Investissement locatif et conventionnement privé : quel sera l'impact
des nouveaux dispositifs ?
La réforme du
dispositif d'incitation à l'investissement locatif est
intervenue, en deux temps, à l'automne 2006, alors que
l'engouement des ménages pour ce type d'investissement
était à son apogée. Il s'agissait notamment, pour le
gouvernement, d'améliorer le dispositif existant pour
répondre aux critiques adressées au régime Robien, jugé
par certains insuffisamment contraignant pour les
bénéficiaires au regard de l'avantage fiscal qu'il leur
offrait et accusé d'inciter à la production de logements
locatifs sans référence aux besoins.
Le régime Robien a ainsi été " recentré ", c'est-à-dire
que l'avantage fiscal qui lui est attaché a été quelque
peu réduit par le biais d'une réduction du taux et de la
durée d'amortissement, les loyers plafonds restant
inchangés. Il est doublé, pour les investissements dans
le neuf, du régime Borloo neuf, qui bénéficie d'une
fiscalité plus favorable mais impose en contrepartie aux
investisseurs des loyers plafonds plus bas et ne leur
permet de louer les logements concernés qu'à des
locataires dont les ressources sont également
plafonnées.
En outre, le zonage s'appliquant aux barèmes des
plafonds de loyers et de ressources a été affiné,
l'ancienne zone B étant éclatée en deux zones B1 et B2 :
le but est de mieux prendre en compte la réalité des
marchés locaux dans la fixation des loyers plafonds.
Pour les logements existants, le régime " Borloo ancien
" se substitue au " Besson ancien ". Les principes sont
identiques - déduction " spécifique " sur les revenus
fonciers en contrepartie d'un loyer plafonné - mais
l'avantage est plus important. En outre, le régime est
maintenant à deux vitesses : loyer intermédiaire et
loyer social, le taux de déduction spécifique étant plus
élevé dans le second, en contrepartie de loyers plus
bas. Enfin, le Borloo ancien comporte une nouveauté
importante : la signature obligatoire d'une convention
de neuf ans avec l'ANAH.
Le but de la réforme est manifestement de peser
davantage sur les loyers tout en ne brisant pas la
dynamique de la production de logements locatifs privés.
Dans l'ancien, il s'agit de favoriser l'accroissement du
parc conventionné privé afin qu'il puisse contribuer de
façon significative à l'offre de logements à loyers
modérés.
