006 et le 2ème semestre, la
hausse est toujours là et l’homogénéisation du marché
immobilier soulignée lors de notre dernière conférence
de presse est bien confirmée concernant Paris et la 1ère
couronne.
De même, la structure des prix du marché de l’Ile-de-France
n’a pas changé. Une fois encore, faut-il rappeler qu’il
ne faut pas confondre ralentissement de la hausse des
prix avec diminution des prix.
Sur les dix ans à venir, l’insuffisance des stocks en
Ile-de-France et la faible mobilisation du foncier
constructible dont les collectivités locales sont
responsables demeurent les éléments structurant des
marchés immobiliers en Ile-de-France. La hausse des prix
est et demeure générale.
Rappelons aussi l’une des caractéristiques de
l’immobilier, c’est son aspect psychologique et donc
très dépendant à la fois des médias et des effets
d’annonce des politiques publiques dans ce domaine et de
leur mise en œuvre plus ou moins rapide sur le terrain.
Ceci est d’autant plus vrai en Ile-de-France. A Paris,
l’augmentation au cours du 1er semestre 2006 se situe
entre 10 % (Trudaine, Lafayette, Opéra…) et 2 %
(Montmartre…). En ce qui concerne l’Ile-de-France hors
Paris, les augmentations par département sont les
suivantes :
- Yvelines : 11 %
- Essonne : 4 %
- Val d’Oise : 7 %
- Oise : - 4 %
- Hauts de Seine : 3 %
- Seine Saint-Denis : 9 %
- Val de Marne : 5 %
- Les
loyers à Paris
Depuis plusieurs années, nous vous communiquons notre
analyse spécifique sur l’évolution des loyers dans la
capitale.
En ce qui concerne les baux nouveaux conclus pendant ce
1er semestre 2006, nous constatons une stabilité des
loyers par rapport au semestre précédent c’est-à-dire
entre 17,25 € fourchette basse, et 22,50 € pour la
fourchette haute, au lieu de 17,35 € et 22,75 €.
La structure des loyers reste donc identique et mérite
les commentaires suivants :
- la solvabilité des locataires à Paris est tendue car
les revenus des ménages augmentent difficilement.
- Autre élément à prendre en compte : l’augmentation
significative des charges de copropriété en 1 an qui se
situent aujourd’hui aux environs de 20 € le m² par an.
- De façon très pratique et significative, les
professionnels aujourd’hui ont tendance à exiger quatre
fois le revenu net par an pour un loyer charges
comprises.
En conclusion, cette situation ne doit pas
surprendre puisqu’au cours des précédentes conférences
de presse, nous l’avions, en terme de prospective,
annoncé. De même que nous avions annoncé depuis trois /
quatre ans l’absence de bulle immobilière.
Aujourd’hui, nous constatons à regret une absence de
réflexions et de débats de fond sur la politique du
logement dans notre pays même depuis l’annonce des
candidats à la candidature dans la presse écrite et
audio-visuelle, et pourtant l’habitat est la
préoccupation majeure des français qui souhaitent, comme
les professionnels, plus de visibilité dans les
politiques publiques, plus de simplicité dans les
différents dispositifs et, plus simplement, plus
d’attention aux besoins quantitatifs et qualitatifs en
matière de logement des français et surtout des
franciliens.
Malgré les engagements pris par Jean-Paul HUCHON,
Président du Conseil Régional, de ne pas augmenter les
taxes régionales dans son programme électoral, nous
constatons une nouvelle fois que le budget de l’Ile-de-France
depuis deux ans a été voté avec une augmentation
importante des taxes et impôts : + 23 % en 2005 ; + 29 %
en 2006.
Nous ne pouvons pas non plus passer sous silence
l’inadaptation des infrastructures des transports en
Ile-de-France et ses conséquences sur les marchés
immobiliers dans notre région, notamment pour améliorer
le « mieux vivre francilien ».
Espérons que la demande faite par le MEDEF Ile-de-France
avec le concours de notre organisation de créer une
commission de concertation de professionnels de
l’habitat et du logement dans notre région auprès du
Conseil Régional se réalise avant les échéances
électorales.
Source :
www.fnaim.fr Chambre FNAIM Paris-Ile de France - Communiqué du 23
novembre 2006
