Le marché immobilier en Ile-de-France aura connu un niveau élevé d’activité en 2005.
Le volume des ventes, qui a atteint 244 366 biens immobiliers en 2005, a, en effet, progressé de 1% par rapport à 2004, année qui avait, elle-même, enregistré une augmentation du nombre des transactions de 3% par rapport à 2003. 2005 a même été la meilleure année depuis le début de la décennie. Autant dire que la tendance à moyen terme n'a, en dépit d'évolutions erratiques qui ont été observées sur certains segments de marché, jamais cessé de témoigner de la fermeté de l’activité immobilière.

La bonne tenue du marché francilien au cours de l’année écoulée a concerné la quasi totalité
des départements de la région.

Une activité soutenue du marché immobilier en 2005

À l’exception de Paris et du Val-d’Oise, lesquels ont accusé une baisse respective des volumes de -1,5% et de -3,4%, la vitalité des transactions a été la règle en Petite Couronne comme en Grande Couronne ; les palmes de la croissance revenant à trois départements : la Seine-et-Marne (+3,9%), les Yvelines (+3,2%) et la Seine-Saint-Denis (+3,2%).

Ces bons résultats globaux, enregistrés en 2005, méritent d’être affinés à la lumière des mouvements observés segment de marché par segment de marché.

Ainsi, les appartements (154 179 transactions), qui représentent 63% du nombre de biens immobiliers vendus l’an dernier en Ile-de-France, ont fait l’objet d’une demande soutenue tant à Paris (+0,4%), en Petite Couronne (+3,9%) qu’en Grande Couronne (+5,9%). Les appartements anciens, avec 116 841 transactions, ont tiré les ventes : +1,7% à Paris, +2,9% en Petite Couronne, +3,0% en Grande Couronne. Les appartements neufs (22 040 transactions dans la région) n’ont pas été en reste, puisque le volume des ventes a crû de 12,9% en Petite Couronne et de 20,1% en Grande Couronne. Seule la capitale a connu un reflux significatif (-24,2%) qu’il convient néanmoins de relativiser, puisque Paris représente désormais moins de 3% de ce segment de marché en Ile-de-France.
Les maisons individuelles, dont l’importance de la demande n’est plus à souligner, ont connu, en 2005, une relative stabilité des transactions (-0,2% avec 56 216 transactions). Dominé par la Grande Couronne, qui capte près de 75% des ventes réalisées dans la région, le marché francilien de la maison individuelle a marqué le pas dans le secteur de l’ancien (-0,3% à 50 169 unités) et accusé une chute des ventes dans celui du neuf (-10,5% à 3 966 unités).

Quant au marché foncier, son activité de 2005 augure mal d'une reprise des mises en chantier de logements neufs à moyen terme. En baisse de 2,4%, avec 11 015 parcelles vendues en Ile-de-France il n'a cessé de se dégrader en 2005, du fait d’un recul des transactions en Petite Couronne (-4,5%) comme en Grande Couronne (-2,2%), excepté le cas de Paris, où la négociation foncière est structurellement marginale (74 terrains vendus contre 47 en 2004).
L'activité soutenue dont a bénéficié le marché immobilier francilien en 2005, a été dopée par les résultats du 4e trimestre, lesquels font état d'une progression de 3,7% des ventes, tous biens confondus, en Ile-de-France. À commencer par la Petite Couronne (+7,9%), suivie de Paris (+1,4%) et de la Grande Couronne (+1,4%).
Si le nombre des ventes a continué de croître en fin d'année et, singulièrement, en décembre, le rythme de la progression des prix a, en revanche, fortement ralenti au 4e trimestre.

Une forte progression des prix en 2005, freinée au 4e trimestre

Ainsi, les variations de prix des appartements anciens ont amorcé, au 4e trimestre, une phase de décrue par rapport au trimestre précédent, comme en témoignent les Indices Notaires-INSEE de Paris (+1,7% au 4e trimestre, contre + 5,3% au 3e trimestre) de la Petite Couronne (+1,2% contre +5,8%) et de la Grande Couronne (+2,2% contre +5,2%). Aucun département de la région Ile-de-France n’échappe à ce mouvement de fond, puisque les hausses constatées sont de 2 à 3 fois moins élevées d’un trimestre à l’autre, voire davantage si l’on prend l'exemple des Hauts-de-Seine, où les prix n'ont progressé que de 0,4% au 4e trimestre, contre +5,6% trois mois plus tôt.
Sans compter les baisses de prix enregistrées dans six arrondissements parisiens, dont la plupart avaient, il est vrai, connu des hausses supérieures à 7% au cours du trimestre précédent : -1,2% dans le 10e arrondissement, -1,5% dans le 1er, -2% dans le 4e, -3,4% dans le 3e, -4,5% dans le 6e et -4,6% dans le 2e.
Ce constat vaut également pour les maisons anciennes, dont les Indices Notaires-INSEE font état d'une décélération de la hausse des prix au 4e trimestre : +0,3% contre +4,8% au 3e trimestre en Petite Couronne, +0,4% contre +5,3% en Grande Couronne. Un ralentissement qui, là encore, se vérifie sur l’ensemble des départements.
Pour autant, les variations annuelles des prix des appartements anciens continuent, sous l'effet des progressions significatives enregistrées sur les trois premiers trimestres de 2005, d’évoluer à un rythme à deux chiffres pour atteindre +14% à Paris (5 250 €/m2), +13,3% dans les Hauts-de-Seine (3 905 €/m2), +21,4% en Seine-Saint-Denis (2 395 €/m2), +17,8% dans le Val-de-Marne (3 242 €/m2), +17,7% en Seine-et-Marne (2 246 €/m2), +15,4% dans les Yvelines (3 201 €/m2), +18,5% dans l’Essonne (2 310 €/m2) et +17,1% dans le Val-d’Oise (2 255 €/m2).
Le haut niveau d'activité conjugué à cette nouvelle décélération des prix, qui devra se confirmer au cours des 1er et 2e trimestres 2006 pour être tenue comme acquise, constitue un signal fort du marché indiquant que la demande est toujours prête à s'exprimer dès lors que l'offre fait preuve de sagesse dans les prix affichés.
Car la satisfaction des importants besoins en logements aujourd'hui recensés en Ile-de- France passe, coûte que coûte, par le maintien de la solvabilité des acquéreurs, laquelle a été mise à mal par plusieurs années de hausses ininterrompues des prix. Il est désormais évident que les prix ont atteint des plafonds au-delà desquels les délais de commercialisation des biens immobiliers ne manqueraient pas de s'allonger déraisonnablement et, ce faisant, les volumes de transactions de baisser inéluctablement.

