Après un début d’année assez morose, le marché locatif privé parisien avait retrouvé progressivement plus de vigueur durant les mois d’été, en 2004. L’année 2005 avait commencé comme 2004, mais le marché n’a pas retrouvé de couleurs pendant l’été. Et l’année s’est terminée comme elle avait commencé, sans éclats.

La mobilité résidentielle des locataires est en effet maintenant moins forte que celle qui se constatait jusqu’en 2002 : elle s’établit à 19.5 % en 2005, contre de l’ordre de 23 % en moyenne entre 2000 et 2002. Mais elle avait déjà sensiblement diminué en 2003 pour s’établir
à 19.4 %, en moyenne : ce qui est peu fréquent et n’avait pas manqué de peser sur la tenue du marché (moindre fluidité, allongement des délais de remise en location, accroissement des exigences des candidats à la location …). L’embellie constatée en 2004 avait alors surpris : en redescendant de l’ordre de 10 % au cours de 2005, la mobilité semble être revenue à un niveau plus en phase avec la conjoncture économique générale.

Les raisons du recul du marché sont nombreuses et bien connues : situation du marché du travail, faible progression des revenus, moral des ménages hésitant ... Aussi à Paris, comme dans certaines autres grandes agglomérations (Lyon, par exemple), les indicateurs de fluidité du marché locatif privé ont enregistré une nouvelle dégradation : à peu près tous les segments de marché ont alors été concernés par cela ; dans le cas des 3 pièces, le recul a été plus marqué que dans l’ensemble (à peu près deux fois plus prononcé) … alors que dans le cas des 4 pièces, le recul a été plus modéré (à peu près deux fois moins prononcé).

Le niveau des loyers de marché s’est alors établi à 20.2 €/m² sur Paris, au 4ème trimestre 2005, contre 9.5 €/m² sur Lyon et 10.2 €/m² sur Lille et 11.2 €/m² sur Marseille.
Il a donc progressé de 4.4 % sur un an, soit à un niveau à peu près comparable à celui observé en 2004 (+ 4.8 % sur un an) :

• le rythme de la hausse s’est donc redressé au cours des deux dernières années, dans un marché maintenant un peu moins actif que par le passé : en 2003, le rythme de l’évolution était de + 1.6 %, contre + 9.2 % en 2002 et de + 7.9 % en 2001 ;

• sur un an, le niveau des loyers des studios et 1 pièce augmente à peu près au même rythme que l’ensemble (+ 4.2 %). En revanche, la hausse des loyers est un peu moins rapide pour les 2 pièces (+ 3.9 %) et pour les 4 pièces (+ 3.6 %). Et surtout pour les 3 pièces (+ 3.0 %). Alors que les loyers des 5 pièces et plus connaissent une augmentation plus rapide (+ 6.3 %).

Les loyers des studios et 1 pièce (31.8 % du marché en 2005) s'établissent maintenant à 22.8 €/m², donc à un niveau supérieur de 25 % à celui constaté sur les 3 et 4 pièces. Ces derniers (respectivement 18.0 % et 8.4 % du marché en 2005) sont en effet de 18.1 et 17.8 € /m². Le différentiel est de l’ordre de 10 % si on considère les 2 pièces et les 5 pièces et plus (respectivement 34.6 % et 7.3 % du marché en 2005, avec 19.5 €/m² et 20.4 € /m²).

• Consulter l'étude

Source : http://www.immocnab.com - 31 janvier 2006