La nouvelle augmentation du volume des ventes à laquelle on a assisté en Ile-de-France au 1er trimestre 2006 illustre une nouvelle fois la vigueur de la demande et l'ampleur des besoins qui continuent à s'exprimer en Ile-de-France, tandis que la poursuite de la hausse des prix, laquelle progresse à un rythme annuel plus modéré, traduit la pénurie de produits qui sévit dans la région capitale. Faut-il rappeler que celle-ci produit largement moins de 10% des logements neufs lancés chaque année en France, alors qu'elle représente pourtant 30% du PIB national et 20% de la population.

Une nouvelle progression du volume des ventes

Le nombre des ventes de biens immobiliers s'est élevé, en Ile-de-France à 56.137 au 1er trimestre, soit une augmentation de 6,3% par rapport à la même période de l'année précédente. La croissance des volumes intéresse les trois zones d'observations : Paris (+9,5%), la petite Couronne (+2,8%), la Grande Couronne (+7,6%).

Marché phare de la région, celui des appartements anciens affiche une progression globale de 2,3%. La petite Couronne s'est montrée la plus active (+5,2% avec 10.977 ventes), suivie de la Grande Couronne (+1,2% à 7.716 ventes), la capitale faisant preuve de stabilité (-0,2%), avec 9.051 appartements anciens vendus au cours de la période.

Même tendance pour le marché des appartements neufs, dont la forte progression des ventes (+8,8%), masque des amplitudes non moins importantes : +20,3% en Grande Couronne (2.167 appartements), +2% en Petite Couronne (2.266 unités), mais -18,5% à Paris (165 appartements).

Second marché de l'Ile-de-France en termes de transactions, les maisons anciennes font, elles aussi, preuve d'un relatif dynamisme (+1,5%) pour 10.581 ventes). Un dynamisme cependant contrasté selon que l'on se trouve en petite Couronne, où les volumes ont progressé de 6,4% (2.886 ventes contre 2.712 un an plus tôt) ou en Grande Couronne (-0,2% à 7.641 contre 7.658).

faute de terrains à bâtir mis en nombre suffisant sur le marché francilien pour lancer de nouveaux programmes, les stocks de maisons neuves s'amenuisent, entraînant les ventes dans un inexorable reflux : 128 ventes en Petite Couronne (-29,9%) au 1er trimestre, contre 183 pour la même période de 2005, 630 ventes en Grande Couronne (-14,4%), contre 736 un an plus tôt.

Une décélération de la hausse des prix

La relative accalmie des prix de l’immobilier, qui s’était manifestée à la fin de 2005, s’est globalement poursuivie au début de 2006. Certes, la hausse a été un peu supérieure en ce début d’année, exception faite des Yvelines (+1,6% contre +1,7%) et du Val-d’Oise (+3,4% contre +4,8%), les variations trimestrielles des Indices Notaires-INSEE des appartements anciens ont, au 1er trimestre, affiché, en Ile-de-France, des augmentations supérieures à celles qui étaient enregistrées au trimestre précédent : + 1,9% à Paris (contre + 1,7%,) + 2,2% dans les Hauts-de-Seine (contre + 1,2%), +4,9% en Seine-Saint-Denis (contre +2,3%), +3,6% dans le Val-de-Marne (contre +2,0%), +4,5% en Seine-et-Marne (contre +3,2%), +4,2% dans l’Essonne (contre +3,1%)

Mais cette observation doit être pondérée à la lumière des évolutions trimestrielles des prix observées depuis octobre à Paris et dans les départements de la Petite Couronne, lesquels progressent à un rythme moins soutenu que lors des quatre trimestres précédents.

