Un marché de contrastes et de rattrapages, l’éffet « Dominos » se poursuit

Sur l’ensemble du territoire, nous nous attendions à un ralentissement du rythme de la hausse des prix au premier semestre, menant logiquement à une mise en palier à la fin de l’année. Nous prévoyions une augmentation des prix France Entière comprise entre 6 et 10% pour l’ensemble de l’année 2006. Il est aujourd’hui certain que le haut de cette fourchette sera atteint voire dépassé.

Plusieurs raisons expliquent ce retard à la décélération :

1. Un rattrapage du prix au m² des maisons individuelles qui avait progressé de (seulement !) 20% au cours des 24 derniers mois (contre 25% pour le prix du m² collectif) et qui progresse sur les 6 premiers mois de 6,77%.
2. La poursuite de « centrifugeage » des acquéreurs vers les banlieues, les plus éloignées des centres urbains, entraînant par effet domino une augmentation brutale des prix de l’immobilier de ces zones géographiques où ils étaient restés relativement bas.
3. Une augmentation annoncée des taux de crédit pour le 2e semestre dont les acquéreurs ont déjà constaté les premiers effets en début d’année et qui les pousse à acheter « pendant qu’il est encore temps ». Notons que, même après les augmentations de ces 6 derniers mois, les taux restent historiquement et psychologiquement bas.
   Ce dernier ressort profite plus aux acquisitions d’appartements qui représentent 50,03% des achats contre 47,5% en 2004. Ce sont les classes d’âges les plus jeunes (54% de moins de 40 ans) et les catégories socioprofessionnelles Employés Ouvriers (41,38% contre 38% en 2004) qui sont les plus actives dans cette anticipation de la hausse des taux.

Ces phénomènes sont atténués à Paris où les prix s’assagissent et progressent à un rythme annualisé de 7%. Ils s’exacerbent en Ile-de-France où ces effets « rattrapage » et « dominos » sont paroxismiques.
Les mêmes causes produisent les mêmes effets sur l’ensemble du territoire et plus particulièrement dans les bassins de vie des métropoles régionales où nous voyons s’accentuer les phénomènes de « rurbanisation ».

Les tendances au second semestre

Le marché restera soutenu par les primo-accédants et les classes d’âges les plus jeunes.
La proportion des acquisitions faites à titre d’investissement ou à usage de résidences secondaires continuera à s’inscrire en reflux alors que s’effectueront les « transactions de confort » dont les projets ont été différés depuis plusieurs années. Ce phénomène est amorcé, notamment dans les classes d’âges les plus élevées, il entraîne une détente des stocks dans les maisons et appartements de moyen haut de gamme.
Pour « l’atterrissage des prix », la piste n’est pas encore en vue.

Que s’est-il passé sur un an sur la France entière ?

Le prix moyen a atteint 2 228 euros par m², soit une évolution de 10,79% en un an (2 011 euros par m² en 2005).
Appartements : 2 731 euros (+ 11,79%).
Maisons : 1 940 euros (+ 9,66%).

Le montant moyen d’une acquisition s’est élevé à 179 423 euros, soit une évolution de 10,83% en un an (161 879 euros en 2005).
Appartements : 162 095 euros (+ 15,42%).
Maisons : 208 224 euros (+ 10,15%).

La superficie moyenne d’un bien immobilier acheté est de 82,47 m².
Appartements : 56,83 m².
Maisons : 111,14 m².

Le délai de vente moyen est de 68 jours.
Appartements : 61jours.
Maisons : 74 jours.

L’écart de prix (entre la mise en vente et le compromis) ressort à 4,13% (contre 4,22% en 2005).
Appartements : 3,28%.
Maisons : 4,82%.

Le financement sollicité a représenté 73,21% du montant des acquisitions.

La durée moyenne du crédit est passée de 17,88 ans à 18,86 ans.