Un marché dynamique qui ne doit pas masquer les difficultés de nombreux franciliens à se loger

Au total, les performances du marché immobilier en Ile-de-France comme celles de la construction neuve sur le plan national témoignent, avec plus de 400 000 logements mis en chantier en 2005, de la vitalité de ce secteur d’activité en France.
Et pourtant, notre pays en général et la région Ile-de-France en particulier sont confrontés aujourd'hui à une crise du logement, qui affecte non seulement les personnes les plus démunies mais aussi, de plus en plus, les classes moyennes.
Cette situation paradoxale est l'expression d'un déséquilibre entre l'offre et la demande, né de l'accumulation de besoins en logements non satisfaits depuis une décennie.
Un déséquilibre qui est aggravé par un rythme de la construction neuve inégal selon les régions. Certaines d’entre elles ont engrangé un surplus de produits locatifs défiscalisés par rapport à la demande du marché. D'autres continuent à subir une pénurie de logements qui se vérifie aussi bien dans le secteur du locatif que dans celui de l'accession à la propriété. Telle est la situation de la région Ile-de-France.
C'est pourquoi, il faut espérer que le ralentissement de la hausse des prix de l'immobilier, constaté en fin d’année 2005, se poursuive en 2006, tant les besoins en logements sont criants dans la plupart des départements franciliens. Comment pourrait-il en être autrement, quand la croissance moyenne annuelle de la population double, selon une récente étude de l’INSEE, entre 1999 et 2005 (+0,62%) par rapport à la période précédente (+0,31% entre 1990 et 1999), alors que la production annuelle de logements neufs, elle, a été divisé par deux en dix ans. Sans compter la baisse constatée du nombre de personnes par foyer qui accroît d'autant les besoins en logements.
Davantage d'habitants à loger pour à peine plus de logements à occuper, tels sont les termes de l'équation à l'origine de la hausse ininterrompue des prix depuis plusieurs années.
Avec les conséquences que l'on sait sur les migrations de la demande, condamnée à rechercher dans la périphérie ce qu'elle ne trouve plus au centre, c’est-à-dire des logements à des prix abordables, lesquels ne le sont plus pour des pans entiers de la population.
Ceux qui sont "trop riches" pour prétendre occuper un logement social, ne le sont pas suffisamment pour se loger ailleurs que dans du locatif intermédiaire, puisque les loyers du privé sont, pour nombre d'entre eux, devenus également inaccessibles. Il y encore peu de temps, ces mêmes ménages pariaient sur l'avenir, en sautant le pas de l'accession à la propriété au prix d'un niveau d'endettement supportable et d'un montant de mensualités raisonnable. Et ce, pour y habiter, économiser un loyer le jour venu de la retraite et laisser un bien à leurs enfants. Ces ménages rencontrent désormais de plus en plus de difficultés à se loger.
Comment dès lors restaurer l'offre de logements locatifs ? Comment mettre sur le marché des logements proposés à des prix compatibles avec les capacités financières des ménages ?
À ces questions, la logique économique et financière ne peut apporter de réponses pertinentes. En effet, le revenu disponible des ménages stagne, le taux d'épargne s'érode, le niveau d'endettement s'accroît, et le coût de l'argent cesse de baisser. Mais, le prix des logements continue de grimper, même si le rythme de la hausse est plus faible.
Les pouvoirs publics doivent, en donnant une nouvelle impulsion à sa politique du logement, apporter des réponses adéquates. C’est le sens des mesures prises récemment par le gouvernement, visant notamment à améliorer le profil financier et fiscal de l'investissement locatif intermédiaire, à inciter les propriétaires à remettre en location leurs logements vacants et à ouvrir le prêt à 0% à l'accession dans l'ancien sans condition de travaux.
Autant de mesures qui vont dans le bon sens, mais dont l'efficacité dépend de la capacité des opérateurs franciliens de construire des logements. Car la restauration de l'offre passe autant par l'accroissement des flux, c’est-à-dire par l'alimentation du marché en logements neufs, qu'elle repose sur les gisements recélés dans les stocks, lesquels sont constitués des logements anciens et vacants. D'autant que le taux de la vacance n'a jamais été aussi faible en France depuis 40 ans (6,1% du parc).
La relance des mises en chantier de logements neufs en Ile-de-France, préalable à l'indispensable reconstitution de l'offre, à la nécessaire détente des prix et, au bout du compte, à la satisfaction de la demande, est largement subordonnée à la volonté des maires de produire des terrains à bâtir et à celle des pouvoirs publics de libérer pour la construction tout ou partie des terrains domaniaux.
C’est dans un accroissement significatif de l'offre foncière que le logement trouvera un nouveau souffle.

Pour Consulter l'ensemble de l'étude : http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=321&nID=877

Source : www.paris.notaires.fr - 4 avril 2006