Une telle tendance se traduit par une décélération de la hausse des prix en rythme annuel selon les Indices Notaires INSEE : +12,7% (contre +14,6% un an plus tôt) mettant, à Paris, le prix du m2 des appartements anciens à 5 352 euros/m2, +15,3% (contre 16,2% au 1er trimestre 2005) à 3 363 euros/m2 en Petite Couronne, +16,8% (contre +17,4%) à 2 652 euros/m2 en Grande Couronne. Avec, cependant dans cette dernière zone géographique, les deux exceptions notables de la Seine-et-Marne et de l’Essonne, dont les variations annuelles des prix continuent de progresser, d’un trimestre à l’autre, respectivement de 21,6% (contre +19,0%) à 2 380 euros/m2 et de 20% (contre +19,1%) à 2 420 euros/m2.

S’agissant des maisons anciennes, les Indices Notaires-INSEE ont progressé, en variations trimestrielle et annuelle, respectivement de 2,4% et de 15,8% en Petite Couronne, de 1,8% et de 14,5 % en Grande Couronne.

Au total, si la pression de la demande interdit aux prix de baisser, le niveau aujourd’hui atteint et le début de la hausse des taux d'intérêt interdisent tout autant qu'ils s'envolent. C'est pourquoi, il est permis de penser que la décélération de la hausse des prix, enregistrée ces six derniers mois à Paris et en Petite Couronne, se poursuivra au cours des prochains trimestres. Aussi est-il raisonnable d’envisager que l’augmentation des prix dans la capitale passe, d’ici à la fin de l’année, sous la barre des 10% en rythme annuel.

Une évolution des comportements de la demande

Phénomène remarquable, la hausse des prix n’a pas freiné quantitativement l'accession à la propriété des jeunes générations, puisque les moins de 30 ans représentent aujourd’hui 25% des acquéreurs en Ile-de-France contre 22% il y a cinq ans.

Confrontés à des problèmes de logements, les jeunes ménages qui en ont les moyens financiers agissent avec pragmatisme en faisant preuve de réalisme et d’une rare capacité d’adaptation au marché.

Rassurés par la présence de mensualités de remboursement, dans la plupart des cas, constantes pendant toute la durée du prêt souscrit, alors que les loyers versés à fonds perdus ne cessent, eux, d’augmenter, ils ont une approche plus financière que patrimoniale dans leur investissement immobilier, quitte à acheter des logements moins grands qu’ils ne le souhaiteraient compte tenu de leurs niveaux de ressources.

Un déséquilibre structurel entre une demande insatisfaite et une offre insuffisante

En conclusion, le marché immobilier francilien aura connu, au 1er trimestre 2006, un très fort niveau d’activité.

Les besoins en logements non satisfaits demeurent considérables en Ile-de-France. Pour autant, la production de terrains à bâtir dans la région n’augmente pas ou si peu ! Confronté à une pénurie de logements neufs, le marché demeure largement soutenu par le secteur de l’ancien. Un tel déséquilibre est préjudiciable à la fluidité du marché et contribue à créer des tensions sur les prix, même si une relative détente est désormais perceptible à Paris et en Petite Couronne.

La pénurie de logements conjuguée à la hausse des prix ne manque pas de pénaliser des pans entiers de candidats à l’accession à la propriété, qui se voient exclus du marché. Ne sont épargnés que les ménages bénéficiant d'un aide familiale et ceux disposant d'une capacité d’endettement suffisante ou d'un apport personnel important constitué la plupart du temps par la revente d'un bien immobilier.

Lesquels ménages sont également aidés par des crédits immobiliers qu’ils sollicitent pour des durées de plus en plus longues et à des taux qui restent situés à des niveaux bas. L’euro et la relative maîtrise de l’inflation permettent de maintenir les taux des prêts à long terme autour de 4%, voire même en deçà, même si ces derniers sont orientés à la hausse.

Quand la tendance affichée par la Banque Centrale est à la poursuite de l’augmentation du coût du crédit, les ménages conservent le réflexe d’emprunter et d'acheter, estimant que les prix et les taux sont aujourd'hui plus bas qu'ils ne le seront demain.

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